住宅小区停车场产权归属法律分析

目前住宅小区内停车场的产权归属和收费问题，一直是物业管理中矛盾的焦点，围绕着上述问题的争议和纠纷一直不断，因此，如何正确的解决小区内公共停车场的产权归属问题，从而对停车场是否应该收费、如何收费、费用如何分配给出法律的解答，是目前法学理论和立法实践中必须面对的一个问题。

由于我国目前尚无统一的物权立法，因此，我们需要从现有的规定出发，借助物权理论研究的成果，进一步的推理，来分析小区内停车场的产权归属问题。

一、住宅小区公共停车场的产权归属

开发建设单位通过划拨、出让、转让等方式获得土地使用权以后，在土地上进行开发建设，形成房屋以及包括道路、绿地、停车场等在内的附属设施。在开发建设单位对小区内的任何财产进行转让以前，小区内除土地以外财产的所有权或者土地使用权都是归开发建设单位的。在开发建设单位开始出售住房以后，其他人要获得小区内财产的所有权或者土地使用权只能通过两个途径，一是通过一定的法律行为取得，其中主要是转让和赠与。通过和开发建设单位签订转让合同或者赠与合同取得所有权或者土地使用权。二是按照物权理论当中主物和从物的变动规则取得。在物权理论当中，从物是附属于主物的，当主物的所有权或者使用权发生转移，从物的所有权或者使用权也应当相应的发生转移。同时，按照物权的公示公信原则，物权必须以一定的外部形式表现出来，对于动产，占有是其物权公示的方式；对于不动产，登记是其公示的方式。因此，对于小区内财产权利的转移，同时也要完成法定的公示方式，才能得以实现。

如果没有上述的情形，即没有双方关系财产权利转移的合意，也不是从物附属于主物转移，同时还没有一定的公示，就不会发生所有权或者使用权的转移。也就是说，具体到停车场，要判断其所有权或者使用权是否转移，一要看是否有转移的基础原因，也就是前面论述的两种情况；二要看是否完成了法定的公示要求，也就是是否有产权的登记。除此以外，都不发生物权变动的效果。

小区内公共停车场的情况是很复杂，下面将针对每一种情况分别进行分析：

第一，小区内利用公共道路所设置的停车场。这一类停车场只存在使用权的争议问题。这类停车场的使用权应当是依附于道路的使用权归属的，道路的使用权归谁，在道路上设置的停车场的使用权也就相应的属于谁。那么小区内公共道路的使用权属于谁呢？我认为，小区内的公共道路是作为房屋的从物而存在的。判断一个物是否是从物，两个重要的标准是这个物在效用上是否有独立性，在结构上是否是主物的组成部分。只有那些并不是主物的组成部分，同时又不具有独立的效用，其效用是依附于主物而发挥的物，才可以成为从物。小区内的公共道路在结构是独立于房屋的，同时并不以交通运输为其存在的目的，而主要还是使用房屋的人方便。因此，我认为，小区内的公共道路是作为房屋的一种从物而存在。当房屋的所有权发生转移时，道路的使用权相应的也应当发生转移。房屋的所有权人，也同时成为公共道路的共同使用权人，按照一定的份额享有公共道路的使用权。基于此，在小区公共道路上设置的停车场的使用权，同样也应当属于所有房屋所有权人。

第二，小区内按照规划单独建设的地上停车场。这一类停车场同样只存在使用权的问题。但使用权不存在从物跟随主物发生权利转移的问题，这一类的停车场的使用权发生转移的唯一原因就是根据双方的法律行为，主要的是转让和赠与。具体到实践中，如果开发建设单位和小区内的业主没有就这一类停车场使用权进行约定，这一类停车场的使用权就应当归其投资建设者所有。如果业主和开发建设单位就这一类停车场的使用权进行了约定，则按约定确定其使用权归属，需要注意的是，根据不动产物权必须经登记才发生权利转移的要求，此时，必须办理使用权的变更登记才产生使用权转移的法律效果。

当然，开发建设单位也可以同业主约定在这些停车位的使用权不发生转移的前提下，允许业主使用，这种使用在开发建设单位和业主之间产生租赁关系，但此时业主享有的权利是一种债权，而不是一种物权，不具有排他的效力。

