中美两国物业管理比较分析

越来越多的中国人成为美国新移民，来到大洋彼岸购房居住；也有人来美国购买了自己的度假屋，每年与家人过来享受假期；更有人将目前的美国房产作为投资佳选，一掷千金。无论什么目地的美国购房者，在心满意足拥有了完美的房屋后，想到的便是今后的居住，小区的管理。

美国的物业费相对中国是比较高的，例如迈阿密著名的滨海公寓TrumpTower，物业费每个月近人民币28元/平米，一年的物业费占到房屋总价的0.9%。而上海著名的高档小区世茂滨江花园每月的物业费仅人民币5元/平米，只有房屋总价的0.4%。面对如此高昂的物业费，很多人不理解，也很不情愿。在中国许多居住区的物业管理纠纷时常发生。例如服务质量常有不令人满意，个别居民拒付物业费，物业管理公司运作困难，服务质量进一步下降，对于继续缴纳物业费的居民是相当得冤枉。

所以，美国相对高昂的物业费，很多人总有迟疑。对于这一点，可以说，专业化管理是美国物业管理最显著的特点，业主的每一分钱都会花得让人心服口服，绝不冤枉。我们可以从中美物业管理的模式对比来看出个所以然。

关于业主委员会的性质

中国——民间组织，由业主自发票选出，监督物业公司的服务的群众组织。组织结构随意，管理模式较为松散。

美国——有限责任公司以有限责任公司的形式运作，运作管理严格规范。

美国有些州规定业主委员会要拥有自己的网站，将业主委员会每月或者每季度召开董事会的会议上传到网上，让人们可以任何时候都可以看到。

几乎所有的业主委员会都购买意外责任险，若发生大的法律诉讼，把可能的风险转移给保险公司。

关于业主物业费拖欠问题

中国——物业公司交涉、追讨。不交物业费的业主，继续享受服务以及公共设备，导致更多业主也不交物业费，物业公司只有上诉程序追讨物业费。

美国——强制缴费如果有的业主拖欠物业费，业主委员会有权通过司法听证，将业主的产权进行拍卖，或是在业主将房产挂牌出售时，将房产扣留，不允许出售，直至业主付清物业费。有些州，例如得克萨斯州，业主委员会甚至不需要经过司法程序就可直接将拖欠物业费业主的房屋进行拍卖。

物业管理公司的服务

中国——基本物业配套服务。大多数小区物业公司的职能是维护绿化，安保，公共区域和设备的维护。游泳池、会所、健身房等都需额外付费才能使用

美国——免费、额外的高端服务。安保、车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊，通报天气预报和股市行情等贴心服务。

高档寓所有五星级酒店式服务，例如本文最初提到的迈阿密的TrumpTower，提供包括24小时管家服务、海滩服务、客房服务、游泳池、会所、健身房、spa、商务中心、发送传真、打印，甚至可以可举行会务活动。很多物业公司定期组织业主郊游、聚餐，营造邻里之间友好融洽气氛。所有设施服务均不需再付费，已包含在物业费中。

应该说，中国大多数业主并不是不需要物业服务，不愿意交物业费，事实上他们是希望能享受到更高水平的服务，只是中国的小区物业管理以及制度等还不健全。相较而言，美国小区的管理各个环节的法制完善，业主委员会的运作方式同任何企业一样规范和专业。每个业主必须要交纳物业费；物业公司必须提供最优质的服务，把业主委员会的利益放在第一位，全力给予最精心的服务；业主委员会则保证业主享受美好的生活良好的环境，争取小区地产保值升值。