加强物业管理师队伍建设的建议

2015年2月24日“国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定(国发[2015]11号)”文件的下发，适应全面深化改革，取消行政审批，简政放权，去行政化是管理模式转变的前提。作为朝阳产业的物业服务业的行为主体，物业管理师素质的高低，决定了这个行业的发展与未来。加强物业管理师队伍建设是不容放松的。

通过对国外、境外物业管理师制度研究以及工作中的感悟，我认为我们可以借鉴国外先进作法，加大对我国物业管理从业人员的培训、职业实践、考试测评等管理工作力度，通过对从业人员进行水平测试、个人诚信档案建立以及引入监督管理机制等完善物业管理师管理机制。笔者就推进物业管理师队伍建设谈几点建议。

国外、境外物业管理师制度特点

经过对发达国家和地区的物业管理从业人员制度的比较研究，国外的物业管理从业人员取得资格的渠道主要为通过培训、考试、职业实践及职业操守要求等方式取得。尽管这些国家和地区在制度的具体操作模式上存在着诸多差异，但在物业管理从业人员制度上还是有一些共同特点，正所谓他山之石，可以攻玉。

1.管理体制。

美国、英国、新西兰、香港等发达国家和地区对物业管理从业人员资格注册采取自愿的原则，国家没有强制要求，但是否取得资格已成为社会评判物业管理从业人员和其所在企业是否具备管理能力的重要参考标准，这一点都是共同的。

新西兰物业学会（PropertyInstituteofNewZealandInc.简称PINE）是一个国家认可的非赢利的会员制管理学会，PINE学会在新西兰的物业服务企业管理中有着举足轻重的地位，对物业管理师的准入标准、职业道德规范标准的制定和执业行为监督起着决定性作用。国家不强制物业管理从业人员注册，是行业的自律行为。

香港房屋经理学会也是以会员籍的形式对从业人员进行管理。凡香港房屋经理学会的资深会员及正会员，才符合注册申请资格，可自愿向香港房屋注册管理局提出注册申请。注册管理局是政府的法定管理机构，负责管理专业房屋经理的注册，对注册专业房屋经理的专业操守、纪律管制及有关事宜制定管理条文，对注册专业房屋经理实行政府监督管理。经房屋管理局审核合格，成功纳入注册名册者，均可使用“RPHM”（RegisteredProfessionalHousingManager）“注册专业房屋经理”头衔执业。

2.资格取得方式。

严格的资格准入，确保了物业管理从业人员的基本素质。在发达国家只要你从事物业管理这个行业，并申请加入了学/协会，严格按照相关的规定参加培训，并具有满足要求的从业经历要求，通过考试就可取得资格证书。

新西兰物业管理师在申请注册时，首要条件是已取得PINE学会正会员资格一年；其次是满足下列要求：（1）成功完成学会为他们准备的专业指导计划；（2）必须有两年的专业经历；（3）所服务的公司要给从业人员上专业保险；（4）参加专业委员会的面试；（5）完成两年的继续教育点数要求。

另外，PINE学会还结合物业管理行业实际情况充分考虑了具有丰富实践经验人员取得资格的途径，对这类人员经过推荐和面试获得注册资格，是对考试选拔途径的有效扩充。

香港房屋经理学会对香港理工大学、香港大学和香港城市大学的房屋学、房屋管理学、物业管理学和行政及公共管理课程进行了专业评估认可。从业人员必须至少取得其中一门本科以上的毕业文凭，并具有五年以上的物业管理相关工作经验才能申请入会。凡香港房屋经理学会的资深会员及正会员，均符合注册申请资格，可自愿向香港房屋注册管理局提出注册申请。

3.职业道德规范。

新西兰物业管理从业人员资格的取得无不建立在教育、经验与道德这三大素质基础之上，其中遵守并保证“职业道德准则”是必备条件，从业人员一旦违反了相关的职业道德条款，即被PINE学会取消资格。

香港的房屋经理注册条件同样关注课程进修、从业经历和专业操守，《香港注册专业房屋经理专业操守守则》在专业操守、个人操守、对同僚的操守、对雇主及客户的操守以及对社会的操守等五方面做出详尽规定，并规定由注册管理局对违反者进行严格的纪律处分。

4.监督管理机制。

新西兰PINE学会的宗旨是服务于大众,为公众的利益和安全负责,所有PINE学会会员的情况都可以在学会的网站上查到。任何人都可以向PINE学会提出对任何会员的执业行为进行投诉,投诉可以直接送到PINE学会办公室,最终由专业执业委员会(ProfessionalPracticesCommittee)做出裁决。

香港注册管理局向社会公布《香港注册专业房屋经理专业操守守则》，按照守则处理注册人员的违纪行为。如果管理局认定注册人员有违纪行为，可依照程序将其注册资格注销。违纪行为的认定程序完全按照《注册房屋经理条例》有关规定执行。凡被裁定有违纪行为的注册专业房屋经理，均可通过法律途径向香港高等法院提出上诉。

存在的问题及分析

1.现行物业管理师的管理制度已不能满足简政放权的要求。

新旧政策衔接、延续性的研究是当务之急。是重新对物业管理师职业定位还是延续现有的资格考试，或只取消注册行政审批，我们需更进一步研究。无论是保持现有的考试资格取得模式还是重新对物业管理师定位进行水平测试，都不影响我们对物业管理师的管理。简政放权不是对从业人员不管，目的是为了更好的管理。

目前，我们面临的问题是如果资格考试改为水平测试，新制定的政策就要对原有的取得物业管理师资格人员和新政策下通过水平测试人员进行对接的问题。另外，关于取消注册审批问题，可以考虑以登记备案形式对从业人员进行管理，管理好物业管理从业人员是不可或缺的，这与我们下一步在行业中建立个人信用档案以及引入监督管理机制都是息息相关的。

