北京韵竹园小区业委会成长记:＂爱管闲事＂的人才能干好业委会

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韵竹园小区业主见面会。图|受访者提供

6月6日，一场雷阵雨造访京城，雨后的韵竹园小区花草亮丽，空气清新。很多业主从家里出来，在小区内散步。业主老赵称，韵竹园这几年越来越漂亮了，这与业委会的存在关系很大，“这帮‘爱管闲事’的人，为业主操了很多心。”

韵竹园小区位于北京市西城区，由北京鲁能置业有限公司(鲁能集团下属公司，下称“鲁能置业”)开发，2004年入住，拥有近1400户业主。

像绝大多数业委会一样，韵竹园业委会的成长并不顺利，甚至各方面关系一度剑拔弩张。面对艰难的诉讼、业主的不配合，业委会成员们也曾心灰意冷。经过几年磨合，业委会少了些草莽英雄式的冲动，多了些理性的维权技巧。

近两年，韵竹园业委会顺利更换了物业，与相关部门和新物业公司的关系日渐缓和，诉讼出现生机，与业主互动增强，制度日趋完善。这些都让业委会变得更加成熟、自信。

一位物业管理专家说，一个业委会要完全把小区各种关系理顺，至少需要10年时间。如今，韵竹园业委会3岁有余，青涩渐褪，但路犹多坎。

“初衷不改”

韵竹园业主张涛是一家公司的经理。2010年的某一天，他的女儿在小区玩时，滑板车不翼而飞。张涛认为作为小区的物业公司，北京鲁能物业服务有限责任公司(鲁能集团所属公司，下简称“鲁能物业”)安保不力，在与鲁能物业交涉无果后，赌气不交物业费。鲁能物业给张涛下发了一份律师函，无奈之下，张涛就把物业费交了。

张涛称，当时在鲁能物业管理下，韵竹园暖气不暖，楼顶住户漏水，盗窃案频频发生。很多业主觉得交了物业费却没有得到相应的服务。一位业主曾在韵竹园业主论坛发帖称，他2005年入住该小区，家里阳台漏水，年年报修，邻居家也是如此。

滑板车事件后，张涛萌生了联合小区热心人成立业委会的想法。

一天，在韵竹园的业主论坛上，张涛、郭锋等四个业主聊到了小区物业的状况，越聊越投机，就有人提议去咖啡馆坐下来好好谈一下，如何筹备业委会。

郭锋在论坛上的名字叫“初衷不改”。之所以叫这个名字，就是因为此前他曾试图组织发起业委会，但没有成功。除了阻力太大外，还有个原因是参与的人虽有满腔热情，但是缺少实干精神。“那几个发起人一般都是各自公司的领导，不愿自己抛头露面，连贴通知都没人去。”

这次，张涛等人深入业主中间，自发张贴告示，积极宣传筹备业委会的意义。一些业主也主动参与到宣传中来。

2011年11月，韵竹园业主大会筹备组成立，由13人组成，朱琦任组长。筹备组成员每人捐200元，作为启动资金，用于制作宣传材料等。筹备组根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，拟定了《韵竹园业委会候选人产生办法》。

2011年12月，韵竹园召开第一次业主大会，选举产生了韵竹园业委会。2012年3月30日，该业委会在陶然亭街道办事处社会办备案成功。

筹备组的13人，有9人进入韵竹园业委会，其中7名委员，2名候补委员。张涛被推选为主任，郭锋任副主任。

“候补委员也参与业委会会议，但是没有决定权和投票权。一般的决议，业委会成员过半数就可以通过。”张涛说。

韵竹园业委会成立后不久，还根据政府的相关规定，通过公开招募成立了监事会。

监事会由朱琦等5人组成。不设监事长，人员主要来自筹备组中未进入业委会的4人，再加1名韵竹园底商代表。

“这五位成员有的是市政协委员，有的是医院领导，有的是公司老总，都比较有社会影响力，也有一颗公益心。”张涛说，“现在业委会开会，监事会也经常被邀请参加。”

