可否通过仲裁纠正业主的违章装修行为

王某系某海景大厦业主,其于2001年7月4日到管理处办理人伙手续,并签署《业主公约》。同年7月9日向物业管理公司提出阳台装修申请,并在申请表中承诺:(l)本人严格遵守管理处之《装修管理规划;(2)保证阳台窗户统一、美观、安全,并保证不把空调安装在阳台外面；(3)安装阳台窗户必须服从管理处统一管理。此后,王某违反小区安装管理规定,擅自在阳台安装有框式窗户,将阳台封闭,且擅自拆除阳台的门和墙体,把木地板直铺到阳台,将阳台的地漏封堵。物业管理公司发现后即劝其整改,并于9月18日发出通知,要求王某拆除违规封装之阳台,但王某均置之不理。无奈之下,物业管理公司向人民法院起诉,法院以本案当事人双方有仲裁协议为由,驳回起诉。物业管理公司遂起诉到深圳市仲裁委员会,2002年10月30日深圳市仲裁委员会受理此案。

申诉人物业管理公司诉称:业主王某违反了《深圳市家庭居室装修管理规定》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,海景大厦《业主公约》、《住宅装修管理规定》中关于禁止改变房屋建筑外貌的规定,同时也违背了其在《安装阳台申请表》中的承诺。为此,申请人提出如下仲裁请求:(1)裁定被申请人拆除阳台的违章装修,恢复阳台原状:(2)裁定被申请人承担本案仲裁费用。

被申请人王某答辩称:(1)被申请人封装阳台是经过申请人同意的(2)被申请人没有违反《安装阳台申请表》中"业主承诺书"之承诺:(3)申请人对被申请人进行刁难的原因在于其自身的不正当利益。申请人推广的无框式窗户,系其内部人员所成立公司的产品。为此,被申请人认为,申请人提出的仲裁请求完全是为了其自身的不正当利益,没有任何事实和讼律依据,应当予以驳回。

仲裁庭审理查：(一)1998年10月22日,申请人与海景大厦的开发商签订《物业管理合同》,开始为该住宅小区提供物业管理服务。至本案开庭之日,该住宅小区未曾召开业主大会,也没有选举产生业主委员会。该住宅小区的物业管理服务仍由申请人提供。(二)被申请人签署了《业主公约》。该公约约定:(l)业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审核批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工;(2)在本物业范围内,不得擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局；(3)违反本公约土述规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改；(4)业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依怯裁决。(三)2001年7月9日,被申请人填写了《安装阳台装修申请表》,并在申请表中承诺:")本人严格遵守管理处之《装修管理规定》；(2)保证阳台窗户统一、美观、安全,并保证不把空调安装在阳台外面,(3)保证阳台窗户的质量,因安装阳台窗户所造成的不良后果由业主自己负责；(4)安装阳台窗户必须服从管理处统一管理。在该申请表"管理处审批意见"一栏,管理处主任签署了"必须按大厦管理处的规定,统一安装无框式阳台"的意见。(四)2001年7月12日,被申请人向申请人交纳了2000元装修押金,并先后两次交纳办理出人证押金共210元。此后,被申请人在装修阳台时拆除了客厅与阳台之间的门窗,封闭了阳台的地漏,安装了有框式阳台窗户,并把空调的室外机安装在阳台外面。（五）1999年11月19日，深圳市人民政府发布并实施《深圳市家庭居室装修管理规定》（第90号政府令）。该规定第十七条规定:"家居装修活动,应当服从物业管理单位按本规定进行的施工现场管理”;第十九条规定:"家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全,禁止下列行为:(l)改变房屋承重结构;(2)在承重墙上穿洞,拆除连接阳台的墙体、门窗……'

根据仲裁庭审理查明的案件事实和有关法律法规规章之规定,仲裁庭形成以下意见:

(一)申请人根据与海景住宅小区开发商的《物业管理合同》对该小区进行前期物业管理,在该小区尚未召开业主大会选举产生业主委员会的情况下继续履行物业管理义务,应当认为申请人与该小区的业主之间存在实际的物业管理合同关系。

(二)根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第三十三条之规定,业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的、有关业主在住宅区使用、维护及其管理等方面权利义务的行为守则。被申请人在海景大厦住宅小区《业主公约》上签字,表明其认可并接受该业主公约的约定。申请人作为该小区提供物业管理服务的物业管理公司,依照有关法律、法规和该业主公约,享有监督被申请人履行业主公约的权利和义务。申请人与被申请人因履行该业主公约而发生民事纠纷,可按业主公约的仲裁条款申请仲裁。

(三)被申请人按照业主公约规定,就其阳台装修、签署《安装阳台申请表》,并向申请人作出装修承诺,申请人依业主公约要求出具审核意见,应当视为申请人与被申请人之间达成了具体的装修服务协议,并接受申请人的统一管理服务。该约定与现行法律、法规、规章和业主公约并无不合,应认定有效,对双方均具有约束力。被申请人没有按照申请人审核批准的意见进行阳台装修,违反了双方之间的约定,构成违约;申请人要求被申请人恢复阳台原状之请求,属于申请人追究被申请人违约责任之主张,其目的是要求被申请人按照双方的约定进行阳台装修,对此,仲裁庭予以支持。

根据上述事实和理由,仲裁庭裁决如下:被申请人于本裁决书发出之日起15日内恢复其阳台原状。

[评析]本案涉及物业管理中一个非常重要的问题,即物业管理公司对业主的违章装修行为,能否通过仲裁的方式要求业主改正?

实践中,对业主的违章装修行为,物业管理公司通常采用的方怯是:

(1)向违章业主发出整改通知;

(2)向有关行政主管部门投诉;

(3)停水停电。从实际效果来看,第一种方怯是解决问题的最快捷的方式,但通常情况下,业主不予理会。第二种方怯面临的问题是,对业主的违章装修行为应当向哪一个行政主管部门投诉,是物业管理行政主管部门还是建设行政主管部门?对业主装修行为是否违法的认定,应当由国土与规划资源局负责还是建设局来负责?对此,《深圳市家庭居室装修管理规定》(第90号政府令)也未予明确。其结果,物业管理公司通常是投诉无门.第三种方法面临的问题是物业管理公司是否有权依<业主公约>的约定,对业主采取停水停电的措施?停水停电是否构成侵权.在上述三种方法均不能解决问题的情况下,物业管理公司是否有权依据<物业管理合同>和<业主公约>中的仲裁协议申请仲裁呢?答案是肯定的.笔者认为,在”海景大厦案件”中,物业管理公司选择仲裁的方式是恰当的,仲裁委员会的裁决也是公正的.

根据仲裁法第2条、第3条的规定，平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷或其他财产权益纠纷，可以仲裁。在物业管理活动中，业主与物业管理公司之间是平等的民事主体关系，〈物业管理合同〉和〈业主公约〉中的仲裁条款对业主和物业管理公司均具有约束力。所以当发生物业管理争议时，如果有仲裁协议,无论业主还是物业管理公司均有权依仲裁协议提起仲裁。