信托式物管能否让业主摆脱弱势

物业费属全体业主所共有，由业主大会通过契约方式委托物业公司代管和使用，物业公司只能收取报酬……这是北京朗琴园小区与聘请的物业管理公司签订的《物业管理权信托契约》中的规定。据媒体报道，这是全国首家实行物业管理权信托的小区。

背景新闻

信托式物业管理模式(以下简称信托式物管)，是北京市宣武区朗琴园小区爆出来的新事物。

该小区业主与原有物业管理部门一直纷争不断，该项目开发商为建设四期工程“朗琴国际”，让前期物业管理公司在朗琴园小区内打地下水井，此举未经业主大会同意，导致该小区业主与前期物业管理公司之间矛盾激化。于是，该小区请进了新的物业管理公司，并签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，建立起信托式物管。在这种物管模式中，朗琴园业主大会为委托人，物业公司为受托人，全体业主为受益人。

2007年11月18日，北京市宣武区朗琴园小区人头攒动，在业主的“欢呼声”中，该小区前期物业公司退出了办公区，正式“下岗”。2007年11月21日，被业主“夹道欢迎”的嘉浩物业管理有限公司正式接管朗琴园小区物业管理工作。

朗琴园更换了前期物业公司以后，业主们感受到的最大变化就是物业费降了。在朗琴园小区，新的物业管理模式还为全体业主增加了一项收入，也就是地上停车场、楼宇广告等公共部分的收入全部归业主所有，而以前这些收益全归物业公司。按照信托物业管理的契约规定，朗琴园小区公共部分的收入通过业主大会来讨论如何使用，可以用于公共设施，也可以分摊到每一户，冲抵物业费。另外，每年年初，物业公司还要制定出财务的详细预算，每月的账目收支要对外公示，并接受业主委员会的严格监督。

朗琴园新的物业公司进驻小区之后，业主们交纳的物业费要放到一个独立于物业公司的银行账户，物业公司要使用每一笔款项，必须经过业委会的签字同意才能支取。朗琴园自从更换了物业公司，实施了信托物业管理，很多业主认为自己找到了当家做主人的感觉。

解析一使责权利更明确

王季(郑州市中级人民法院民四庭庭长)：物业管理纠纷群体性诉讼较多，在群众中影响较大。在物业公司为原告的物管纠纷案件中，因为一个物业管理区域内只能有一家物业服务企业实施物业管理，而其要面对的是全体业主，极易引发群体性诉讼。

现实中，我国的物业服务企业大多是开发商的子公司或者与开发商有某种关系。据统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业。由于开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”，业主往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。而业主的这种对抗，进入诉讼后，很难获得法院的支持。相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业属于强势主体，一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务。

因此，无论是在法律知识和证据的收集上，还是在诉讼经验方面，甚至在合同中对责任的规避等方面，物业服务企业都比业主更有优势。

数据显示，2007年北京地区因小区业主对物业公司不满向消费者协会投诉有上万起，其中1／3对簿公堂。然而，就这些物管纠纷来说，即使法院宣判后，仍有不少小区面临物业管理难题。有的业主在维护自身权益过程中不够理性，而是采取一些不理智的行为，结果对开发商、物业服务企业或他人的人身、财产造成侵害。

《物权法》实施之前，关于物业管理方面的法规，仅有国务院颁布的《物业管理条例》等较为笼统的行政法规。在司法实践中，这些法规不易操作，如对于小区内配套设施的验收、商品房质量保修等细节均无规定，法院因双方无明确约定而无法处理。

在实践中，当单个业主看到物业管理水平下降的时候，无法通过法定的程序让物业公司改变，他只有建议的权利。而行使这个权利得由业主召开“业主大会”，行使权利的成本奇高，但义务又是业主个人自己尽的，明明业主权受到侵犯，业主自己却没有得到有效救济。因为物业公司从来不是向“业主大会”收取费用，从来都是直接向业主收钱，而业主维权又得通过“业主大会”维护，使得业主的权利与义务不对等。如果业主欠费，物业公司可以起诉单个的业主，但是如果业主就公共利益的物业管理问题要起诉物业公司，就必须召开业主大会，根据不同情况征得三分之二或半数以上业主同意，才能由业主大会或业委会提起诉讼，通俗地说业主必须联合起来才能起诉物业公司。联合是要成本的，所以很多人就说，那我不联合了，我也不尽义务了，形成一个恶性的循环。

解析二更便于业主维权

陈启辉(郑州大学法学院研究生)：

信托式物管，就是委托人(业主大会)基于对受托人(物业公司)的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人(业主)的利益或者特定目的，进行管理或者处分。

在信托式物业管理模式中，最大的受益者将会是信托受益人，也就是广大业主。与传统的委托物管模式不同，信托式物管有力的法律依据是《信托法》。

我国《信托法》对信托行为中的各方进行了有力的制约，使受益人的权益更有保障。对于受托人的义务，《信托法》规定，受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产；受托人必须保存处理信托事务的完整记录；受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委托人和受益人等等。对于委托人的权利，《信托法》规定：委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，有权要求受托人作出说明；委托人有权查阅、抄录或复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件等。