监事会成员贺林告诉《中国新闻周刊》，监事会的职责，主要是监督业委会的决策是否合乎程序和民意，财务的公示是否及时透明等，不会干涉业委会的具体工作。

韵竹园业委会制作了《韵竹园业主手册》，向业主免费发放。他们还根据相关法律法规，制定了《韵竹园小区业主公约》《业主大会议事规则》《业主委员会章程》和《业主委员会选举方法》。

张涛说，这4个文件在出台前，都送达有关部门听取了建议，并在小区内的公告栏中征求了业主的反馈。

韵竹园业委会成员都是兼职，不拿薪资。其活动经费来自于小区的广告、场地费等，每年大约有十多万元。业委会内部有委员专门做会计，每年3月份，他们会把账目清单在小区内张贴公示。

更换物业

韵竹园业委会成立后做的第一件事情，就是与鲁能物业就签订《物业服务合同》进行谈判。但经过长达2个月的谈判后，无果而终。

当时，鲁能物业以年经营亏损超过100万元为由，拒绝将韵竹园小区的公用部位收入移交给业委会，还坚持把物业管理费由每平米2.3元上调到2.88元。

张涛称，成立业委会是为了维护业主的正当利益，如果还没办什么事儿就先同意把物业费涨上去，那还不如不成立业委会。“鲁能自称物业收缴率达到了95%，我们请来一些专家算了笔账，如果按照每平米2.3元的标准，物业费收缴率达到60%以上就够用。”

在谈判未果的情况下，业委会决定公开招募新物业。

韵竹园业委会一位成员告诉《中国新闻周刊》，在更换物业公司一事上，陶然亭街道办和福州馆社区居委会曾坚决反对。一位负责人还为此给张涛发短信，“请考虑下你的前途”。《中国新闻周刊》联系街道办和居委会时，他们没有就此作出回应。

后来，西城区政府专门派了一个调查组，去韵竹园了解情况。“在调查组组织的听证会上，街道办领导把我们骂了个狗血喷头，说如果换掉鲁能物业会如何不好。”张涛说。

张涛在接下来的陈述中列举了很多条要换掉物业公司的理由。并表示希望业委会在发展以后也能出区人大代表、市人大代表，以代表这个庞大群体的诉求。所以自己此举，并非为私，而是为公。

最终，业委会更换物业公司的诉求，得到了区领导的支持。

为消除业主的顾虑，业委会列了几十条更换物业的原因，并向业主保证确保平稳过渡。

2012年12月，韵竹园召开业主大会，经过投票决议，有2/3以上的业主同意中止与鲁能物业的合作，授权业委会选聘新的物业公司，并与中标公司签订《物业服务合同》。

随后，韵竹园业委会先后接触了八九家物业公司，并去他们的物业项目实地走访。经过对比，业委会选定了两家——深圳长城物业和河北恒辉物业。业委会认为，这两家公司在资质规模、公司文化、服务理念、人员素质、公司业绩、社会影响力等方面，都符合韵竹园选聘物业公司的标准。

2013年3月23日至24日，长城物业和恒辉物业受邀在韵竹园举办业主见面会，宣传各自的理念。

在其他条件相差不大的背景下，恒辉物业许诺3年内不提高物业费，而长城物业只许诺第一年不提高，这成为恒辉物业最终胜出的一大砝码。

2013年5月27日，韵竹园业委会、鲁能物业、恒辉物业签署了三方协议，标志着物业交接正式启动。2013年6月1日，恒辉物业正式接管韵竹园。

张涛说，现在，他们和恒辉物业也有一些矛盾，比如物业费绝大部门抽到石家庄总部，北京分公司老总只有3000元的审批权。但是和鲁能物业相比一个巨大的变化是，恒辉至少愿意和业委会坐下来对话。

有一次，韵竹园业委会与恒辉物业召开协调会，业委会的一位顾问受邀出席。该顾问曾看过业委会与物业公司签订的合同里的相关处罚条款，在协调会上，该顾问跟恒辉物业说，你们这几件事做得不对，应该认罚。恒辉物业觉得该顾问的说法有道理，就当众认罚了。

