工程部设备设施保养标准作业规程

一、给排水设备设施维修保养标准作业规程

1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定

（1）每年的12月15日之前，由维修部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

（2）制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

——给排水设备设施使用的频度；

——给排水设备设施运行状况（故障隐患）；

——合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

（3）《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

——维修保养项目及内容；

——备品、备件计划；

——具体实施维修保养的时间；

——预计费用。

2、水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

3、小区内主供水管爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器等的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。

4、水泵机组维修养护。水泵房管理员每年4月、10月份应对小区所有水泵机组进行一次清洁、保养。

（1）电动机维修保养：

——用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0．5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；

——检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

——检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

——清洁电动机外壳；

——检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

（2）水泵维修保养：

——检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

——转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

——检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

——清洁水泵外表；

——如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

（3）检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

（4）检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

5、控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

（1）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

（2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

（3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

（4）交流接触器维修保养：

——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

——清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

——清洁铁芯上的油污及脏物；

——检查复位调簧情况；

——拧紧所有紧固件。

（5）自耦减压启动器维修保养：

——用5mV摇表测量绝缘电阻，应不低于0．5MΩ，否则应进行干燥处理；

——外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

（6）热继电器维修保养：

——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

——检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

（7）自动空气开关维修保养：

——用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100 MΩ，否则应烘干处理；

——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

——自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；

——检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

（8）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

（9）信号灯、指示仪表维修保养：

——检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

——检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

（10）远传压力表维修保养：

——检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

——检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

——偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

（1）闸阀维修保养：

——检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

——检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；

——对闸阀阀杆加黄油润滑；

——对锈蚀严重的闸阀应在彻底铲除底漆后重新油漆。

（2）止回阀维修保养：

——检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；  

——检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

——检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

（3）浮球阀维修保养：

——检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

——检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

——检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

（4）液位控制器维修保养：

——检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

——清除压力室内污物，疏通控制水道；

——检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

——紧固所有螺母。

7、潜水泵或排污泵维修保养

（1）用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

（2）检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

（3）检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

（4）清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

（5）检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

8、给排水管维修保养（每年10月进行一次）

（1）检查支持托架是否牢固，否则应加强。

（2）检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

（3）检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

（4）检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。

9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由维修部主管填写相关申请表，经主管经理批准后方可延时。

10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由维修部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出报告，并上报公司。

11、水泵房管理员应将上述维修保养保养工作清晰、完整、规范地进行记录，整理成册后交维修部存档，保存期为长期。

12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由维修部主管填写停水申请表，经主管经理批准后通知客户服务部，由客户服务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

二、给排水设备设施运行管理标准作业规程

1、巡视监控   

（1）水泵房管理员应每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

（2）巡视监控内容如下：

——水泵房有无异常声响或大的振动；

——电机、控制柜有无异常气味；

——电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；

——电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；

——水池、水箱水位是否正常；

——闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

——主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

——止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

——临时接驳用水情况；

——雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

（3）水泵房管理员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给维修部水泵房组长或主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。

2、给排水设备设施异常情况的处理

（1）主供水管爆裂的处置：

——立即关闭相关联的主供水管上的闸阀；

——如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房；

——立即通知客户服务部及维修部主管。维修部主管联络供水公司进行抢修；客户服务部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；

——在维修部水泵房组长或维修部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；

——供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；

——确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

（2）水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

（3）水泵房发生水浸时的处置：

——视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；

——堵住漏水源；

——如果漏水较大，应立即通知维修部主管，同时尽力阻滞进水；

——漏水源堵住后，应立即排水；

——排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；

——确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。

3、水泵房管理

（1）非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。

（2）水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

（3）水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。

（4）每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。

（5）水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。

（6）水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。

4、交接班要求

（1）接班人员应准时接班。   

（2）接班人员应认真听取交班人交代，并查看记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在相关记录上签名。

