物业纠纷何时了

近日，朝阳区阳光100部分业主在所居住小区内拉起“非法物业，强行锁门”“坚决开门，维护权益”的横幅，为什么小区业主会有如此行为，根据这一情况笔者进行了多方面的了解。1.住房不是住牢房，物业有权限制业主的出行自由吗？阳光100地处朝阳区CBD区域，属于CBD区域最繁华的地带之一。其业主大部分在2002年以前便投资置业，其中有部分台湾、香港、日本、韩国、印度的商人在此投资经商。业主们向笔者反映，因为物业将原先开放式小区强行变成封闭式小区，使得业主出行非常麻烦，如果业主忘记带门禁卡，小区的保安就不让业主出入，并且保安也不会为业主开门，业主只有等到其他业主开门才能跟在后面出入，保安的性质形同虚设。一位怀孕的业主非常气愤的对笔者说：“现在就跟住牢房一样，我现在怀孕了每天在家休息，来个朋友看望我，我还得下楼去接，临走还得送出去，从小区门口到我家我得开三道门。本身楼下大堂就已经有一个门禁了，也可以控制外来人员的出入，干嘛还非得整这么多门禁。物业不仅是管理者更是社区服务者，收取了物业费你就应该提供给业主最好的物业服务。”2.物业公司有权禁商吗？</p>

业主们向笔者反映，近期物业公司除将小区封门以外，还在小区内贴出告示称小区“不适合商用”，公然在小区禁商。“小区大部分业主当初购买这房产的时候就是看中开发商宣传的可以商住两用才买的，小区的商户都有国家工商局批准的营业执照，这代表我们是合法经商，物业有什么权力禁止我们经商？这是越权。”一位业主说。“建筑物区分所有权中专有所有权的内容包括专有所有权人所享有的权利和所承担的义务以及违反义务的法律责任。区分所有权人可以直接占有、使用专有部分，以实行居住、营业等其他目的，也可以将其出租收取租金，，可以设定抵押或予以转让等；而且可以排除他人（包括其他区分所有权人）的非法干涉，即排除他人的非法占有、非法使用、非法收益、非法处分等”律师张勇认为物业行为存在侵权。

3．保安服务不到位小区没有业委会

几位业主带领笔者看了进入该小区消防通道，大门被两把大锁紧紧的锁着，消防通道门前更是停满车辆，如果发生火灾后果不堪设想。一位台湾业主对笔者说：“前段时间小区失火，当时火起时有人向保安报告，说小区着火了，保安却说不可能着火，是对面楼着火。直到消防车到了，保安还不知道是自己小区着火，同时在火灾过程中，楼内的烟感报警装置没有报警。另外，小区业委会在一年多前期满，然而时至今日也没有成立新一届业委会，从而导致现在处于无管理状态，和物业公司的服务合同过期一年多了，业主曾经多次找到街道和上级部门要求解决相关问题，各级部门也积极进行了协调，然而一直没有得到一个圆满的结果。4．商住楼变公寓业主房产大“缩水”，房屋贷款无法偿某女士在阳光100购有三套房产，“当时买这里的房子正是看中了这里商住合一，可以注册公司，本打算是买来租给别人开公司的。”在某女士当年签署的一份购房合同上，记者也清楚地看到上面写着：“规定范围内，进行经营”。同时，笔者了解到，阳光100当初建造的配套设施也是按照商住楼规划的，在开发商的销售宣传资料上也是同样。然而现在小区物业要求小区内禁商。据某女士介绍，她在2002年的时候以近13000元/平方米的价格购置了房产，这也正是当时CBD商住楼的价格。而如果只是普通公寓性质的话，当时周边地段最贵的房价都不会超过12000元。此外，如果按照商住楼的价格，某女士的三套房子每月均能出租为14000元左右的价格，而如果只是公寓，出租价格也不到6000元左右。律师张勇说：“根据国家相关规定，居民普通住宅楼的使用年限是70年，而商用房的使用年限是50年，改普通住宅楼后，开发商又多了20年的使用年限。开发商在土地出让金和相关配套费用缴纳的数额上，商用房和居民普通住宅，差异很大。前者是后者的一倍以上，可能会有几千万元的出入。建设部《商品房销售管理办法》第24条的规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸发生变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，否则买受人有权退房，房地产开发企业应承担违约责任。”对于以上情况笔者也同该小区物业公司——万怡光华物业相关负责人进行了了解，物业公司负责人做出了以下解释：1.小区两道门禁是为了防止外来人员随意出入小区散发小广告，有很多业主投诉小广告的事情，并且开放式小区人员很杂，导致一些业主不敢随意下楼遛弯，也多次向物业提要求，要求封闭小区，物业也很为难。2.小区失火三次，都是因为业主使用电器不当引起电火，保安也积极参与救火，并且多人因为救火被烧伤，不存在不管不问的情况。并且消防通道经过消防部门认可的，如果发生火灾，在消防人员到达现场前物业人员将消防通道清理出来就可以，我们完全可以做到这一点。3．业委会目前是处于无人管理状态，是因为没有人组织业主改选，物业也不能强行组织业主来选举业委会吧。4．至于商住的问题就不是物业管的了，业主应该去找开发商协调解决。在笔者看来，无论是物业的责任还是业主的要求，其实最终的目的都是为小区居民提供一个舒适方便的生活环境。《物业管理条例》第十条规定和第十一条分别规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。”由此看来，是否可以认为是物业公司为摆脱业委会监管为寻求企业私利而寻找的种种借口呢，我们不得而知。如何创造和谐社会，和谐生活，解决我们生活中的各种不和谐声音，我们任重而道远。