成功代理一房二卖典型案件

[案件]

原告刘某与被告李某、李睿某2009年6月签订了房屋买卖合同，签订合同后，二被告将房屋交付给原告刘某，原告居住并进行了装修。2010年房产证下来后，二被告一直不愿意过户，并明确表示房屋涨价不想卖给原告了，原告随至去房地产管理部门查询房屋情况，得到二被告已将房屋卖给宁某，为维护自己的合法权益，原告刘某委托国汉律师事务所主任刘超律师。刘超律师通过了解、分析案情，为原告制订了成套的维权方案，最终为委托人争取了房屋的所有权，法院判决二被告与宁某签订的房屋买卖无效。

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北京市东城区人民法院

民事判决书

(2011)东民初字第02438号

原告刘某，女，1967年7月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区东花市富贵园X。

委托代理人刘超，北京市国汉律师事务所律师http://www.guohanlawfirm.com/。

被告李某，男，1962年11月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区香饵胡同X号楼X单元X号。

被告李睿某，男，1989年X月X日出生，汉族，北京理工大学学生，住址同李某。

上列二被告的委托代理人X北京市XX律师事务所律师。

被告宁某，女，1962年X月X日出生，侗族，农民，住北京市顺义区X区X村小辛庄街X号。

委托代理人，北京市X律师事务所律师。

原告刘某（以下简称原告）诉被告李某、李睿某、宁某（以下共同提及时简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月25日立案受理。本案依法适用普通程序，由审判员张绘丽担任审判长，与代理审判员齐建卿、人民陪审员王祖铠组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘超，被告李某及其委托代理人，被告宁某的委托伐理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年6月30日，原告与被告李某、李睿某签订《房屋买卖合同》约定，被告李某、李睿某将北京市东城区（原崇文区）新怡家园8号楼6单元X室售予原告；房屋总价款为人民币400万元（其中合同签订之日支付定金人民币20万元，此后10日内支付80万元，同年8月15日之前支付120万元，办理房产移交手续时支付余款）。上述合同后，该二被告于2009年7月7日将合同约定房屋交付原告，原告遂对其进行装修并居住至今。2010年10月29日，合同所涉房屋的产权证下发，原告开始多次催促被告协助办理产权转移登记手续，但被告李某明确表示，因房价上涨不愿将房屋出售给原告，并要求原告腾房。原告随至房地管理部门查询房屋情况，得知被告李某、李睿某已将房屋售予被告宁某并已办理了产权转移登记手续。现原告认为，原告与被告李某、李睿某所签合同系双方真实意思表示，合法有效，故该二被告无权再对房屋进行处分。但三被告却再签<房屋买卖合同》并办理房屋产权转移登记手续，显系恶意串通，故请求法院确认三被告所签《房屋买卖合同》无效。本案诉讼费由三被告承担。

被告李某、李睿某对原告所述双方签订《房屋买卖合同》及三被告再签《房屋买实合同》等事实不持异议，但辩称：三被告并非恶意串通，而是正常交易。因为，原告需要办理贷款才能支付房款，但因被告李某急需用钱，被告宁某可以随时付款，故将房产售予宁某。据此，不同意原告之请。

被告宁某对原告所述三被告签订《房屋买卖合同》之事实不持异议，但辩称：被告李某与宁某商议以人民币445万元的价格将新怡家园X号房屋售予宁某，双方签订《房屋买卖合同》后，宁某已支付房款人民币385万元，因收房时发现有租户，故余款尚未支付。据此，宁某未与被告李某、李睿某恶意串通购买房屋，请求法院驳回原告之请。

经审理查明：本案诉争房屋为北京市东城区（原崇文区）新怡家园8号楼6单元X室（以下简称涉案901室），原系被告李某、李睿某名下之房产，原告由北京荧灿房地产经纪有限责任公司（案外人，以下简称荧灿经纪公司）居间与被告李某、李睿某协商购买事宜。

2009年6月30日，原告作为买受人（合同乙方）与出卖人李某、李睿某（合同甲方）签订Ⅸ房屋买卖合同<房屋所有权证未取得正在办理之中>》（以下简称《房屋买卖合同》）。双方约定：甲方将建筑面积158.36平方米的涉案901室售予乙方；房屋状况为未设定抵押、空房j房屋成交价为人民币400万元：付款方式为由乙方进行商业贷礅，并于合同签订日支付定金人民币20万元、合同签订后10日内支付人民币80万元、同年8月15日前支付人民币120万元、剩余房款于办理产权转移登记手续时交付；乙方已向甲方支付1万元的装修费；乙方支付首付款后，甲方认可乙方入住装修，等产权证下发后双方办理过户手续。上述<房屋买卖合同》落款下备注：“过户的税费由买方承担，房主401万（元）为净得价”，签约当日，原告向该二被告支付定金人民币20万元。