恒辉物业北京分公司总经理李玮丽告诉《中国新闻周刊》，物业公司与业委会之间的矛盾在所难免，但有效沟通才是解决问题的首选方式。

诉讼转机

张涛称，在韵竹园业委会主任任上，他曾多次遭遇黑社会恐吓。

有一次，北京集中清理地下室，张涛认为开发商擅自将韵竹园地下室B1层出租经营，带来治安和消防隐患，遂向政府举报。“很快有人给我打电话，恐吓我说如果再举报，就要灭我全家。”至今，这些地下室还在被出租，而且租户也不交物业费。

在韵竹园小区内部，记者发现一家“云之健健身俱乐部”。透过玻璃可以看到，内部空空如也，大门也被锁死。

有韵竹园业主告诉《中国新闻周刊》，从2010年前后，这儿就闲置起来。此处本应是小区会所，鲁能置业出租给了这家健身俱乐部。很多业主在该俱乐部办了面值不同的年卡，但这家俱乐部不知什么原因就走了，而且不知去向。

张涛说，小区会所作为开发商承诺业主的服务项目，应是业主消闲健身的场所，鲁能置业无权将其出租。2013年，因云之健欠缴租金等问题，鲁能置业将其诉至法院，最终云之健将健身器材变卖给了鲁能置业。同年，鲁能置业又将其出租给老龄委下属的一家机构，但该机构在听闻产权不明后，装修尚未做完就撤出了。

有业委会委员称，鲁能物业撤出后，遗留的问题还有太多。例如鲁能物业侵占业主公共收益、公共部位没有交接确权、小区北门消防通道被附近商家侵占、地下管井无防水造成管线腐蚀等。

2014年，韵竹园业委会将鲁能物业告上了法庭，要求其返还应属小区业主共有的公共收益181.28万元，其中主要是小区内的广告收益。鲁能物业称这部分公共收益实为130万元，且已全部用于弥补小区物业服务费不足。

韵竹园业委会一审败诉。西城区法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。“没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

“一审法院让我们提供证据，让我们把相关合同拿出来。但是这些合同在鲁能物业和商家手里，我们怎会有?”郭锋称。韵竹园业委会不服判决，上诉至北京二中院，并请了一位经验丰富的业主维权专家代理此案。

5月21日，北京二中院做出民事裁定书。认为原审判认定基本事实不清，应发回北京市西城区人民法院重审。虽然重审时间未定，但受访的韵竹园业委会成员，都对此案翻案信心满满。

在这次诉讼中，业委会还感受到了业主的信任。“我们开始诉讼鲁能时，业委会经费早已弹尽粮绝，业主就纷纷自发捐款，捐了2万余元。这说明业委会越来越被业主认可。”郭锋说。

另外，韵竹园业委会还在与鲁能物业进行另一个物业服务的诉讼。业委会要求鲁能物业提供一个文件，把其2004年入住以来收取物业费的明细以及欠费业主的明细提供出来，并讲明费用是怎么花的，小区公共部位到底有哪些。

韵竹园业委会一位成员告诉《中国新闻周刊》，该诉讼原定于6月11日开庭，但法院传给鲁能物业的传票被退回，理由是地址变更。为此，西城区法院只得将庭审时间延期至6月25日。

业委会还发现，在小区物业客服旁边，有一套150多平方米的房子，被鲁能物业出售给了居民。从原图纸看，这套房子应是韵竹园的物业办公用房，产权应属全体业主。按照现在的房价，这套房子价值也得千万元以上。

针对韵竹园业委会和一些业主反映的情况，6月10日下午，《中国新闻周刊》向鲁能物业求证，被告知“我们早已撤管韵竹园小区，不管那些是不是我们遗留的问题，我们不会接受这方面的采访”。

“不再那么易怒了”

经过一些事情的历练，韵竹园业委会正在走向成熟。按照一位业委会委员的说法，就是在处理问题时“不再那么易怒”了，而这一点从他们和业主、物业等关系的改善上也可以看出来。

