江苏:闲置车位,要优先出租给业主使用

听证会现场代表们各抒己见。石小磊 摄

省住建厅直指开发商车库车位 只售不租 导致停车难，然而开发商却叫苦 车库出租只会赔本 ；住宅专项维修资金明明保修期内无需动用，可为什么账户里只多了少得可怜的活期利息？开发商建好了小区的供水增压站，自来水公司却不愿接收又是为何？昨天上午，一场围绕《江苏省物业管理条例》修订的立法听证会在宁举行，11位陈述人代表各方利益发言后，十多位旁听市民积极举手表达自己的观点。记者发现，整整3个小时时间里，大家围绕5大热点展开激辩，而争论最多的还是小区停车难。

现场直击

表扬的不要说，挑建议讲

草案修改稿下月提交审议，年内有望出台

好的地方、表扬的话就不要说了，节约时间给别人讲。 前三位陈述人发言完毕，听证主持人、省政府法制办副主任高建新插话向大家提出要求。昨天的听证会虽然只设有11名正式陈述人，可会议室近百个座位却坐得满满当当。省政府法制办相关人士表示，7月份，草案修改稿将提交省人大常委会审议，顺利的话今年内有望正式出台。

焦点1 停车位

把规划配建的基本停车位都用于出租

有统计显示，目前南京约有70%的小区停车位都只售不租，最贵的车位卖到了60万元一个。面对高昂售价与低廉租价的巨大落差，大量业主或无奈路边违停，或愤而堵门维权。如何根治小区车位的 只售不租 ，在昨天的听证会上，不少听证陈述人提出了 强制出租 的做法，或者将小区规划必备的配套车位作为业主共有，或者规定相应的比例如50%-70%，给消费者一个租用的选择权。

开发商：为啥不愿租？租售差价太大

作为开发商代表的听证陈述人，南洋地产南京有限公司总经理钟沛坦言，车位矛盾确实突出。 买还是租，这是由市场决定的 。其开发的碧瑶花园一期，470多个车位，只卖了200多个，当时最高售价9万元，业主还是不愿买，后来搞促销，3年无息分期付款，卖得也不好。结果周围的道路全停满了车子。但为什么车位不租呢？ 物价局规定租一个月才200多元，这还不够维护费用，你用坏了我还要修。不如不租。

业主和专家建议明确车位出租比例

听证会上，一些业主、专家和政府主管部门代表直接建议，改变现在车位租售开发商说了算的不合理现象，建议在条例中明确共有车位的比例或数量。

建议一：小区 必建 的基本车位归业主

江苏蓝海律师事务所律师周友权也是天润城三街区业委会主任，他认为，消费者买到的商品住宅必须保证功能使用，所以国家规定了一些强制性规范，比如七层楼以上就必须有电梯，小区绿化率必须满足集中绿地不低于30%等等。车位其实也一样，它是作为小区公共配套设施规划的，其功能并不独立，所以应该像绿地率一样，规定一个小区配建车位的强制标准，就是一个小区至少、必须有多少个车位，这些 必须 的车位应作为共有部分交付给共有权人，属于全体业主，用于出租。

南京太平物业公司北门桥片区负责人张鼎超也同意，将建筑规划要求配置的停车库（位），无论地面还是地下，成本是否属于业主分摊，都划归业主共有。虽然这样可能会导致开发商将此成本摊入房价，但业主日后可长期从停车费中分享收益。

常州工学院工商管理学院院长应可福则提出了另一个方式，他建议可以在物管条例中规定一个比例，比如50%-70%，必须用于出租，不得销售。

建议二：土地出让时先定车位权属

目前消费者买房时，往往并不明确今后小区的车位是卖还是租，入住之后，开发商才摆出不买不行的强硬态度。对此，泰州市房产局物业管理处处长沈长付建议从源头管起，在土地使用权出让前，国土部门应书面征求房管部门对车位车库的要求，明确建多少，产权归谁，是租还是售，出租的比例等等。将车位权属作为土地出让的前置条件，并写入出让合同。