（3）有下列情况之一者不准交班：

——上一班运行情况未交代清楚；

——记录不规范、不完整、不清晰；

——水泵房不干净；

——接班人未到岗；

——事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

5、水泵房管理员应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状况完整、规范的进行记录，于每月的3日前由水泵房组长将上一月的记录整理成册后交维修部存档，保存期为二年。

三、供配电设备设施安全操作标准作业规程

1、安全操作注意事项

（1）操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用高压绝缘操作杆。   

（2）操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。

（3）严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需具备如下条件：

——有监护人；

——工作场地空间足够，光线足够；

——所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等)；

——工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。

（4）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。

（5）电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。

（6）变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。

2、供配电设备设施操作

（1）配电变压器停电的操作要领：

——拉开各低压出线开关；

——拉开低压总开关；

——拉开配电变压器高压侧开关。

（2）自发电停电的操作要领：

——拉开发电机配电柜总开关；

——关掉发电机控制电源。

（3）配电变压器送电的操作要领：

——合上配电变压器高压侧开关；

——合上低压总开关；

——合上各低压出线开关。

（4）自发电送电的操作要领：

——合上发电机控制电源；

——合上发电机配电柜总开关。

（5）在配电变压器上工作前，操作要领如下：

——拉开高、低压两侧电源；

——验电，确认无电；

——两侧分别挂三相短路接地线；

——高安全围拦，挂上：“有人工作，禁止合闸”标识牌于高、低压开关处。

（6）在配电柜开关上工作前，操作要领如下：

——拉开开关、有明显的开路点；

——验电，确认无电；

——挂三相短路接地线；

——设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；

——挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；

——站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。

四、供配电设备设施运行管理标准作业规程

1、巡视监控

（1）变配电室值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。

（2）变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间进行记录。

（3）巡视内容：

——变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温(85℃)；

——有无异常响声或气味；

——各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

——三相电压是否在额定值的±10％范围以内，是否超载运行；

——各种接头是否有过热或烧伤痕迹；

——接地线有无锈蚀或松动；

——各种临时用电接驳情况；

——各种标示牌、标示物是否完好；

——安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；

——按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。

（4）对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给组长或主管，在组长或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》和《供配电设备设施维修保养标准作业规程》的相关规定。

2、异常情况处置

（1）触电处置。发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：

——拉开电源开关、拔去插头或熔断器；

——用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；

——用干燥的衣服或绝缘材料垫住，将触电者脱离电源；

——防止触电者在断电后跌倒，造成二次受伤；

——如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；  

——如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；

——如果触电者的呼吸、脉博及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。

（2）配电柜自动空气开关跳闸的处置：

——判断跳闸原因（短路或过载）；

——查清楚负载种类及分布情况；

——对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长/主管，请求支援解决；

——如故障已排除应立即恢复供电。   

（3）变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

（4）变配电房发生水浸时的处置：

——视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；

——堵住漏水源；

——如果漏水较大，．应立即通知维修部主管，同时尽力阻滞进水；

——漏水源堵住后，应立即排水；

——排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；

——确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

3、变配电室管理

（1）非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经维修部主管，并在值班人员陪同下方可进入机房。

（2）机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。

（3）每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。

（4）机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。

（5）对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。 

4、交接班要求

（1）接班人员应准时来接班。

（2）接班人员应认真听取交班人员交代，并查看记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在记录上签名。

（3）有下列情况之一者不准交接班：

——上一班运行情况未交代清楚；

——记录不规范、不完整、不清晰；

——机房不干净；

——接班人未到岗；

——事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

5、当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地进行记录。变配电房组长在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交维修部存档，保存期为两年。

五、供配电设施设备维修保养标准作业规程

1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定 

（1）每年的12月15日前，由维修部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

（2）《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

——供配电设备设施使用的频度；

——供配电设备设施运行状况（故障隐患）；

——合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。

（3）《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

——维修保养项目及内容；

——备品、备件计划；

——具体实施维修保养的时间；

——预计费用。

2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

4、变压器维修保养

（1）外委维修保养：每年定期委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果进行记录。

（2）外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养：

——测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30％—50％时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成)；