今年已经70岁的马进是韵竹园业委会里面最年长的一位。3年前，已经退休的他进入业委会担任候补委员。“有人说我年纪大了，业委会又没啥报酬，参加业委会纯属没事找事儿。不过，家人都觉得这是公益行为，支持我的决定。”

但怀着满腔热情加入业委会的马进，还是碰了不少壁。

刚开始，在入户征集业主建议或发放选票时，有的业主被敲门后“不给好脸看，说我们骚扰他们，有的张口就骂人，甚至还要揍人”。

开业主大会时，有的业主看到反映的问题迟迟得不到解决，就在会上和业委会成员吵起来。有业主说“你们是不是因为钱的问题不去办事啊，我出钱你们去解决问题去。”有一个委员气不过，回了一句“那我出钱，你来业委会干好了。要是为了钱，我们早就不干了。”

马进称，当初有些业主对业委会不理解，除了业委会没做出多少成绩外，也与业委会自身宣传不足有关，很多业主不清楚业委会在做什么、能做什么。

为加强交流，去年，韵竹园业委会在小区东西南北四个方向各立了一个公示栏。公示栏是小区的入住商家捐赠的，记者看到，最近的公示包括业委会与鲁能官司的进展。

业委会还不定期在小区召开业主见面会。遇到一些具体问题，比如热水改造，小区对物业公司的满意度调查等问题，就会开见面会，面对面听取业主的建议。

今年年初，为加强与业主的互动交流，韵竹园业委会还建立了业主微信群，张涛任群主。“现在已有100多人主动加进来，这个微信群实行实名制，同时为保证人员身份的真实性，还要写上房号和电话。”

5月15日，张涛打开业主微信群，被其中一幕感动了。

“我生日是5月16日，有个业主记错了，在群里表示祝贺。”随后，这个群就被祝贺他生日以及感谢业委会为小区无私付出的微信刷屏了。

“这一刻，我这么多年在维权道路上受的委屈，全都烟消云散了。”张涛在群里回复说。前几天，有个业主对张涛说，他们这些业主“关上门是小家，推开门是大家”，这句话也让张涛很感动。

业委会和街道办的关系也有所缓和。“我们去和街道办沟通，可以就一个问题反复交流，虽然有些分歧在所难免，但是感觉街道办愿意和我们对话。”

陶然亭街道办一位工作人员告诉《中国新闻周刊》，业委会是建设和谐社区的重要力量，和街道办的目标是一致的。

张涛将业委会和居委会的关系形容为“平级关系”，平时打交道不多，但有时候也会有交叉，两者有分歧也有合作。

6月1日，一位居委会工作人员拿着一份通知跟恒辉物业说，居委会准备改选了，今天下午必须在每个楼道的电梯间把改选通知张贴出来。恒辉物业说，贴通知需要经过韵竹园业委会同意。居委会人员于是就联系了业委会。

张涛问居委会人员，这么重要的事情怎么说贴就贴，为什么直到现在才和业委会打招呼?我们得开会讨论。

6月2日下午，居委会一位负责人给张涛打电话，问怎么还没张贴出来?

郭锋劝张涛，不能赌气，要心平气和一些。最后业委会还是同意了居委会的张贴请求。

现在，在对很多问题的处理上，业委会不再像以前那样激进。

去年，西城区市政部门想在韵竹园南门边建一个自行车道，韵竹园业委会认为此举侵占了小区红线。

“他们把正常路面划了线，当停车位用。这样路窄了以后，他们觉得影响交通，就想侵占我们的红线，建一个自行车道。我们当然不同意，他们不能通过伤害我们的利益，来满足他们收停车费的目的。”张涛说。

为此，韵竹园业委会就去和西城区市政部门座谈。经过一番辩论，市政部门认同了业委会的观点，就停止了施工，还把已经施工的路面恢复了原貌。

有韵竹园业委会委员说，按照原来的思路，他们可能会强行阻止施工，或者直接去上访。那样，问题可能解决不了，还会激化矛盾。

包干制，还是酬金制?