2.物业管理专业设置数量少，资格取得渠道单一。

物业管理专业在各大院校的专业设置不够，培养专业的物业管理从业人员计划不完善。根据教育部2014年公布的我国普通高校数量统计数字，全国共有普通高校2542所，而设有物业管理专业的大学只有27所仅占1%。由于物业管理行业发展过快，之前的人才培养滞后，人才数量相对于行业所需的物业管理从业人员数，也只是杯水车薪。目前，我国物业管理人才的供应渠道还主要是大中专院校的毕业生,社会供应渠道的狭窄导致了整个行业的人才供求严重失衡。

3.个人信用档案建立缺失，物业管理师信用档案建立是发展趋势。

诚信建设是物业管理行业的建设重点，建立物业管理师信用档案可以促使诚信建设体系更加完善。物业管理师将成为物业服务企业的领头军，将诚信机制引入物业管理师管理体制，对提升行业从业人员素质，提升物业管理行业诚信形象有积极促进作用。

4.监督管理机制有待完善。

目前物业管理师队伍的普遍现象是：取得物业管理师资格就等同进入了保险箱，而对他们工作的监管工作几乎为零。物业管理是服务于大众,为公众的利益和安全负责与业主的利益息息相关的职业，物业管理师队伍的监管缺失必然导致物业服务行业服务能力的缺失。目前，对物业管理师违规违纪行为没有严格的规定，违纪行为的认定程序也不完备。

加强物业管理师队伍建设相关建议

俗话说：“没有规矩，不成方圆”，没有规范就没有管理。物业管理行业实现规范化管理，就要做到依法建章立制、确立先进的管理服务理念、赏罚分明等，以确保物业管理行业规范化管理的落实和执行。重点要加强对物业管理从业人员的规范管理，做到工作有章可循、有法可依，避免因个性差异和人为因素造成工作操作的随意性，以确保工作质量、提高工作效率。

1.加快完善相关法规、制度。

如通过制定《关于实施物业管理师水平测试的相关规定》、《物业管理师的备案管理规程》及《物业管理师职业操守规定》等规章制度来规范对物业管理师管理，对物业管理师职业品德、职业纪律和职业责任做出细化规定，以便物业管理师对照执行。物业管理师的地位提升了，物业服务企业信誉也将随之提升。

2.拓宽高校物业管理专业规模，适时进行教育评估，适当拓宽考试选拔渠道。

建议调整高校物业管理专业人才培养计划，拓宽物业管理人才培养规模，提高人才培养质量。当前国内物业管理行业部分物业项目经理实际管理经验比较丰富，但人员学历层次普遍不高是不争的事实，这种状况还将在今后相当长的一段时期内长期存在。目前国内物业管理师资格取得的唯一途径是通过考试，这种过关考试对于提高物业管理师综合素质、推进全行业由劳动密集型向技术管理密集型转变非常重要。考虑到行业内的实际情况，物业管理师资格的取得可以借鉴新西兰、香港的做法，一方面，加紧制定高等院校专业教育评估计划，促进高等院校学历教育开设物业管理课程，对通过教育评估的专业实行与准入资格挂钩，以达到有效利用社会资源，提高执业人员准入的效率和质量；另一方面，适当考虑当前市场上实际操作经验丰富的物业项目经理情况，实行双轨制，制定科学的培养计划和培训体系，对实践经验丰富的人员，在其通过理论知识培训达到实际需要并经考核合格，考虑直接给予资格。

3.完善继续教育管理工作。

现阶段人们对物业管理专业意识缺乏，对继续教育的认识还不够。物业管理协会应该发挥自身优势，组织专家、学者研究制定出更加完善的继续教育管理规定，进一步加大继续教育培训力度，在现行的网络教育为主，集中面授为辅的基础上，开展一些更加接地气的培训内容和组织形式。例如教育内容的与时俱进、技术的更新，另外，除开展远程教育，还可以组织短期培训，提供书本、杂志等学习资料或召开研讨会等形式多样的培训。

4.引入诚信体制。

加强对物业管理师诚信教育和宣传，使物业管理师认识到提升自我价值，强化行业诚信意识和诚信水平。物业管理行业内如果出现一批诚信敬业的物业管理师团队，他们将会培养和带领一支诚信的员工队伍管理诚信的服务项目，也将会塑造出行业全新的诚信形象。

物业管理从业人员是行业自律的基础。每一个从业人员要学会管好自己，严于律己，培养自觉性，这是物业管理的特性和所承担的社会责任所决定的。没有个人自律，就谈不上企业自律，更谈不上行业自律。

物业管理这一行业的发展除了依赖于政府、业主、司法和媒体等外部因素以外，更重要是提高内部规范化的自律。目前国内尚未建立物业服务企业诚信档案记录，物业服务企业仍然过分依赖于政府部门的行政监督，内部自律机制体制仍未完善，专业化和社会化的程度仍然偏低，这是导致物业服务企业之间竞争无序和风险加大的重要原因。

物业管理是我国社会建设的重要组成部分，随着国家城镇化建设步伐的加快和创新，社会对物业管理的关注度越来越高，对物业管理能力提升的要求会越来越迫切，物业服务行业会迎来新的发展机遇，提升物业管理水平已成为紧迫任务。只要我们加大物业管理师队伍建设力度，不断促进规范化管理，物业管理就会走上健康持续的发展轨道，为社会发展进步提供有力支持。

作者单位：住房和城乡建设部执业资格注册中心