——清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；

——拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；

——变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；   

——检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

5、高压开关柜维修保养。每年定期委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督并进行记录。

6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

（1）刀开关维修保养：

——检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；

——检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；

——检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；

——用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

（2）熔断器维修保养：

——新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；

——检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

（3）交流接触器维修保养：

——清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

——清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

——清洁铁芯表面的油污及脏物；

——拧紧所有紧固件。

（4）自耦减压启动器维修保养：   

——用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；

——外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

（5）电容器维修保养：

——清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；

——检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

——检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

——检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15％或电容缺相，如是则更换电容。

（6）热继电器维修保养：

——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；

——检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

（7）断路器(自动空气开关)维修保养：

——用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；

——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；

——断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；

——在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；

——各传动机构应注入润滑油；

——检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；

——检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；

——检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

——检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

（8）二次回路维修保养：

-——号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；

——接头处是否松驰，如松驰则拧紧。

（9）主回路维修保养：

——标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；

——接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；

——母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，经维修部主管审核、主管经理批准后方可延时。

8、对计划中未列出的维修保养工作，应由维修部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出报告，并上报公司。

9、变电室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地进行记录，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交维修部存档，保存期为长期。

10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由维修部主管填写相关申请表，经主管经理批准后通知客户服务部，由客户服务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

六、弱电系统维修标准作业规程

1、维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装／维修标准作业规程》中的条款。

2、维修员注意事项

（1）应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

（2）应注意安全操作：

——确保人身安全：维修时如需带电作业(电压高于36V时)，应做好相应的绝缘措施；

——确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。

（3）必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。

3、基本维修方法

（1）观察法：

——有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；

——有无异常的声音；

——观察图象效果。

（2）静态测量法：

——短路电阻测量法；

——电流测量判断法；

——电压测量判断法。

4、天线系统维修    -

（1）放大器：

——检查输入、输出插头是否松驰、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

——检查输入信号，如相差太大则应通知广播站解决；

——如果输入信号满足要求，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求则应通知广播站拆修放大器。

（2）分配器：

——检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

——检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号少，则应更换分配器。

（3）分接盒：

——检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

——检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号少，则应更换分接盒。

（4）插座：

——检查插座接线是否牢固，插孔是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；

——检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号少，则应更换插座。

5、电话线维修

（1）检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头。

（2）检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线。

（3）检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。

6、楼层防盗对讲机维修

（1）室内听不到铃声：

——检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；

——检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；

——通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。

（2）不能对讲：

——检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；

——检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；

——检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。

（3）不能开楼下大闸门：

——检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；

——检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；

——检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。

（4）主机无电源：

——检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；

——检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。

7、可视对讲机维修

（1）无图象、声音，但开锁正常：

——调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接线是否接牢，则由应重新接好；

——如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。

（2）通话无声音：

——检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好；

——调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；

——调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。

（3）不能开大闸门：按本规程5、（3）条款执行。

8、维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。

9、向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方(合理的要求)，维修员应及时进行整改直至住户满意为止。   

10、一切正常后请住户在维修单上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据相关收费规定向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。

11、维修员回到维修部后，应及时填写好相关单据 (内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等)，最后签上维修员的姓名以备查询。

12、维修部做好相关单据的登记工作。

七、电梯保养作业规程

 清洁保养 

1 电梯技术员每天巡检机房环境及温度、电机运行情况、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿厢、轿厢门光控感应器动作情况，发现异常及时处理。 

2 电梯技术员每周清洁电梯轿顶、底坑和机房各一次，做到无积尘。

   检查工作 

1每周检查一次并收紧各接线端，检查安全装置。 

2 每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整；重点检查厅、轿门门锁电气和机械部分、轿厢门刀与厅门踏板距离是否符合要求。 

3 每月检查电磁制动器的间隙、制动器铁芯是否灵活、选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况。 

