业主大会和委员会成立案例

从今年1月1日起，国家住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（简称《规则》）正式实施了。这对于规范业主大会和业主委员会的活动，厘清其与物业企业之间的责权利，维护业主的合法权益都具有积极的作用。在该《规则》的指导下，近期，我市不少新住宅小区成立或预备成立业委会，这对于进一步提升我市的物业管理水平，提高全社会自我管理能力都大有裨益——

近年来，我市新住宅小区不断增多，然而成立业委会的却不多，所以每每遇到垃圾清运，冬季供暖等困难时，“一片散沙”似的小区业主往往“拗不过”物业企业，不得已只好退让、妥协，时间长了，容易积聚矛盾，影响社会和谐。而成立业主委员会则是双方实现制衡、解决矛盾的最佳方式，新的《业主大会和业主委员会指导规则》就对业主大会、业主委员会的筹备、成立以及履职做出了详细规定。市房管局相关人员为我们详细解释了该《规则》，并就一些亮点举例说明，希望以此促进我市更多小区成立业委会，更好地服务于业主。

亮点之一：《规则》明确指出，物业管理区域内，已交付面积超过建筑物总面积50％时，建设单位应及时报送相关文件资料，小区就可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会的书面申请，启动业委会成立的第一步。

【案例】：市民张先生在某小区购买了一套商品房，该小区共20栋住宅楼。开发商交房时告诉业主，由于工期等原因，还有5栋住宅楼未达到交房条件。不过，交付使用的住房建筑面积达到3／4。为此，不少业主提议，尽快召开业主大会，以规范小区的物业管理等事宜。

【新规解读】：新小区什么时候召开首次业主大会，是很多业主关心的问题。除了《物权法》及国家《物业管理条例》对业主大会的召开条件的规定外，按该《规则》，物业管理区域内，已交付面积超过建筑物总面积50％时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料。据此，张先生所在的小区，开发商交付使用的住房建筑面积，超过了该小区总建筑物面积的一半，已符合成立业主大会条件，业主可要求建设单位准备召开首次业主大会的材料。

亮点之二：可先期成立业委会。一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。值得注意的是，对于刚刚买房还没拿到房产证的人来说，也将对小区事务拥有话事权。

【案例】：某小区分三期开发，目前三期项目尚在建设当中。考虑到小区一、二期已有大部分居民入住，业主经商量后，派代表找到房管部门，递交了成立业委会材料，以规范小区的公共管理。

【新规解读】：《规则》实施后，业主如果住在一个分期开发建设的小区，只要先期开发部分符合条件，就可以成立业主大会，并选举产生业主委员会。也就是说，同一个项目，一期先入住的业主，可以不等后期业主入住，先成立业主大会，并选举产生业主委员会。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

亮点之三：业委会“赖窝”由居委会“接管”。该《规则》进一步强化了政府基层组织在社区管理中的指导和监督作用，其中就指出，业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

【案例】：某小区业委会任期届满，但原业委会主任既不组织召开业主大会，进行换届选举，也不移交其所管的资料、公章等。不少业主想开会组织换届，原业委会主任通过拉拢、给好处费等各种手段进行阻挠，此举引起部分业主不满。

【新规解读】：有不少小区的业委会发现，可以通过胁迫物业公司或是利用小区公共部位经营来获得收益。因而为了谋取私利，他们任期满了也不想放弃。对此，《规则》规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业委会任期届满的，其委员资格终止，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。并在任期届满前3个月，召开业主大会进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届的，由城区、开发区房管部门指导和监督换届工作。