杭州:错层阳台封包 有了统一标准

就在前两年，错层挑空的奇偶层阳台成为不少开发商的卖点。

走进房产开发商的售楼中心。漂亮的售楼小姐会告诉你： 某某楼盘的最大卖点在于，赠送给你两层高的阳台。这种错层设计，以后阳台包进来，相当于是一个阳光房送给你了。

如今，这些错层楼盘逐步交付了。

入住后，业主们才发现，错层阳台其实并没有开发商说的那么完美。不但不完美，而且问题还不少：容易遭小偷，而且私密性小，安全隐患大。

不光是市区，在下沙，这样的楼盘也很多。沿江的梦琴湾小区就是其中之一。

为了解决这些困扰，梦琴湾小区最近制定了一份《标准手册》，对小区内500多个错层阳台如何封包作了统一的规定。

业主们都说，统一封包的阳台，外观看起来很整齐。物业公司管理起来也方便，对小区房子以后的保值、增值也是好事情。

错层阳台，错出一堆麻烦

张阿姨，今年58岁，家住下沙梦琴湾小区。

2008年，作为小区的第一批入住的业主，她就感受到了错层阳台的尴尬。

张阿姨说，首先安全隐患，这种挑高的错层阳台，简直是给小偷提供方便。小偷只有进入一户人家，上下所有楼层的家，就轻而易举地都能进去了。

去年上半年我们小区就发生了29起偷窃案。我一个人在家的时候特别紧张，除了怕小偷，还怕小孩子跑到阳台上去玩，容易掉下去。 张阿姨说。

梦琴湾小区是下沙08年交付使用的沿江居住小区。社区书记姜辉告诉记者，小区一共有1811套房，其中将近有900套，被开发商设计成错层半封闭的挑高阳台。

钱塘江边常年风沙都大，碰到下雨天的时候，很容易造成阳台积水。而且错层挑高设计，不能架设晾衣杆，平时晾晾衣物也不方便。 另一位业主丁梦说。

自家房子，为什么不能封阳台

家里的错层阳台，让张阿姨越住越没 安全感 。

怎么解决这个问题呢？张阿姨想到了封阳台。

可没想到，物业不乐意了。

刚刚动工，物业就派人上门干涉。物业说，封闭阳台属于违建，影响楼房外立面的美观，必须停工。

张阿姨很疑惑：我自己的阳台，为什么没权利封起来？

小区物业经理曹伟华解释说： 业主当初买房，签订购房合同的时候，就意味着业主同意了合同附件上，关于开发商和前期物业公司的相关规定。一般情况下，开发商是不允许购房者私自封闭阳台的。也就是说在前期物业管理阶段，业主是不能私自封闭阳台的。业主要包阳台，要等业主大会成立后。业主大会才有权力来决定要不要封阳台。

要不要封，业主大会上公开讨论

去年8月份底，小区成立了业委会。

在业委会组织的首次业主大会上，就专门对小区的 错层阳台 做了一次问卷调查。

当时在小区里，一共发了1600多份问卷，收回了1000份。业委会统计了一下，大概有600多份业主问卷是赞成阳台封包的。 梦琴湾小去业委会主任吴志忠回忆说。

业主大会决定，在不破坏外立面的情况下，小区阳台统一封包。

今年3月份，小区又召开了业主大会。这一次，全体业主举手表决，准备正式实施统一封包阳台的 大事 了。

这几年，下沙沿江一带的居民入住率不断提高。像梦琴湾小区居民一样，想封包阳台的人也越来越多。由此引发的业主之间、业主与物业之间、业主与开发商之间、业主与相关管理部门之间的矛盾也会越来越多。 吴志忠说， 为了慎重，我们还把表决结果报到开发区的建设（房管）局批准备案。

怎么封，业委会制定了《标准手册》

由业委会牵头来封包阳台，这样的事儿还没有一例先例。

吴志忠跟社区的工作人员商量了很久。最后，社区党支部和居委会，牵头召开了物业公司、业委会、楼道长的 联席会议 。

怎样统一封包阳台，大伙儿一起商量，制定了一份《梦琴湾小区阳台封包管理办法》。

吴志忠说，这套 管理办法 ，相当于是一份业主封阳台的《标准手册》。里面对封闭阳台的施工单位、施工材料、工艺标准都有详细的规定。

同时，物业公司还要对施工单位的资质、材料进行审核。

曹伟华说： 我们规定业主和施工单位都要签订安全责任书。另外，封包的阳台要统一款式、统一颜色。封包后不影响小区整体环境。

由物业统一封包的阳台，不但业主满意，其它有同样问题的小区也纷纷来 取经 ，白杨街道党工委副书记周阿寿告诉记者，前不久，杭州市 督违办 主任黎小林曾经来小区调研过，觉得梦琴湾小区的做法挺好，是很好的社会管理创新经验。

错层阳台，究竟有什么问题?

首先是晒衣服。普通阳台很简单，直接在顶上装上晾衣架就可以了。可是露台有两层高，衣服要挂在哪儿呢？

其次是淋雨。普通阳台可以封起来，平时下雨也不受影响，错层露台按规定是不能包起来的，下雨时，露台就真正露在外面了。

还有私密性问题。如果大家都是一样的阳台，从楼上看楼下，基本什么都看不到。可是有了错层露台，楼上看楼下就很方便了，透过窗户，往下一瞧，清清楚楚。

其他还有诸如安全、立面统一问题。

居民可不可以封包阳台？

记者咨询了浙江海浩律师事务所律师李慧，李律师说：阳台可否封包的决定权要分为两个阶段，即前期物业管理和业主大会成立后两个相互衔接的阶段。在这两个不同的阶段对于阳台可否封闭等等一些小区物业管理方面的决定权是分属不同的主体的，但是总体上遵循产权人决定原则，也就是谁拥有房屋产权谁决定物业管理。

综合《物权法》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》、《杭州市城市房屋使用安全管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法律法规对居民封包阳台相关规定的分析得出：居民可以封包阳台，但需经一定比例的业主同意，并经城市规划行政或其它行政主管部门批准，并向物业管理单位申报登记后，方可实施；如未经上述法律程序批准，则定性为违法违规行为。

物业统一封包阳台，怎么走程序？

记者归纳了一下，统一封包阳台的程序可以分为以下四步：

1、召开业主大会，如全体业主的二分之一到会，到会业主的三分之二同意后，作出有效的是否封闭阳台的决定；

2、报请规划等相关主管部门审批备案；

3、业主大会的申请报告得到批准后，社区、业委会、物业等共同制定统一封包管理办法，并报建设（房管）部门备案；

4、在物业管理公司的监督下，小区居民根据统一封包管理办法要求，自行聘请施工队进行阳台封闭施工。