东南大学、三江学院物业管理研究所所长黄安永则建议在开发商领取销售许可前，明确车位费用是否进入了成本，是否属于业主。

建议三：开发商闲置的车位应收费

针对开发商地下车库大量闲置的问题，沈长付建议，从公平出发，对开发商卖不出去的这部分自有车位，也要收取物业服务费。通过收费杠杆，来逼着开发商降价出售，或拿出来出租。据了解，目前南京市已有相关规定。

此外，如果开发商逼不得已改售为租，而又喊出天价租金怎么办？新鸿运物业管理有限公司董事长王中宁建议在条例中明确，由价格主管部门制定专有车位出租指导价，避免业主租不起，倒逼回去买车位。

草案提出

卖不出的车位优先出租

对于只售不租问题，省住建厅副厅长彭向峰说，为了解决 地上停满车，地下空荡荡 的现象，草案要求未出售或附赠的车位，开发商应优先出租给本小区的业主使用。对车位车库的出售，开发商也不能自作主张，应在小区内显着位置公示拟出售的车位、车库及价格。车位比房源少时，每户限购1个车位。这也是本次修订的五大亮点之一。不过记者也了解到，目前这一规定还没有具体的罚则，也就是说，如果开发商硬是赖着不租，也可能难以处罚。对此，省住建厅房产处这位负责人表示，在法规起草中，加入这一条款，更多地是表示政府对解决 只售不租 难题的态度，关于车位问题，其实并不是一个物管条例可以全部解决的。

焦点2 维修资金

活期转定期，让维修资金钱生钱

目前的省条例草案只规定了公共维修资金怎么用，对这么一大笔钱怎么保值增值并未涉及。而在昨天的听证会上，如何让专款专用的公共维修资金钱生钱，成为讨论的一大焦点。

业主说：定期活期收益差10倍

周友权说，他所在的小区维修资金有近一千四百万元，如果70%转存3年定期，那么一千万元一年就要多增值50万元，10年就有500万元。而活期一年只有5万元，10年也才50万元，相差10倍之多。如果是转存5年，那将相差的更多。直接转存定期，为业主增值，何乐而不为呢？

专家说：存 活 还是 定 ，视交付时间灵活调整

作为专家代表的黄安永认为，何时存活期，何时存定期，以及存的比例，可以按房屋交付使用的时间来决定。在刚刚交付的保修期内，由于开发商预存了质量保证金，即使有修修补补，也无需动用公共维修资金，则可以100%地将其存为定期。而保修期结束后，可以不断调整定活比例。

草案提出

7种情况动用维修资金可特办

现实情况是，业主大会对动用维修资金的决议很难达成。为此，草案设定了在7种紧急情况下动用专项维修资金的制度，可由物管企业、业委会或相关利害关系人提出应急处置方案，经专项维修资金代管单位复核后应急维修。

焦点3 物业用房

让保洁员有尊严地工作生活

昨天参与听证的业主、物业公司、开发商还建议，可以扩大物管用房比例，让保安、保洁员有尊严地生活。

王中宁在会上表示：北京20万平方米的小区，物管用房都有1000多平方米。现在都是外地保安，来了就要包吃住。物管用房不仅仅要有服务接待大厅，办公室，还要安排外地保安、保洁员吃住，要有澡堂、饭堂。 劳动者也要有尊严，他们生活安定了，对小区的和谐有很大作用。

陈本林调查了全国21个省会城市、直辖市后发现，一般物业用房的配建比例在千分之二到千分之七不等。他建议条例认可各地超过省标准制定配建比例，防止就低不就高。此外，如果物业公司将物业用房作为饭堂、宿舍等等，是有偿还是无偿使用，值得讨论。

草案提出

物业用房占小区面积3 -4

草案规定，新建小区内建设单位应按总建筑面积的3 -4 配置物业用房，最少不低于100平方米，并无偿移交。其中业委会议事用房的建筑面积一般在20-40平方米。修订草案特别规定了保障房小区应至少拿出总建筑面积3 增加配置物业经营用房，收益用于弥补物业服务不足。

焦点4 公共水电

建好的小区公共管线，水电气企业为何不肯要

昨天的听证会上还出现了耐人寻味的一幕，条例中规定开发商建好了小区内水电气热、通信、有线电视等公共管线设施，无偿转移给专营单位，可专营单位代表的自来水公司却不要这个 所有权 ，更有开发商代表指责经营企业 揽权推责 ，公共管线为何成了 烫手山芋 ？

