出卖人反悔不过户房屋,买受人该怎么办?
发布于 2014-04-09 16:08:00
房屋买卖双方签订了《房地产买卖合同》，由于房价上涨或其他原因，出卖人(房东)会拒绝履行房地产买卖合同，或是要求买受人支付更高的价格。由于此时房屋没有过户到买受人的名下，买受人处于比较被动的位置，那么，法律上是否有相关措施保证买受人的权利?
根据《合同法》规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。所以，房屋买卖双方应依合同的约定履行，出卖人不得擅自不卖房屋或是提价。如果出卖人违反了合同约定，买受人可以起诉法院，要求出卖人继续履行合同。
但是，在二手房买卖中，不是任何情况法院都会支持房屋买卖合同继续履行的。是否能继续履行，以出卖人有没有履行提前还清银行贷款的义务为限。如果已提前还贷，合同可以继续履行，否则，就不适合继续履行。
因为在出卖人没有提前还贷的情况下，双方的买卖合同是否能继续履行，还涉及到第三方，即出售房屋上贷款银行的利益。出卖人获得银行贷款时，和银行之间的借款期限是有约定的，提前还贷意味着对借款期限的变更，该变更需要得到银行的许可方可。故法院在审理时，由于无法预见银行的做法，也就不能判定买卖双方的合同必然能够继续履行。在此情况下，法院一般会支持合同解除，由出卖人承担违约责任。
反之，如果出卖人已提前还清贷款，继续履行合同无障碍，法院会支持合同继续履行的诉请，买受人即能获得房屋产权。
所以，在出卖人恶意违约时，买受人一定要有合同意识，懂得保护自身权益，不要因为处于被动地位或急于获得房屋产权，而轻易接受出卖人的无理要求。
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