上述合同签订当日，原告（合同乙方）与被告李某、李睿某（合同甲方）及荧灿经纪公司（合同丙方）签订《房屋买卖居间见证合同<须与次新房房屋买卖合同配套使用>》（以下简称《居间见证合同》）。三方约定，甲方出售建筑面积158.36平方米的涉案901室；甲乙双方商议的成交价为人民币400万元；乙方付款方式为银行贷款，拟定贷款金额为人民币200万元；乙方需按交易价的2.5%交纳服务费，即人民币10万元等。

2009年7月7日，原告（乙方）与被告李睿某（甲方）、丙方李浩（案外人）签订《补充协议》约定，自2009年7月7日起涉案901室的物业费由乙方承担，此前的物业费由甲方承担等。当日，原告向二被告支付购房款人民币80万元，被告李睿某出具《收据》载明：收到原告首付款人民币80万元。同年8月14日，原告向二被告支付购房款人民币120万元，被告李某出具《收条》载明：收到原告二期购房款人民币120万元。

上述合同及付款后，原告装修并入住涉案901房屋至今。

另查，2010年11月24日，被告李某、李睿某作为出卖人与被告宁某（买受人）签订了合同编号为C394589的《存量房屋买卖合同（经纪成交版、）》（以下简称《经纪成交版合同》）。双方约定：出卖人与买受人通过北京程远伟业房地产经纪有限公司（案外人，以下简称程远伟业）居间介绍成交；出卖人所售涉案901房屋的所有权证号为x京房权证崇字第040598号（共有证为040599），建筑面积为158.36平方米；房屋状况为未设定抵押、未出租；房屋成交价为人民币125.80万元等。当日，被告李某与被告宁番娥签订《存量房交易结算资金自行划转声明>，约定，该双方自行划转交易资金，对交易过程中发生的资金及权属风险自行承担。此后，被告宁某领取了涉案房屋编号为“X京房权证东字”第035245号的“房屋所有权证》。

庭审中，经法庭询问，被告李某称，与宁某所签《经纪成交版合同》中约定的中介公司并未参与涉案房屋价格商谈及资金交付等，居间介绍人是王某，后在交易中心办理过户时，因中介公司熟悉网签及过户程序，故经上网查询找到程远伟业帮助办理了网签和过户手续，并仅就该程序支付了800元的费用。另，被告李某持2009年9月16日，李某、李睿某（出卖人）与宁某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称《自行成交版合同》）称，三被告早在原告购买涉案房屋之前，即2009年9月16日已经签订涉案房屋的买卖合同，并约定成交价为人民币445万元，而非三被告在《经纪成交版合同》中约定的125.80万元。此外，李某称，诉讼之前已向原告发送了解除合同通知书。

经询，被告宁某对李剪所述中介公司的情况不持异议，另持2009年9月16日的“自行成交版合同》、《北京市房屋租赁合同》、11张《收款证明》等证据材料称：1、宁某购买涉案房屋的成交价实为人民币-445万元，并已支付人民币385万元：2、宁某购买房屋时涉案房屋有承租人，但承租人已经放弃了优先购买权，由此证实争香娥已尽到合同注意义务。此外，宁某请求法庭准予证人王某出庭作证，证实其付款情况。

证人王某向法庭陈述：1、王某系李某的同事、与宁某同住顺义镇，故介绍该二人买卖涉案房屋；2、2009年4月，宁某去看了涉案房屋，后双方商议价格为445万元，但李某说房屋出租过不了户，宁某也不急着住就同意了；3、宁某陆续以观金或转账方式将购房款交付李某，李某即在笔记本上撕下一张纸写收据，每次付款王某均在现场。

经询，原告否认三被告所提证据及证人证言的真实性，称：1、2009年7月原告已经收房并装修，并无承租人，也未见看房人；2、三被告未在合同中约定付款期限，提交法庭的11张收据上所载钱款均为几十万元，且为现金支付，这些均不符合交易惯例、大额现金付款亦不符合常理，故三被告恶意串通明显：3、三被告提交的11张钱款收据明显是在一个笔记本上同时书写形成的，不具真实性；4、证人证言存在诸多矛盾，如其并未陪同宁某看房，却证实宁某看了涉案房屋，如其证实宁某有银行转账付款，但三被告提交的收据全部是现金收条，无任何一张银行交易单据，故证实证人与三被告有利害关系，证言不具可信性。据此，原告申请对上述11张钱款收据的墨迹形成时间及是否由同一支笔书写进行鉴定。

