济南：维权两年，终于迎来民选物业　如何管理，小区居民翘首以待

11月26日，雅居园小区业委会与佳园物业负责人分别在物业服务合同上签字，雅居园小区居民自己聘请的物业正式上岗。12月7日，记者在雅居园小区看到，大门有保安对进入小区的车辆进行检查，内部道路干净整洁。而在此之前，小区物业频繁更换，业委会也换了一茬，小区的环境、卫生、治安等成了令人头疼的问题。</p>

雅居园小区位于高新区崇华路1111号。现小区业委会委员李春勇介绍，雅居园有四个区，其中一、三、四区已经建设完毕，这三个区共有居民965户，到2004年已基本入住。2006年6月，雅居园小区成立了业委会，当时物业服务是由开发商提供的。一些业主认为业委会对于物业达不到服务承诺无能为力，没有维护好业主权益，热心业主成立了维权小组。2007年7月，新的业主委员会成立。

新的业委会成立后，立刻和开发商谈判，并最终促使开发商换了物业管理团队。但是，新的物业管理团队仍然不能使业主满意。新业委会决定自己聘请物业。经过试用以及业主投票后，2008年11月26日，业委会与佳园物业签订了物业服务合同，佳园物业正式"上岗"。

新一届业委会怎样一步步"甩开"开发商派驻的物业？面对已经拧成一股绳、对物业服务要求非常挑剔的业委会，佳园物业如何能让居民满意，同时实现盈利？12月7日，本报第86期"社区对话"走进雅居园小区，和居民一起聊聊雅居园小区业委会维权的历史，以及今后的管理。

维权历程1：国家康居示范小区成了垃圾场业主纷纷拒交物业费

“雅居园小区2000年通过验收，被命名为国家康居示范小区，当初业主买这里的房子，几乎都是奔着这块牌子来的。”4区业主代表虞立新大姐说，当初看开发商售楼处的沙盘，有喷泉，有小河，效果非常好，就喜欢上了这个地方。

然而，入住后，业主们却发现开发商指定的东拓物业公司服务根本不达标，收着业主们每平方米1.6元的高额物业费，业主们却连基本的物业服务都无法享受。“花草死了，没人补种，整个小区到处都是垃圾，环境非常差，路灯不亮，小区的安全也没有保障。”4区2号楼业主颜女士说，“国家康居示范小区成了这个样子，业主们都不满意，后来大部分业主都不愿再交物业费了。”

维权历程2：开发商状告欠费业主维权小组开始酝酿改选业委会

2006年10月，由于业主拖欠物业费，开发商把10户业主告上法庭，最终业主黄女士作为业主代表出庭，历城法院判定开发商败诉，双方又诉至济南市中院，结果又判开发商胜诉。但开发商并没有对业主所欠的物业费申请强制执行。

“在一系列的较量中，一直是业主直接面对开发商及物业，小区当时的业委会一直起不到作用，我们意识到必须有个能代表业主利益的业委会。”虞立新说，雅居园维权小组就是在这个时候成立的。虞立新正是维权小组的召集人。“由于不到换届的时间，维权小组只好酝酿改选，找业主签名，最后征得了300多户的签字。”现任业委会主任李本春说，“这段时间从2006年底持续到2007年6月，其实忙完这些事后，基本就到了业委会换届的时候了。”

2007年7月上旬，办事处、派出所召集上届业委会委员，就换届的事情进行表决，征得了半数以上的同意。2007年7月14日，新的业委会成立，三天后在派出所备案。

维权历程3：新业委会向开发商下"通牒"物业多次更换服务团队

“新业委会上任后，立即就小区现状整理出了28条治理意见，要求开发商限期解决。”业委会成员李春勇说，这28条涉及小区的方方面面，从环境卫生到安全管理，从单元门到小区门禁等等，十分详细。

业委会提出的要求部分得到了解决，但绝大多数的问题都没有解决。当时的物业是开发商下属的，服务水平根本达不到业主们的要求，于是业委会提出更换物业团队的要求。业委会副主任连红说，开发商从宏泰物业换了部分人过来，但不久就撤走了，又换了一个团队，仍然没法提高物业服务水平。2008年3月，业委会正式提出彻底更换物业。

维权历程4：佳园物业入驻半年赢得支持雅居园迎来首个民选物业

考察了5家物业后，业委会和开发商通过议标的形式选定了佳园物业。2008年5月4日，佳园物业与开发商签订了临时合同，进行三个月的试用，这期间费用由开发商支付。

面对小区混乱的局面，佳园物业投入40多万元，先从打通消防通道入手，治理小区乱停车的情况，把干道两旁的绿地改成草坪花砖，用于停放车辆。小区破损的垃圾箱被更换，增加了门禁系统，保安24小时巡逻，监控器摄像头也全部更换。

8月3日，佳园物业试用期满，业委会开始向全体业主发放问卷，以决定物业去留。“小区900多户，找业主签名很困难，用了两个多月的时间，在这期间，佳园物业处于无合同状态，没有任何费用，但他们还是很负责任地为小区提供服务。”业委会主任李本春说。

11月15日，统计结果出来，在有效问卷中，只有9户对佳园物业不满意，93%的人都表示认同。“如果把废票和联系不上的业主都算上，同意率是68%，也达到了三分之二业主同意的要求，佳园物业成了小区的首个民选物业。”业委会成员李春勇说。

经过一周公示，讨论合同细节后，11月26日，业委会与佳园物业正式签订合同，佳园物业开始为期三年的物业服务。

社区对话第86站：雅居园小区

■焦点答复

遗留问题怎么办业委会和物业现场解疑问

从2008年5月4日试用期开始，佳园物业陆续解决了停车占道问题，补种了花草树木，清理了小区卫生，小区的每个门口都安装了铁门，并更换了小区内的摄像头。但是，对于雅居园小区居民来说，仍有一些往届物业没有解决的问题。对于雅居园居民提出的还没有解决的问题，物业和业委会现场做出了答复。

问题1：小区的停车库一直没有使用，小区绿地铺上花砖后多了不少车位，但还是经常没有地方停车。

现场答复：关于地下车库，物业正在积极和开发商协商开放，开放的时间和费用将及时征求业主意见并向业主公布。有些业主认为开发商收取的停车费太高，现在业委会正在积极交涉。

问题2：开发商曾经说在小区内建设一个医疗卫生服务中心来满足居民基本医疗要求，但到现在一直没有兑现。

现场答复：准备建医疗中心的地方现在还用作其他用途。业委会将和开发商进行商议恢复当初的设想，开发商答应在建设二区的时候，将对业主进行补偿，建设超市、会所、游泳池等。

问题3：小区内有个叫“雅聚厅”的地方，听说准备建老年活动中心，但现在却被占用了。

现场答复：雅聚厅租给了一个学校。现在业委会已经和校方谈妥，明年1月份就可以收回雅聚厅的使用权。

问题4：大部分住户暖气热了，但是高层仍然有一些住户家里暖气不热。

现场答复：小区采用自管站进行供热，自管站有一水泵出现了问题。现在维修人员已经来到小区，目前正在维修。

问题5：单元门对讲系统不能用，关门的时候声音太响。

现场答复：现在所有的对讲系统都坏了，物业已联系了原厂家，但厂家报价太高，物业又联系了其他品牌，下一步要全部进行更换。单元门的闭门器坏了，声音太响，物业将尽快进行维修。