站在政策的“风口”更须顺势而为

2014年12月17日，国家发展改革委（以下简称“发改委”）印发通知，要求地方放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等9项商品和服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，拉动消费，促进相关行业健康发展。一个月后，上海市发布了《关于加强上海市住宅小区综合治理工作意见的通知》和《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》（以下简称“《通知》和《计划》”），指出要建立物业服务市场机制：坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。对协商困难的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。

政策带来的积极影响

首先，我们要客观地看到这一次政策积极的一面。那就是从市场化的角度来看，价格放开有助于推动市场发挥作用，并减少政府对价格的干预。可以说，这既是物业管理行业多年来的呼声，也是顺应市场经济发展规律的必然选择。

2003年，国家发改委与建设部联合下发1864号文，《物业服务收费管理办法》实施。之后，《物业服务成本监审办法》、《物业服务收费明码标价规定》等一系列法规政策落地。客观来讲，这一系列办法的实施，通过对普通居住物业和政策性住房的物业管理，以政府指导价方式对其物业费价格实行监督和管理，对于规范物业服务收费，提升物业管理法制化水平，促进物业管理行业的发展，起到了重要的作用。2003至2013年行业发展数据也可以证实这一点：截至2013年末，全国物业服务企业已经发展到10.5万家，物业服务企业从业人员达到600多万人。

这里需要指出的是，随着社会经济的发展，物业管理的形势发生了变化，特别是物业管理市场化的快速发展，政府的物业服务费指导价格对质价相符信息反映的滞后性日益突出。比如，在上海政策放开前仍延用2003年制定的分等定级物业费标准，多年来物业费价格未做调整，而十年间物价翻了几翻，致使不少物业服务企业遭受到了服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压，企业经营出现困难。以上海市为例，从2012至2014年的一段时间，上海物业服务企业主动退出管理的小区约220多个。一些物业服务企业还陷入“亏损——降低成本——服务质量下降——业主不满——物业费调价难——亏损”的怪圈。

眼下，尽管政策的红利释放需要一段时间，但是，不少上海市的物业服务企业已经嗅到了商机，开始积极学习研究政策，并相应地对自身的服务和经营作出了调整，提升业主满意度，推动物业费价格调整。依据《关于加强上海市住宅小区综合治理工作意见的通知》的要求，上海市的物业行业协会开始筹备建立物业服务信息发布机制，拟定期发布物业服务内容、服务标准和服务价格等参考信息。

有人将房地产称为信心经济，事实上，物业管理也需要找回行业的自信——从这一次行业对价格政策的反映来看，或将是一个新的起点。

需重视和警惕的问题

价格是价值的反映。物业管理作为一种服务产品，与其他的商品一样，其价格当然是价值的反映。与此对应的是，一个被长期扭曲的价格机制松绑后，在其回归常态（价格客观反映价值）的过程中，需要重视和警惕以下两方面的问题。

一方面，需要重视和警惕现实当中价格背离价值的恶性竞争问题。伴随着物业管理市场化发展的30多年，物业管理低价竞标带来的恶性竞争始终如影随形，甚至出现了“劣币驱逐良币”的现象。综合来看，这个问题既助长了部分物业服务企业不正当竞争的风气，也给业主形成了物业服务“低价优质”的错觉，误导了业主对物业管理的消费判断，并为日后的物业费价格纠纷埋下了隐患。

对于这一问题，此次上海市在《通知》和《计划》中明确，将进一步加强物业服务企业资质管理，建立动态检查和企业资质升降奖惩机制；完善物业管理招投标管理，规范招投标代理行为；完善物业行业信用体系建设，加大物业服务企业和项目经理的诚信信息的公开力度，并将其纳入上海市公共信用信息服务平台，依法面向社会提供查询。

另一方面，国家发改委的此次政策也留了“尾巴”——放开的是“部分物业服务”的价格，而非“非保障性住房”的物业服务价格。比如，政策对前期物业服务由“各省级价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价”。事实上，对物业服务价格实行政府指导价依据的是《价格法》的“重要的公益性服务”有关规定，而在《物权法》出台之后，对基于业主物业财产权产生的物业管理不应继续实行政府指导价。在现实当中，物业费的价格一旦在前期物业服务合同中约定，哪怕这个价格并不合理，其在日后的调整会非常困难，有相关制度设计上的困难，更有与业主沟通的艰难。

此次上海在《通知》和《计划》中也明确，要引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准，明确了“非保障性住房”前期价格也予以放开，同时，对于“售后房”小区、保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区，要建立物业服务收费及相关事务的协商协调、指导监督和应急处置机制，到2017年年底前，基本实现“售后房”小区物业服务收费市场化。就此看来，上海市的探索和实践走在了前面。

物业服务企业的应对

毋庸置疑，国家发改委的此次政策刺激到了业内的物业服务企业。在被长期的“价格管控”压抑“解除”之后，不少物业服务企业都“跃跃欲试”——似乎涨物业费就是分分钟的事儿了。但是，真的是这样的吗？

首先，作为一种合同约定的服务，物业服务费的定价权不在物业服务公司，而在订立物业服务合同的双方。也就是说，物业服务费是否涨价，需要物业服务企业和业主协商并通过一定程序由全体业主决定。由此看来，物业服务企业要面对的首要问题其实还是服务的问题——首先要做的就是切实提高管理能力和管理水平，进一步提升物业服务品质，让业主的物业资产增值保值，让业主的工作和生活因为物业服务更加便捷，以获得业主的认可和肯定，并由此获得与业主议价乃至提价的机会。

其次，如同一位业界人士所讲的，物业服务企业在为政府指导价的“天花板”被拿掉而弹冠相庆的同时，也要当心自己脚下的“地板”是否稳固可靠。换句话说，在可以预见的将来，行业内的市场化竞争必将进一步加剧，优胜劣汰会愈演愈烈。因此，物业服务企业要想未来活得更好，就要在今天打好根基，认认真真地从团队、管理、服务、标准等基本做起、做实，而不是急着去调价。

第三，拥抱物业管理新常态，推进企业自身的模式创新和升级发展。以行业综合实力排名第一的万科物业为例，其在管住宅项目近500个，是一家典型的居住类物业的管理企业。2013年，万科物业总收入32.58亿元，其中物业费之外的延伸服务收入为15.31亿元，而2.09亿元的净利润基本上是来源于延伸服务收益。由此看出，在做好基础物业服务的同时，物业服务企业既要把握好政策的机遇，适时推动物业费价格的调整，面对当下科技助力物业管理升级的历史性机遇，更要充分发掘和利用好所管理服务社区的资源，适度开展一些关联性较强的经营。

今年两会上，政府工作报告首次提出了“互联网+”行动计划。两会结束后，总理在记者会上发话：要站在“互联网+”的风口顺势而为。对于物业管理来说，站在“政策”的风口上，我们要做的也应该是顺势而为。

作者系中物协副会长、上海东湖物业管理有限公司总经理