今年3月，韵竹园业委会本来要开一次业主大会，但由于和鲁能的诉讼占了很多精力，所以拖延了下来。

张涛说，按照规定，在业主大会上的表决事项，涉及经济方面的投票，支持票必须达到“双2/3”以上才能生效，即人数和居住面积都要过2/3。不涉及经济曾名的，比如罢免主任、副主任、委员、候补委员等，只要“双过半”决议就可通过。

在本届韵竹园业委会里面，主任张涛和副主任郭锋任期都是6年，另外5名委员中有4名是4年，1名是2年，2名候补委员是2年。

张涛说，业委会成员的任期差异是陶然亭街道办指定的。“原来，我们计划所有人员都是齐上齐下，任期都是2年。街道办称2年时间太短，而且到期后，如果都不想干了，业委会不就趴窝了吗?为了保持连续性，街道办要求我们分2年、4年、6年三个期限。”

眼下，讨论委员补选、是否续聘恒辉物业、是否改用酬金制、公维基金划转等问题都摆在了业委会面前。

现在，在韵竹园业委会中，有1名委员因为任期结束已退出，还有一人在2014年年底就主动退出了。另外，候补委员和监事会成员都已到期，现在都在“超期服役”。

张涛说，业委会没有薪资，工作内容还挺杂，面临的压力也很大。鉴于目前的人员状况，在明年3月前必须召开一次业主大会进行补选，因为到时业委会委员里，就只剩下他和郭锋在任期了。目前，已有2名业主给张涛打电话，报名参选业委会。

除了委员补选问题，明年5月，韵竹园业委会与恒辉物业的合同就将到期，是否续聘恒辉物业也是一个必须提前考虑的问题。

张涛称，是否续聘恒辉物业，不是业委会决定的，是全体业主决定的。到时，他们会再招募2家物业公司作为候选，把他们的价格、资质、服务情况等公示给业主，让业主投票选择用哪一家。

最近，在韵竹园业委会内部，还在进行一场结果未明的讨论：对物业公司的费用收取方式问题，到底是沿用目前的包干制，还是改为酬金制。

包干制，是指由业主向物业公司支付固定的物业费用，盈余或者亏损均由物业公司负责。酬金制则是指业主在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，结余或者不足均由业主享有或者承担。

有些人认为，在酬金制下，账务更加公开透明，而且业委会对财务有决定权。还有一个好处，是可以免除包干制下的5.6%的营业税，等于省了一部分钱。韵竹园现在的物业费有466万，这样算下来，可以节省二十多万元。

“省下这么多钱，可以聘请个专职的拿薪资的秘书，来协助业委会开展工作。”一位业委会成员说。

物业专家陈凤山在接受《中国新闻周刊》采访时，对这两种模式进行了区分：在包干制下，物业费是物业公司的营收，在酬金制下，物业费是全体业主自我归集的成本;在包干制下，所有物业费都是物业公司的营业收入，在酬金制下，只有酬金这部分才是;在包干制下，物业公司如何收支这部分钱，是物业公司的商业机密，业主难有知情权，在酬金制下，业主对如何收支有决定权，这样可以保证这些钱花在小区里面。

有些业委会成员认为，酬金制对专业和精力的要求很高，这需要更多的人手。“现在人手都紧张，到时我们能忙得过来吗?”

在讨论是否采用酬金制的同时，也有业委会委员提出，应尽快解决专项维修资金的划转问题，即从政府监管划转到业委会监管。

陈凤山告诉《中国新闻周刊》，北京市住宅专项维修资金办公室，负责专门监管小区的专项维修资金。“这部分款项存在中国工商银行，年息是3%;如果划转到业委会监管，年息可以达到将近5%。”

张涛说，要想把这部分款项从政府账号转到业委会账号，按照北京规定，这个划转必须得街道办盖章才行。为此，他们需要起草一些文件，详细说明怎么监管好这部分款项。并且，最终是否划转，也需要召开业主大会进行投票。

张涛说，3年多来，他们一直在面对和解决这些难题。“每一次成功化解难题，都是成长路上的一笔财富。我们至今有一个业委会架构在这，这已是巨大成功。”