教师家中被害,家属状告物业公司

南昌大学青年教师胡颂华大白天被歹徒杀害于某住宅小区的家中。此案一出,震惊了南昌城家属更是肝肠寸断,尤其是被害人的父母,老年丧子的打击使得他们痛不欲生!他们认为,凶手所以有恃无恐大白天入室杀人、抢劫,跟小区没有保安员、门卫脱岗、外来人员可以自由进出有着直接的关系。于是,他们一纸诉状将开发商及小区的物业管理公司一并告上法庭。凶手竟是同学。胡颂华从小到大都是父母眼中的乖儿子,父母一直把他视为骄傲,儿子不仅懂事孝顺,而且事业有成。大学毕业后,他顺利分配在南昌大学当上了一名教师。他凭自己的勤勉和才智,很快就打开了局面,工作干得有声有色。2001年,胡颂华在南昌某住宅小区购买了住房一套,随后对住房进行了装修。当他沉浸在对美好生活的憧憬之中时,一场灭顶之灾却从天而降。2003年4月22日,胡颂华在街上偶遇高中同学陈虎,老同学多年未见,自然有谈不完的话。胡颂华将一陈虎带回家中。他做梦也没想到自己是在引狼入室!话说这位陈虎,高中毕业未考取大学便外出打工,后来一直没混出个人样,常常为起码的生计犯愁。当他看到那些有钱人过着优雅的生活时,心中很不是滋味,多次萌发过抢劫的念头,但一直不敢付诸行动。他找到南昌老乡刘现涛,两人经过合谋,很快就达成了共识回南昌实施抢劫。陈虎见胡颂华家中装修考究,高档家电应有尽有,他当即认定胡颂华家中肯定有不少钱。从胡颂华家出来后,陈虎歹心顿生。他想,自己一直在寻找下手的目标,既然胡颂华如此富有,何不对他下手?只要能搞到钱,管他同学不同学的!主意一定,他便找到刘现涛说:"我有一同学很富有,住在××小区。小区门卫很松,进出不需登记,咱们到那儿弄点钱怎么样?"刘现涛一听,满口赞同。考虑到彼此是熟人,为了不留后患,陈虎、刘现涛决定灭口后再实施抢劫。2003年4月23日下午,陈虎、刘现涛带着事先买好的一把铁掷头,再次前往胡颂华家。他们来到小区门卫处,发现门卫不在,便大摇大摆径直走到胡颂华家门口。陈虎敲开门,胡颂华很客气地将他们请进了客厅。落座后,陈虎天南海北地跟胡颂华神聊,以分散其注意力。聊着聊着,陈虎问胡颂华另一位高中同学的电话,胡颂华不知是计,找来纸笔低着头在茶几上写了起来。此时,刘现涛起身转到胡颂华沙发的后面,拿出事先准备好的铁掷头猛击其头部,胡应声倒下。陈虎见胡颂华倒下,夺过刘现涛手中的掷头,又朝胡颂华的头部猛击数下,致其当场身亡。随后,陈虎、刘现涛开始便翻箱倒柜,结果共劫得现金5200元、西门子手机一部以及一些电脑附件。

[对簿公堂]案发三天后,行凶者相继落入法网。2003年11月,两名罪犯被法院判处死刑。可是,作为受害者的家属,尤其是死者年迈的父母,很长时间都无怯从丧子之痛中解脱出来。从供述中得知,罪犯所以选择到胡颂华所住小区作案,是因为那里没有保安员,而且门卫可能脱岗,外来人员可以自由进出。他们由此认为,儿子在家里被害,小区的物管公司及开发商有着不可推却的责任。于是,他们一纸诉状将南昌赣洪物业管理有限公司(以下简称"赣洪公司")及南昌金铃房地产开发有限公司(以下简称"金铃公司")告上法庭,要求两被告共同赔偿5万元。原告诉称,原告之子胡颂华与被告签订了物业管理协议,并如约交纳了物业管理费。但被告违反了〈江西省物业管理条例》有关规定,没有提供保安服务,也没有经常对居住小区进行全面的巡视、检查,除有门卫登记制度,对外来人员进入没有采取验身份证件并予以登记等防范措施。尤其是案发当日,小区门卫脱岗,致使歹徒有恃无恐进入小区作案,导致原告儿子被杀害,被告应承担民事责任。请求法院判令被告赔偿原告损失5万元(包括胡颂华被抢劫财物损失、原告误工工资、物品损失及丧葬费、精神损失费)。住户家中被害,被害者家属状告物管公司,此类案件较为少见,引起了各方关注。法庭上,原、被告双方各执一词展开了激烈的辩论。