与目前的物管模式相比，信托式物管模式的最大优点，就是每个业主和业委会一样，都可就小区的公共利益对物业公司提起诉讼。因为《信托法》规定，受托人有损害受益人利益的行为，共同受益人之一可以申请人民法院撤销该行为，人民法院所作出的撤销裁定，对全体共同受益人有效。《信托法》第35条规定，受托人有权依照信托文件的约定取得报酬。信托文件未作事先约定的，经信托当事人协商同意，可以作出补充约定；未作事先约定和补充约定的，不得收取报酬。约定的报酬经信托当事人协商同意，可以增减其数额。这就是说，如果业主认为物管公司的管理水平、管理质量不能令人满意，可以协商减少物业费的数额，这样就可以避免要么拒交要么全交的两难处境。

以往，许多业主认为，物业费是单个业主对物业公司提供服务而付出的报酬。而在北京朗琴园小区的这份信托契约中约定：物业费属全体业主所共有，由业主大会通过契约方式委托物业公司代管和使用，物业公司只能收取报酬。这是一个观念上的改变，使物业服务更具有保护业主利益，减少业主与物业公司发生纠纷的特点，由委托人、受托人及受益人三方订立《物业管理权信托契约》。

在以往的物业管理合同中，只涉及订立合同的甲乙双方，甲方或者是开发商或者是业主大会，乙方为物业公司，真正交纳物业费的单个业主(丙方)反而被排除在合同之外，使得业主们在物业公司面前人微言轻，很难行使其监督和约束物业公司的权利。而信托契约中天然的就有着甲乙丙三方的权益制衡。

在物业管理中，实行信托契约，落实了业主行使权利时程序上的问题。以往业主们的权利虽然无数次被提及，但作为业主个体根本无从下手。

一是以往单个业主无法就公共利益问题对物业公司提出诉讼，只能通过业主大会决议，以业主大会的名义提起诉讼，程序麻烦、费时费力，而确立信托契约关系后，作为受益人的单个业主与作为委托人的业主大会享有同样权利，这意味着单个业主也可以随时拿起法律武器。

二是业委会有了保安的人事任免权，在信托契约中约定保安部经理的人员由业委会来确定使用或更换。使保安受命于业委会，真正为业主服务，极大地降低保安和业主之间的矛盾。

三是单个业主可以通过查账方式监督物业公司。物业费设立单独账户，使业主更加明白物业费并不是交给物业公司而是属于全体业主共有，物业公司只能在约定的范围内使用此项资金。业主交的钱是放在银行的账户里，物业要动用这笔钱须经由业委会同意，且年终请审计公司进行年度查账以示公正。单个业主也能查账，物业公司只是负责操作，赋予了业主很大的权利，业主能知道自己的钱怎么交，花到哪儿去了。

四是物业费的年度预算为信托契约的组成部分。业委会可以从过程到目标来监管物业公司，其所使用的一切花费，均应控制在预算之内。

五是单个业主能因全体业主的公共利益受到侵害而起诉物业公司，且胜诉对全体业主有效。

六是在信托式物业管理中，业主不仅可以直接起诉物业公司，而且在起诉过程中，要由物业公司来举证自己没有问题，也就是举证责任倒置。这个意义非常之大，它把每个业主在诉讼中的弱势状态通过法律调整了过来。而在《合同法》规定的一般委托关系当中，则是谁主张谁举证。

解析三仍存在诸多问题

刘超(郑州市中级人民法院法官)：

信托式物管在解决业主与物业的关系上，业主与物业的责权利界定比较清晰，但仍有很多问题需解决。

一是业主内部的民主问题。

如果业主的民主意识不强，参与积极性不高，甚至不团结，出现召开业主大会成本太高等问题，会使业委会成立困难。按照新修订的《物业管理条例》第12条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施事项的，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……但创新一种机制，提高业主自觉参与物业管理的意识不是一蹴而就的，是一个长期的过程。

二是信托式物管强化了业主委员会的职权，必须有一个坚强的、令大家信服的业主委员会。

业主委员会功能的加强，有可能把物业与业主之间的矛盾转移到业主与业主委员会之间，使业主委员会处于十分重要的位置，也有可能使业主与业主之间良好的邻里关系变得不协调。比如在信托式物管中，物业费由业主委员会收取，如果个别业主不交，势必在业主委员会与业主之间产生纠纷。

三是信托式物管虽有《物权法》、《信托法》、《物业管理条例》等法律法规支撑，但仍有法律盲区，比如现有的物管企业能否直接经营信托业务，需要法律进一步明确。任何新事物的出现，都需要不断完善，要在实践中逐步解决。

买到称心的房子，拥有周到的物业服务，是人们的共同心愿。