物业管理不当引起的法律纠纷案

[案情]

李某1999年11月购买了金港房地产公司开发的香港花园3号楼一套单元房。李某对房屋装修后，与2000年1月2日入住，并向金港房地产公司物业管理部交纳了2000年上半年的物业管理费1200元。2000年3月10日晚9时许，李某外出回来后将新购买的摩托车放入楼下的车棚里。第二天早晨李某上班时，发现车棚大门被人橇开，自己的摩托车被盗。当地派出所到现场进行了调查并立案。但是直到6月底仍未有结果。李某咨询律师后向房地产公司提出了索赔，房地产公司要求李某等案件侦破后再说。双方协商多次达不成一致意见，李某向法院提出了诉讼，此案目前正在审理之中。

[争议]

李某的律师认为，房地产公司与李某之间存在物业管理合同关系，李某已交纳了物业管理费，并遵守物业管理的规定，将摩托车放置在车棚内，自己无过错，无违约行为。房地产公司在售房广告中明确承诺：小区实施封闭管理，有值班室和专职保卫人员24小时提供门卫值班服务，区域内无闲杂人员。该广告是物业管理合同的重要组成部分。房地产公司应当全面履行合同义务，在小区内必须确保安全，对住户的财物负有看管义务。由于被告物业管理制度不完善，门卫防范不力，履行合同义务不当，由此造成车棚大门被撬，原告摩托车丢失，被告方应当赔偿因其违约而给原告造成的经济损失。房地产公司的律师认为，房地产公司进行物业管理的范围，不包括对住户小棚进行看护，李某的摩托车应当由盗窃人进行赔偿，房地产公司无赔偿义务，目前失窃案件已由公安机关立案侦查，摩托车并非不能够追回，在未有结论之前，李某起诉房地产公司毫无道理。

[分析]

本律师认为，物业管理是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托，按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务，收取管理费。物业管理服务应该是多方面的，应当包括对业主放置在管理区域内合理地点财产的看护，因为委托物业管理合同包含有保管合同的内容。本案，房地产公司售房广告中已经明确了小区物业管理的服务范围包括维护财产安全的看护义务。（在通常情况下广告是没有约束力的，但是本案中房地产公司的售房广告内容却符合合同法关于要约的规定，是房地产公司对购买者提出的物业管理服务合同的条款，对其具有约束力。）李某与房地产公司之间事实存在着委托物业管理合同关系，李某在向房地产公司物业管理部支付管理费后，已经尽了合同义务，有理由要求房地产公司履行合同义务。房地产公司在提供服务时，由于制度不完备，防范措施不力，疏于管理，没有尽到应尽的责任，造成李某摩托车被盗，显然违背了合同约定的义务合同法第107条规定"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任".由此可见，房地产公司应当赔偿李某的摩托车。房地产公司以应由盗窃人赔偿李某损失为借口来推卸自身责任是毫无道理的。