原告代理人认为,原告之子胡颂华与被告签订的物业管理协议是双方真实意思的表示,合法有效,应当受到法律保护。假设小区的门卫制度严格,对外来人员一律实行查验身份证明并进行登记,歹徒就不敢作案;惨案的发生,被告有明显的过错。根据我国《合同法》第406条规定:"有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失"。被告人赣洪公司代理人辩称,胡颂华的被害与物管公司没有直接关系。因为凶手在作案前一天就到过小区,而且是被害人带其进去的,当时也没有登记。再说,死者是在家中被害,家里的范围并不属于小区内的公共面积。根据死者与物管公司签订的协议规定,物管公司只负责小区的门卫、卫生、绿化、清洁等工作,并没有专门约定在小区内请保安负责住户的安全问题。而且物管公司根据协议要求已在小区里设立了门卫,有专人24小时值班。至于为何没有实行进出登记制度,被告辩称,小区的门卫有许多琐事,一般只是口头上对进出人员进行查问。物管公司履行了合同义务,不存在违反合同的行为。原告提出的登记管理既没在协议中约定,又没法律依据,属于将自己的意志强加给公司,擅自扩大合同义务和合同违约责任,不符合合同公司原则。另外,关于"保安"问题,根据《前期物业管理服务协议》第四款规定:"保安"的内容是协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。这种安全服务应当理解为为物业使用创造方便安全的条件,以及维护小区公共秩序的良好与稳定,而不是广义上的社会安全。因此,安全服务保镖义务或保管义务,也不可能要求物业管理企业来确保物业小区内所财产和人身的安全,更何况业主是在自己房里被杀人。再说,被害人跟本公司签订的物业管理协议中没有关于人身、财产保管或保险关系,被告没有承担人身及财物损害赔偿责任的义务。作为第二被告的金铃公司则辩称,死者与金铃公司签订的物业管理协议只是一份过渡的协议,因为在2002年6月份金铃公司与赣洪公司又签订了一份协议,约定小区于2002年7月份开始全权由赣洪公司管理。也就是说,胡颂华被害时,小区内的管理与金铃公司已毫无关系。

[起诉被驳回]南昌市青山湖区人民法院先后两次开庭对此案进行审理。法院经审理认为,胡颂华与被告南昌金铃房地产开发有限公司达成的物业管理协议系双方自愿签订,应合法有效,被告南昌金铃房地产开发有限公司与被告南昌赣洪物业管理有限公司签订的移交协议系双方当事人的真实意思表示,胡颂华作为业主未对此提出异议,并向赣洪公司交纳物管费,赣洪公司已承受了被告金铃公司的权利义务,胡颂华与赣洪公司的物业管理关系成立。

胡颂华在家中被害,是罪犯陈虎、刘现涛犯罪的直接、必然结果,该犯罪结果所引起的刑事和民事侵权责任,已由罪犯承担。被告赣洪公司、金铃公司与罪犯陈虎、刘现涛的犯罪行为既没有主观上的共同故意,又没有客观上的行为牵连。原告要求被告承担赔偿责任理由不充分。从物业管理定义看,物业管理是对物业进行维护、修缮、管理,对物业管理区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助或服务活动,而"保安"应该理解为为物业使用创造方便安全的条件,以及维护小区公共秩序的良好与稳定,而不是指广义上的社会安全。在物业管理合同中,双方对人身、财产安全没有特别约定,物业管理企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。鉴于本案双方在物业管理协议仅约定了门卫、卫生清运、绿化管理等物业管理,没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定,故被告赣洪公司、金铃公司不承担人身损害的赔偿之责。胡颂华人身损害与赣洪公司的管理行为无直接因果关系。因此,被告赣洪公司、金铃公司与陈虎、刘现涛不构成共同侵权,不应当承担侵权的民事责任。原告要求被告承担侵权民事责任没有法律依据,本院对此不予支持。2004年2月23日,青山湖区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条之规定作出一审判决:驳回原告的诉讼请求。

宣判后,原告感到很失望。他们说,儿子遭遇的不幸对他们的打击是很重的。人死不能复生,赔多少钱都无济于事,他们所以要打这场官司,就是想讨个说法,同时希望通过这场官司能使物业管理行业吸取教训,规范服务行为,提高服务质量。他们表示,对一审判决是不服的,但是,为了这个案子,全家已心力交瘁,不得不放弃上诉。