国外物业管理经验借鉴
国外物业管理经验借鉴
张必法
改革开放以来，各大城市的住宅建设不断加快，新区、小区、别墅、公寓如
雨后春笋，拔地而起，我们古城苏州新区的高级豪华公寓别墅――锦华苑也应运
而生。
锦华苑是香港新继发展公司陶哲甫先生投资２０００万美元建造的高级豪华
建筑群，占地１３万多平方米，建筑面积１０万平方米，其中包括６幢１８层高
级公寓，８８幢独立豪华型花园别墅以及其它配套的商业购物康乐中心。锦华苑
已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，
同时也为苏州工业园区的海外客商提供了良好的服务，促进了工业园区的建设进
程。
物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开
始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理
有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时
的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营
方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，
这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与
竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与锦华苑的物业管理建设。针对这一
新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，
目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。
首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层
管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万
平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战
略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进
的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能
都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功
的物业管理。
在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管
理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营
两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房
产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配
套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）
皆感到清洁、舒适、方便、安全。
二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，
标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有１０名ＰＡ清
洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭
垃圾箱，由苏州新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，
做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。
三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的
领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公
司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人
员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护
卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的
公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处
事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须
时常加倍留神，熟知下列各点：
１、他所保卫的准确范围――包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出
口。
２、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。
３、护卫人员所拥有的法定权力和限制。
４、所有公寓门户及火警通道。
５、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。
６、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。
７、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。
８、怎样利用及控制灯火系统。
９、基本的救伤常识。
除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视
报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。
通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等
方面落实得较好。九四年度锦华苑安全部被市公安局、人事局评为先进集体。
四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅
房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提
高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发
生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工
程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制
订了保质量工作规划，对锦华苑范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期
进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。
五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题
由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物
与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等
等，要求住户均按照签订的公约严格执行。
综上所述，物业管理公司的工作内容很多，也非常细致。像《锦华苑购房须
知》条例规定的内容，都是从维护全体业主及住户的共同利益出发，去加强内部
的综合管理，处理好业主（住户）的关系。尤其是公用电费、公用水费、煤气费、
环境卫生费、绿化保养费以及房屋保安清洁和管理人员开支等，我们每月根据实
际支出按户收取，并严格费用成本控制，使收费标准合情合理，因而得到所有住
户的支持和理解。
我相信国外的现代化的物业管理模式将推动我国房产管理模式的改革，从而
适应市场经济条件下房产管理的新体系。