物管： 水老虎  电老虎 只收钱不维护管理

窨井盖损坏，易造成人员伤亡；进水总阀坏了会造成停水；供电外线及设备老化损坏会造成大面积停电，而现实中，由于责任不明，这些往往最终都落到了物管企业头上，业主意见又很大，损失很难得到赔偿。 太平物业的张鼎超抱怨。而新鸿运的王中宁更将水电企业称为 水老虎 、 电老虎 。

自来水公司：维管成本是否打入水价？

开发商负责建好的水电气通信等专营设施无偿移交，在外人看来就像 天下掉下块馅饼 ，不料南京自来水公司的代表发言时却满脸不乐意。她表示，南京现行的做法是，专营设施只移交管理权，不移交所有权，由开发商向自来水公司缴纳一笔专项费用于平时的维修养护管理。她表示： 我们不是不愿意维护，但维护的费用谁出？要不是否可以打入全市水价？

市民直言：水电气企业不能光想怎么赚钱

开发商为了卖房，帮你把经营管线建好了，你通过这个管线收了费，怎么没钱维修呢？ 对于物管公司、自来水公司之间的这场争论，业主们也有话要说。 供水单位等专业经营单位不仅要讲市场还要讲责任。 业主代表陈本林的发言赢得旁听席上一片掌声。

草案提出

专营设施由专营单位负责维管

草案明确，水电气等专营设施由开发商负责建，建好后无偿移交给水电气等专营单位，小区内除分户计量装置和入户端口以外的相关设施，维修、养护、更新等责任和费用均由专营单位负责。

焦点5 群租房

物管条例应增加群租房监管规定

现在不少小区群租房扎堆，南京有家高档小区群租房甚至达到了入住比例的10%。要借物管条例修订的东风，立法解决群租房问题，这是张鼎超的建议。

在会上，他代表物管企业大倒苦水：目前很多住宅小区内业主将自己的房屋出租，导致小区内出现很多楼层公司以及员工宿舍、群居宅，给小区治安带来不安全因素。另外，很多小区门面房开设餐饮后，原本办公设计的排污管道变成了餐饮排污，造成小区管道污水漫溢污染环境，严重影响小区业主生活，可是这些单位都持有国家相关部门颁发的营业执照，往往协调无果。 碰上这些问题，物管和业主都很无奈。 他建议政府对这些问题尽快拿出解决办法。对物业租赁需向当地房产部门登记备案。改变房屋使用性质的，应当符合城市规划要求，其产权人应征得相邻业主、业主委员会、物业服务企业的书面同意。

草案中对此未有相关规定涉及。

其他建议

1、质保金怎么用应该先说明白

开发商交房前先缴质保金是本次立法的一大亮点。 物业交付后，让开发商再来保修很困难， 省住建厅副厅长彭向峰坦言，草案要求开发商拿出一定比例的物业质量保修金，就是为了防止交付后出了质量问题没人修。

不过，关于这笔钱怎么动用，草案中没有详细说明。张鼎超建议，包括谁提出申请、物业主管部门复核的时间周期等都要有个明确说法。而且，对建设单位在保修期内不履行保修义务且造成损失的，应当要求他们修复且赔偿。

2、业主大会难开，应允许业主网络投票

沈长付提出，现在业主大会召开难，业主大会作出的决策执行也难。尤其是集体讨论和书面征求意见，这两种现行模式几乎不可行，他建议采取小区业主网络投票等创新形式，推进业主自治。

3、建议物管费按房价高低分类

目前，江苏的物业服务收费按物业的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。仁恒置业吴明秀认为，不如直接分成保障性住宅、普通商品房和高档住房三类。此外，保障性住房的物业管理费较低，建议政府应当拿出些补贴。

4、换了新物管，老物管赖着不走怎么办

一位举手发言的旁听市民还反映了一个难题：物管企业老的不走新的进不去。他说，有一个小区87%的业主投票要求撤换物管，结果街道、派出所都不管，最后闹到省两会上去才换了。可是现在过了一年了，上一家物管各种费用、资料还拖着不结，新物管很多事都干不起来。他希望，趁这次物管条例大修，把这些问题都要规定好。（记者 石小磊 王烨）