再询，被告李某、李睿某当庭指称11张钱款收据中的6笔钱款为银行转账支付，时间分别为2009年10月13日、11月17日，2010年1月8日及29日、2月27日、9月17日，并请求庭后提交银行对账证明。被告宁某确认李某、李睿某所述，并称有些钱款是宁某领客户直接从银行拨付给李某、李睿某的，相关证据亦要求于庭后提供。

2011年6月9日，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对11张<收款证明》（《收条》）墨迹形成时间及是否为同一支笔书写形成进行鉴定。该研究所以“法大[2011]物鉴字”第271号《司法鉴定意见书》出具结论，分述了书写《收款证明》之笔与宁某签名之笔不属同一只笔，但对墨迹形成时间出具的意见为：鉴于当事人不同意对检材进行部分损耗性检验，无法进行检材中“李某、李睿某、宁香蛾”签名字迹的相对形成时间是否一致的鉴定。

本案审理期间，本院向北京市建设委员会房屋土地交易大厅工作人员调查核实了合同编号的有关问题，该工作人员答复的主要内容为：1、市建委统一要求房屋交易过户要在交易中心进行联机备案的网签，也即上网填写房屋买卖信息后，由计算机统一进行联网备案并自动生成网签备案号，这个备案号也即合同上的编号；2、合同编号字母C打头是中介公司居间成交的合同、字母cw打头的是自行成交的合同；3、没有网签号合同是未在交易中心办理网签的合同，故房屋也无法经由建委管理系统办理过户手续。

上述《司法鉴定意见书》及本院的调查笔录经当庭质证，原、被告均认可其真实性。但原告称，因被告原因无法得出真实结论，故证明其恶意。三被告称，因房屋交易未完成，为今后诉讼所需不同意毁损行检验。

再询，三被告未完成向法庭提供银行转账单据及划款证明之举证责任，亦无证据证实其指称的曾向原告发出过解除合同通知书。

上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《居间见证合同》、《补充协议》、《收条》、C394589“经纪成交版合同》及完税发票，被告李某及李睿某提交的<自行成交版合同》，被告宁某提交的“x京房权证东字”第035245号<房屋所有权证》、11张<收款证明》，另有《司法鉴定意见书》，本院的调查笔录及当事人的当庭陈述在案为证。

本院认为：我国法律规定，当事人恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。根据本案查明事实，被告李某、李睿某就出售涉案房屋分别与原告及宁某签订两份合同，其中，与原告的《房屋买卖合同》签订于2009年6月30日，双方约定的购房价为人民币400万元，原告妇约交付了部分房款，被告亦依约将房屋交付原告，并由原告装修后居住至今。此后，即2010年11月24日，被告李某、李睿某再与宁某签订合同编号为C394589的《经纪成交版合同》，该双方约定购房价款为人民币125.80万元，并办理了房屋所有权转移登记手续。现三被告虽持《自行成交版合同》及11张《收款证明》（含《收据》）等材料称，三被告的交易价格为人民币445万元，且已支付了385万元购房款，意在证实三被告协商之价格不明显低于市场价格，且支付了对价。但在案的本院调查笔录、三被告交易涉案房屋的契税完税发票证据证实，三被告对涉案房屋的交易价格为125.80万元，该价格明显低于市场价及原告的《房屋买卖合同》约定价，显不合理，尤其是三被告所持11张《收款证明》均为大额现金，且三被告始终未以其他相关证据，如任何一笔款项（无论是个人还是单位）曾经银行转账（或划账）支付到被告李某、李睿某账上，故原告的质证意见合理，且该11张<收款证明》因纸张出处相同引起原告对墨迹形成时间的合理怀疑，并申请司法鉴定时，三被告以交易尚未完成为由不同意进行毁损行检验。对此，本院底清楚事实，向三被告释明若三方付款及收款属实，可在法院审理期间以拍照、重新抄录11张<收款证明》，或提供银行转账证朗等方式留存上述证据，并将11张《收款证明》再行送往鉴定，否则，三被告当承担举证不能之责任。

此情形下，三被告仍坚持己见。据此，本院再结合被告宁某自购买涉案房屋且取得产权证书至今并不收房，且无证据证实查验过涉案房屋，诚难确认三被告《自行成交版合同》及11胀《收款证明》的真实性，三被告所签编号为Ci394589的“经纪成交版合同》恶意串通明显，依法当被确认为无效。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

被告李某、李睿某与被告宁某于二O-O年十一月二十四日签订的合同编号为C三九四五八九的“存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。

案件受理费70元，由三被告共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。

鉴定费27500元，由原告负担7500元，由三被告共同负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。