车库被淹致车辆受损 物业未尽责赔偿部分损失

近日，阳江中院审结了一宗物业服务合同纠纷案，业主小汽车停放在小区车库时，遭遇暴雨浸泡致损，最终法院判决物业管理公司赔偿部分损失给业主。

案情回放:天降暴雨 小车遭浸水致损

某物业公司是阳江某楼盘的物业服务企业，某房地产公司是该小区的开发商，谭某是该小区业主。谭某妻子王某在某物业公司租用了一小车位。2017年7月3日晚上至4日凌晨，某楼盘小区所在区域下暴雨，整个小区内的车库均被雨水浸泡。谭某的小车因被水浸泡而花费修复费用50710元。谭某认为某物业管理公司未尽合同义务，而某房地产公司作为某楼盘开发商，开发建设小区停车场排水系统不符合规范，设计也存在不当之处，两公司应赔偿其全部损失。

据报纸某文章报道：该次暴雨预警信号在2小时内完成了暴雨预警信号“三级跳”。同日某报社关于该小区受灾情况的一篇文章报道：“昨日下午，记者来到某物业公司和某房地产公司中某国际城三期出入口，看到负一楼停车场已经被水浸泡，水位已接近一楼，部分车辆已被积水没顶，业主进出家门需要借助梯子，爬窗进出。三期业主蔡先生告诉记者，昨日凌晨1时许，他在业主微信群看到停车场被水浸的消息后，立即跑下楼，此时停车场的积水已经有20厘米深，便迅速将小车转移到安全的地方。‘后来积水不断升高，最深的时候约有3米，整个负一楼被淹没。不少业主没来得及将车辆转移，至今还泡在水里。’……。”

阳江市气象公共服务中心出具的《气象资料》载明：2017年7月3日08时-5日08时阳江地区出现过大范围强雷雨天气，3日24小时的降雨量达到了大暴雨-特大暴雨的级别。某物业管理处从3日零时开始安排工作人员，通过打电话、发信息、发微信和上门呼叫等方式，通知业主将车辆从地下停车场开出，并釆取抽水等措施。

法院判决:暴雨致车库受淹构成不可抗力

物业未尽责仍应承担赔偿责任一审判决认为，本案是物业服务合同纠纷。某物业公司是某楼盘小区的物业服务企业，谭某家庭租用了该小区的停车位，双方形成物业服务合同关系。某物业公司作为物业服务企业，对谭某停放在小区车库的车辆负有管理责任。谭某的小车停放在某楼盘小区内地下车库，遭受2017年7月3日到4日期间的强降雨受损。该次强降雨达到大暴雨-特大暴雨级别，且暴雨预警在2小时内完成了暴雨预警信号“三级跳”，故该次强降雨导致某小区地下车库被淹没，已超出一般人的预见能力，某物业公司作为物业管理公司对此是不能预见，不能避免和不能克服的，应认定该次强降雨属于不可抗力。

某小区位于排洪渠附近，某物业公司亦清楚小区地下车库的设计特点；该次强降雨发展到特大暴雨前，某物业公司本应及早做好防御措施，但某物业公司直至事发当时才向某楼盘小区内业主发出紧急移车通知，故某物业公司并未尽到最大的审慎注意义务和尽最大努力减轻损害结果的发生。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。……”之规定，某物业公司应对谭某的车辆受损承担一定的赔偿责任。考虑到某物业公司在本次车辆浸水事件中已采取打业主电话等方式向业主发出紧急移车通知，且亦采取对地下车库进行抽水排洪等紧急措施，一审法院酌定某物业公司对谭某车辆的损失承担20%的赔偿责任。故判令某物业公司赔偿10142元给谭某。某房地产公司是某楼盘小区的开发商，并非物业服务企业，与谭某并不存在物业服务合同关系，谭某请求某物业公司和某房地产公司承担连带责任，于法无据，不予支持。

谭某、某物业公司双方均不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理后驳回双方上诉，维持原判。

法官说法:物业公司应尽管理义务

所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。不可抗力通常是法定的免责事由，但该免责并非一概全部免责，具体案件应根据不可抗力的影响程度和给当事人造成的履行困难情况，确定应当免除违约方的部分责任，或者全部责任。作为提供物业服务的物业公司，对于车库进水的问题，应履行的义务包括：日常暴雨预报和提醒义务；对管辖范围内的特定对象将遭受侵害有所预知，有事前通知相关业主的义务；发现车库进水后应及时采取合理、有效的措施，如排水，拖车等，有事后及时补救的义务。如果物业公司未尽到一个管理者应尽的义务，受损车主可要求其承担相应的赔偿责任；如果开发商和物业公司均有过错，可要求双方共同赔偿。