小区物业管理，别让“管家牛过东家”

目前，黑龙江省、哈尔滨市物业服务存在没有业主委员会、开发商与物业公司为“父子关系”、服务合同不规范、收费不透明、小区卫生等问题突出、业主物业所有权不明晰、专项维修资金收支情况不明、物业纠纷不能及时解决等八大问题。参加评议的来自市人大及市政协等部门的专家指出，应尽快推进住宅小区成立业主自治组织。矛盾主因绝大多数小区无业主委员会调查发现，目前，哈尔滨市绝大多数小区都没有成立业主大会和业主委员会（即业主自治组织）。主要原因有3个方面：开发商与前期物业服务企业为达到长期垄断经营的目的，不支持、不配合，极力阻挠业主大会召开，妨碍业主委员会的选举产生；业主缺乏相关法律、法规知识，导致业主委员会难以成立；业主缺乏民主意识、参与意识和积极性。未成立业主自治组织，业主就成了分散的弱势个体，就不能发出一个经协商而统一的声音，物业公司便“管家牛过东家”———这是业主与物业公司产生矛盾又难以解决的主要原因。据了解，目前全国成立业主自治组织的小区占全国小区总量的近30%，而哈尔滨市成立业主自治组织的小区低于全国平均水平。开发商与物业“父子”合开“霸王条款”调查问卷中，许多业主反映，哈尔滨市只有少数小区物业公司是由业主大会选聘的，绝大多数小区的物业公司都是由开发商聘用的。按规定，在业主大会成立并选聘物业服务企业之前，由开发商选聘物业服务企业，一旦业主大会成立并决定选聘新的物业公司，开发商就不再具有选聘物业的资格和权力。但哈尔滨市大多数小区没有成立业主自治组织，便造成了绝大多数小区物业由开发商聘用，开发商与其聘用的物业之间成了“父子关系”。目前，哈尔滨市住宅小区的物业服务合同多数是由这对“父子”签订的，调查表明，有17.6%的受访业主认为所在小区的物业服务合同中有“霸王条款”。这是由于“父子关系”的开发商与物业公司签订了非业主参与的物业服务合同，无法充分体现和保障业主的利益。收费项目标准成物业“一家之言”在调查中，有超过半数的业主认为所在小区物业公司不公示收费项目、收费标准。还有近三成业主反映所在小区物业公司擅自提高收费标准和擅自增加收费项目。造成这种现象的原因，一是有些物业服务企业在财务制度和管理上缺乏专业性；二是物业为逃避有关部门、广大业主的监督，故意或不敢公示物业收费的相关内容。另外，由于未成立业户自治组织，广大业主对收费项目和标准的制定无法参与。专家呼吁各小区应成立业主自治组织专家认为，应把住宅小区成立业主自治组织提上议事日程，动员小区业主成立业主自治组织。专家普遍提出，按照国务院《物业管理条例》规定，业主自治组织应该有牵头部门，这个部门应该是街道办事处或乡镇政府，应在黑龙江省、哈尔滨市明确街道办事处和乡镇政府可以作为所辖小区“首届业主大会筹备组”的召集人，组织和带领小区业主展开筹备工作。还有专家提出，应将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。此外，物业服务要引入竞争机制，向社会公开住宅物业管理项目的招投标，确保自主选聘这一最重要权利的实现。新闻背景哈市业主对物业满意率仅为30.5%物业管理与物业服务涉及千家万户。根据黑龙江省物业服务投诉逐年增多的情况，省消协联合哈市消协等部门，于去年6月至11月对目前省、市物业服务、物业管理和业主维权状况进行了消费者调查。调查主要采取发放调查评议问卷与消费维权义务监督员暗访相结合的方式，涉及全省各地住宅小区1183个，其中哈市近150个，哈市共收回有效问卷500份。在省消协近日召开的物业服务消费者评议会上公布的调查结果显示：哈市消费者对居住小区物业公司的服务状况非常满意的仅占8.8%，满意的占21.7%，而非常不满意的占到13.9%。