4 每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换。

 5每季检查并紧固轿顶锥套头、锁钉，清洁安全钳嘴的杂物、检查安全钳楔块距导轨的间隙。 

6 检查各钢丝绳张力是否平衡，或有无破损现象。 

7 每年对导轨夹块螺丝进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况，检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松紧程度，并加固或更换。 

8每年12月份检查各机械安全装置、电气设备(包括外壳接地等)绝缘情况。

日常检查时应依据以下标准： 

1层门地坎与轿门地坎的高度差为0—5MM； 

2制动器间隙不超过0.7MM，制动时接触面积应达到80%； 

3减速箱油温不超过85度，轴承稳升不得超过60度； 

4钢丝绳出现断股或磨损超过10%时应予以报废； 

5控制柜内接触器、继电器触头如有灼迹、拉毛等现象要更换或修复； 

6电梯动力回路绝缘电阻不小于0.5兆欧； 3.2.9.7两主导轨垂直度偏差不超过2mm。

 加油工作 

1 每月检查各活动部件润滑情况，并作补油。 3.3.2 每月检查选层器钢带及限速器润滑情况。 

3 每季检查曳引机、底坑缓冲器油位及油质情况，并作补油。 3.3.4 每年十二月份对各活动部件进行换油润滑。 

4 做好对电梯服务供方保养维护工作的监督、检查、管理工作，确保电梯得到及时合理的

检修保养。 

5 做好维修、保养记录。 

6 每天巡视客梯、扶梯、小货梯的运行情况，如有异常需立刻停止使用并查出原因。

 7 每天巡视检查扶梯各层踏板是否有断齿现象，如有须马上停梯并汇报主管处理。

 8 做好巡查操作记录。 

9 发生故障时，须立刻汇报工程设备主管，在能力范围内无法解决的，必须汇报经理处理，

并保护好现场。

八、 工程管理部装修巡查规定

一、巡检要求及违章事项及重点巡查事项：

使用《装修巡检记录》，每天或两天入户巡查一次，在装修巡查时应将现场情况做详细记录，发现问题及时与装修负责人沟通要求其整改，如屡次不改的或巡查中发现拆承重结构、封阳露台等重大问题及时以内部联系单形式通知装修管理员并及时与客务部沟通。重点巡查事项：

1、燃气管道及燃气表是否移位。壁挂炉及其排烟管是否移位。

2、是否拆除厨房排烟道、卫生间排气道，移动排烟口、排气口，是否拆改露台排烟道、排气口出口。

3、是否窗外加装防护栏/网。是否拆除房屋原有的防护栏杆。

5、户门外移，即楼道加装防盗门。

6、暖气片移位，拆改地埋管。

7、上水管暗埋，拆改排水管道，卫生间扩大。

9、拆改承重结构。

11、安装太阳能热水器。

其它违章事项详见《装修管理细则》

二、违章处理：

1）发现违章立即制止并记录，巡查完毕通报装修审批组，其中，严重违章，立即通报装修审批组。

2）发放《违章整改通知书》，将违章事项及整改要求电话通知业主，并做记录。 

3）通知装修主管联系保安对重大违章户实施停工处理，并及时与客户服务部沟通事情经过，协商处理方案。

三、《装修巡检记录》填写要求：

1、发现违章事项及重点巡查事项，详细记录在《装修巡检记录》上，并摘要记录在《装修巡检记录摘要》上，其它装修事项不记录。

2、未发现违章事项及重点巡查事项的， 根据现场实际情况记录正在进行的装修事项，如剔凿、铺砖、粉刷、安装橱柜、铺装木地板等，以表示装修进度。

3、无人的填写“无人”，不开门的填写“拒不开门”。装修完毕或基本完毕的填写“完工”或“基本完工”。

4、一天的巡查内容尽量填写在一行内。

5、《装修巡检记录》用完的，《装修巡检记录》（简）。

6、每次巡查均填写年月日并签字。

7、用签字笔填写。

四、每天到装修巡检组通报违章情况并领取《装修巡检记录》。