物业管理开先河 小区水电气暖归专营单位维护

本报济南1月12日讯水、电、气、暖“四条线”，以小区建筑红线为界分为了“大配套”“小配套”。过去，这“四条线”的专营单位只负责建设、维护小区外的管线设施，而小区内的“小配套”则由开发商负责建设，然后摊到房价中卖给业主，业主由此背上了维护的负担。《山东省物业管理条例》在专营设施设备的所有、维护上，开全国之先河，取消人为的大小配套的划分，统一为业主向政府交纳一个配套费。<o:p></o:p>

“条例”将目前住宅小区内专业经营设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。有关部门要根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减这部分配套费，最终由专业经营单位承担起完全的投资责任。<o:p></o:p>

过去认为：水电气暖设备属于业主所有**<o:p></o:p>

省人大法工委经济法制处处长董文生介绍，水电气暖等专营设备的问题，是物管立法过程中争议最大的。这些设备到底属于谁？老化、损坏后由谁维护？过去大家通常认为，这些设备属于业主所有，应由业主出资维护。<o:p></o:p>

立法征求意见时，绝大多数专营单位都在拿《物权法》的规定做依据，即“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。水电气暖被认为属于“公用设施”，所以是业主共有的。<o:p></o:p>

人们不只是这么认识的，也是这么做的。专营单位只负责把水电气暖“四条线”铺设到小区之外，小区内则由开发商代建，或者是开发商委托专营单位来建，建好后再移交给开发商。开发商留着这些设备没用，就把其投资算在房价中，卖房时转嫁给业主。这样，专营设备就成了业主共有，业主背上了一个甩也甩不掉的包袱。<o:p></o:p>

立法明确：由专营单位建设并维护**<o:p></o:p>

专营设备归业主所有，为何对业主来说是个“包袱”？董文生处长说，现在很多小区都是新建的，专营设备还不存在老化问题，等过几年，专营设备的维护就是个很头疼的问题。一个变压器坏了，更换要几十万元，这个钱由业主来拿，业主当然不愿意，也负担不起。而且，业主哪有技能来维护这些设备？<o:p></o:p>

《山东省物业管理条例》在这个问题上开全国之先河，明确规定，从谁投资、谁所有这一市场经济基本原则出发，规定住宅小区内专业经营设施设备由专业经营单位投资建设，“住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有”，而还没有一个外省市是这样规定的。“这是我省物管立法的一个亮点。”董文生说。<o:p></o:p>

但如此规定，是否与上位法相违背？这涉及《物权法》规定的“公用设施”是否包括专业经营设施设备。为此，法工委特意咨询了全国人大常委会和国务院法制办，得到答复：《物权法》规定业主共有部分不包括专营设备，“公用设施”只包括道路、照明等设施。同时，国家财政部、建设部在《物权法》通过之后，制定了《住宅专项维修资金管理办法》，其中规定，业主共有部分不包括专业经营设施设备，专业经营设施设备的维修费用不得从专项维修资金中列支。这样，我省的规定在法律层面上没有问题。<o:p></o:p>

“条例”规定：“住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。”<o:p></o:p>

建设费用：统一并入城市基础设施配套费<o:p></o:p>

据法工委人员介绍，过去济南市政府收取的综合配套费是每平方米246元，这是大配套费，不包括小区内的配套费。小区内的配套费由开发商向业主收取。现在，要把大配套和小配套合成一个配套，取消界限，都由专营单位来负责建设。“从政府统一收的配套费中拨钱给专营单位，而不是由开发商和专营单位私下交易。”<o:p></o:p>

“条例”规定，“住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。”<o:p></o:p>

对维护费用，“条例”规定“住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。”<o:p></o:p>

两个配套合算，会不会收费更多，加大业主负担？不少人有这个担心。法工委对此进行了调研。青岛、烟台、淄博已经开始实行单项配套费收取，“算下来，统一配套能比过去节省10%左右的费用。”董文生处长说。<o:p></o:p>

“条例”规定，“城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定”，各市确定后，要报省政府批准。同时，在<st1:chsdatew:st="on"year="2014"month="5"day="1"islunardate="False"isrocdate="False">5月1日</st1:chsdate>前，省政府会出台一个指导性的标准。“条例实施所需的配套文件，在<st1:chsdatew:st="on"year="2014"month="5"day="1"islunardate="False"isrocdate="False">5月1日</st1:chsdate>前一定会出台。”<o:p></o:p>

小区车库不得“只售不租”<o:p></o:p>

本报济南<st1:chsdatew:st="on"year="2014"month="1"day="12"islunardate="False"isrocdate="False">1月12日</st1:chsdate>讯车库大多空着，小区道路上却挤满了车辆，秩序混乱。这种怪现状主要是建设单位对车库“只售不租”造成的。车库售价高昂，令业主难以承受；租赁业主承担得起，但开发商不同意。《山东省物业管理条例》对这一难题给出药方：只要是业主要求承租车库的，建设单位就得租给业主，不得以“只售不租”为由拒绝。<o:p></o:p>

“条例”第15条规定，“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。”“条例”规定，“车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要”，如何优先满足业主需要？“条例”也提供了细化方案，即业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，并且，车库租赁费的标准要按照有关部门发布的指导价格确定。<o:p></o:p>

当然，考虑到不同地区的差异，经济发达地区车库不够用，但不发达地区可能闲置，“条例”允许建设单位将车库租给物业管理区域以外的单位和个人，但必须是在“满足业主的需要后”。同时，每次租赁不得超过6个月，在6个月期满后，如果业主又有了停车需要，应当优先满足本小区的业主。

我省物管立法成就七宗“最”<o:p></o:p>

本报济南<st1:chsdatew:st="on"year="2014"month="1"day="12"islunardate="False"isrocdate="False">1月12日</st1:chsdate>讯日前，《山东省物业管理条例》（简称“条例”）经省十一届人大常委会八次会议通过，将于<st1:chsdatew:st="on"year="2009"month="5"day="1"islunardate="False"isrocdate="False">2009年5月1日</st1:chsdate>起实施。至此，这部历时八年数易其稿的法规，内容最终确定。<st1:chsdatew:st="on"year="2014"month="1"day="12"islunardate="False"isrocdate="False">1月12日</st1:chsdate>，省人大常委会法工委就“条例”的特色和重要内容，做出了权威解读。<o:p></o:p>

法工委人员介绍，回顾整个条例的立法过程，它成就了七个“之最”：酝酿时间最长，从2001年启动立法项目到最后通过，历时8年；审议时间最长，2008年9月由省政府提交到省人大常委会后，历经三次审议，而一般的法规经过两审就通过了；会签部门最多，进行会签的行政部门多达16家；涉及各方利益最多，包括广大业主、物业企业、建设单位、专营单位和政府行政管理部门等；民主立法的手段最穷尽，两次在媒体上全文公开草案，征求全社会意见，还召开了立法听证会，就五大焦点问题进行听证，就其中某一条（专营设施设备的条款）召开专题论证会，这在以前是没有过的，此外，还多次召开专家论证会、调研会和协调会；民主参与程度最深，从物业企业到业主、专营单位，各方积极提意见；审议中争论最激烈，各方利益得到充分表达。<o:p></o:p>

之所以创造了七个“之最”，是因为物业管理涉及到城市的千家万户，各方利益冲突集中。据介绍，我省现有3000多家物管企业，从业人员近16万人，管理的面积达4.7亿平方米，物业管理也从传统的住宅向机关、团体和商业区延伸。<o:p></o:p>