第三，小区内的地下停车库。地下停车库和地上停车场又是不同的，地下停车场并不依附于土地，而是已经具有了本身结构上的独立性。因此，地下停车库构成一个独立的物，并不是从物，不产生跟随主物发生权利转移的问题。那么，地下停车库的所有权同样在没有特别的约定时，应当归最初的投资建设者所有。

地下停车场往往是由很多的停车位组成的，这些停车位都是处于同一个封闭的空间内，并不具有结构上的独立性，因此，不能单独成为物权的客体，因此，这些停车位可以根据约定由不同的人使用，但是使用者对其只有债权而没有物权。也就是说开发建设单位不能将地下停车库中的各个停车位的所谓所有权或者使用权分别转移给不同的主体。但是，开发建设单位可以通过合同允许不同的主体分别使用不同的车位，但这种权利只是一种债权，不具有排他的效力。

二、住宅小区公共停车场产权归属的立法问题

从前面的分析可以看出，确定住宅小区内公共停车场的产权归属，涉及到下列一些最基本的民事制度：

一是物权客体的界定。什么样的物可以成为物权的客体，单独的停车位到底是不是独立的物权的客体。地下停车库和地上停车场在法律性质上是不是有区别等。

二是主物和从物的划分。如前所分析的，从物的权利随主物转移，因此，如何认定主物和从物对于确定某些部位的权利归属非常重要，到底小区内哪些部位可以成为房屋这一主物的从物，需要法律对从物的认定加以明确。

三是物权转移的规则。从物的权利是否随主物转移而转移，所有权或者使用权产生、变更的依据到底有哪些等等。

这些问题都是最基本的民事制度范畴，因而只能通过完善物权立法，在国家基本民事法律制度当中加以解决。在这些最基本的问题确定的前提下，小区内的停车场的产权归属就主要应当通过各民事主体本身的约定来解决，国家立法不可能具体规定到哪一个部位归谁所有。

国务院颁布的《物业管理条例》没有对停车场的产权归属进行明确的规定。这样的做法是明智的。根据《立法法》的规定，基本的民事制度只能由法律规定，在前述的基本民事制度、民事活动规则没有解决的情况下，行政法规对小区内不动产物权的归属进行规定是徒劳无功的，同时也有可能造成国家立法对民事权利不正当的干预。实际上，国家立法对于民事权利，只应当明确最基本的活动原则，具体到停车场的归属问题，就是要明确物权取得、变更的一系列规则，然后由当事人根据这些规则，通过自己的民事行为明确物权的归属。

三、明确住宅小区公共停车场产权归属的其他注意事项

第一，应当完善商品房买卖合同的内容。以前商品房买卖合同对公用部位的约定（即通常说的公摊面积）通常只包括建筑物内的部分，目前业主的共用部位已经远远不再局限于单幢建筑物内。事实上，业主在购房是实际上已经支付了很大一部分建筑物以外的共用部位的开发建设成本，因此，理应对这些部位享有一定的权利。合同中对这些部分进行约定应当明确分摊的范围、分摊的比例以及费用的计算等。

第二，严格执行土地权属登记制度。根据《城市房地产管理法》的相关规定，业主在取得房屋所有权后，应当凭房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权证书。业主的财产权利应当体现在房屋所有权证书和土地使用权证书，这两个证书上。根据物权的公示原则，不动产物权必须经登记公示才能生效，因此，业主的土地使用权也只有在登记部门进行登记以后才能真正取得。

但是从现在的实践来看。购房人在购买房屋是往往只是取得房产管理部门发的房屋所有权证，而没有土地使用权证，也没有到土地部门进行登记的做法。这样就使得业主的土地权利一直都是模糊的。这种模糊对业主的财产权利是一种侵害，尤其在遇到拆迁等的时候，业主无法证明自己的土地权利，在获得拆迁补偿的时候，其合法权益就容易受到侵害。因此，在购房人与开发建设单位签订了商品房买卖合同、明确土地权利分摊以后，应当根据合同的约定到土地部门进行土地权利的登记，在登记中明确权利人的权利范围。