《物管条例》已听证，咱业主该咋维权 请听证代表来讲讲，大伙心
■对话背景
10月30日，山东省人大常委会就《山东省物业管理条例(草案)》举行了立法听证会，一共有14位陈述人从不同的角度对草案提出了意见。随着城市发展步伐加快，新建小区物业纠纷越来越成为普遍的社会问题。关于这一法规的讨论，也从立法听证会上延续到了社区。11月1日，其中的三位陈述人：齐鲁律师事务所律师顾建章、济南港华燃气有限公司部门经理李东娥和市中区亚圣园小区前任业委会主任张志斌，受邀来到文汇花园，和小区业主代表就物业管理领域存在的困惑进行了交流。
文汇花园位于历下区青年东路1号，由两栋住宅楼组成。小区自2005年开始入住，到2007年入住率已达90%以上，现有住户197户。由于地下车库、建筑质量等问题，一些热心业主开始张罗成立业主委员会，以维护业主权益，但困难重重至今还没成立。11月1日下午，在文汇花园业主委员会筹备组的盛情邀请下，生活日报大型社区主题互动行动——社区对话第78站走进文汇花园，大家一起来讨论有关物业管理的问题。
■对话焦点
焦点1：物业服务标准到底有没有硬杠杠
律师顾建章建议，要想避免物业管理纠纷，业主需要和物业签订内容详尽的合同，只有这样才能更好地维护权益
说起小区里每平方米1.7元的物业费，不少业主都颇有微词。“说实话，这里的保安充其量只能算是传达。”业主董女士说，现在小区里很多防盗门都坏了根本得不到修理，而且小区入口允许随便出入，这让她很不放心。对于小区里一些物业服务的不尽如人意，有的业主以拒交物业费来抗议。
“我们说的这些算不算‘瑕疵’，到底什么才算是物业服务的瑕疵？”对于《条例(草案)》第81条规定的业主不得以物业服务有瑕疵、建设单位违约或者放弃共有权利为由拒绝交纳物业费，业主们都表示了质疑。对此，齐鲁律师事务所的律师顾建章表示，如果物业服务存在缺陷，业主们可以拒绝交费，这是合同法规定的抗辩权。条例上的这一规定不符合上位法合同法的规定。但要想追究物业责任的前提是，业主们需要和物业公司签订详细的服务合同。
“其实自始至终，我根本就不明白物业对我们业主的服务到底包括哪几个方面。”业主顾晓军提出了自己的疑惑。顾建章说，法律不可能对物业服务内容、细则规定得十分细致，要想更好地解决问题，还需要业主和物业之间签订内容详尽的合同。有了合同，业主们才能更好地行使权利、维护权益。
焦点2：地下车位只卖不租还没产权，开发商违法吗
物管条例草案规定，没有产权卖车位是不允许的；而地上占有共有道路的停车位，租或者无偿使用应该由业主共同决定
文汇花园的业主们遇到的另一个难题就是车位。小区地下车位占用的是人防工程，被设计成了立体车库，并且只卖不租，业主们只得以12万、14万、18万不等的价格买下车位。而现在许多车位买了不能用，这成了不少业主遇到的共同问题。业主李女士于2005年以12万的价格买下了车位，可当她今年搬进小区后，才发现自己的车位已经被别人占了，她只得把车停在车库外面。
律师说，文汇花园的地下车库是防空工程，所以开发商对车位不可能有产权，也没有权利把车位卖给业主。“法律规定地下车位可以租、可以卖、可以赠。但为了利益最大化，开发商们往往选择只售不租。”顾建章说，买车位和买房子一样，一定要签订详细的合同。文汇花园业委会筹备组组长柳庆厚觉得，有的车位被业主买下后一直空闲，也造成了一定的浪费，应该采取租或者其他方式，实现资源共享。
《山东省物业管理条例(草案)》第62条对车位使用也做了规定，开发商不办任何手续或者没有产权就开始卖车位是不允许的。顾建章律师说，按照法律规定，地上占有共有道路的停车位是业主共有的，租或者无偿使用应该由业主共同决定。但有一点是肯定的，物业管理区域内车主对车位的使用权应该得到保证。
焦点3：业委会成员该不该拿工资
如果小区大部分业主都同意，给业委会成员发工资也可以
“我们小区业委会一直也没成立起来，遇到什么事也没个替业主说话的组织。”文汇花园业主顾女士说。对此，市中区亚圣园的张志斌认为，没有业委会，根本谈不上维护业主利益。张志斌是亚圣园小区前任业委会主任，刚刚卸任。当业委会主任时，在小区里他是最忙的，“两口子打架了，邻居有纠纷了，谁家的房子漏雨了，大大小小的事儿都得管。”文汇花园小区业委会筹备组组长柳庆厚也有同感，虽然没成立业委会，筹备组已经为小区奔波了很长一段时间。“既然是代表业主利益的，有什么事肯定得管，怕麻烦不行。”
问题是，为小区服务的业委会委员，该不该取得报酬？这也成为《山东省物业管理条例》立法过程中最具争议的话题。业主都表示，如果能够成立一个为业主办事的业委会，凑钱给他们发工资也愿意。“按照法律规定，业主委员会是业主大会的执行机构。对于是否取得报酬，没有具体规定。我觉得这个可以根据各个小区不同的情况来决定，如果小区大部分业主都同意，给业委会成员发工资也可以，也是对他们的一种补偿。”齐鲁律师事务所的顾建章律师说。
■对话结果
这个业委会，一定得成立！
“照我看，业主委员会一定得成立。做什么事都得有个头啊，没头这不乱套了吗？”亚圣园前业委会主任张志斌说。
为了小区一栋建筑物的归属，亚圣园小区业委会和开发商、房管局一直打着官司。“一开始法院都不承认业委会的诉讼主体资格，争取了一年，才有了打官司的权利。那不都是一趟趟跑出来的吗？如果小区没有一个出头的管，什么事都办不成。”张志斌说。文汇花园同样面临着和开发商的纠纷，一些业主在社区对话现场商议联合起来就车库问题起诉开发商，却没有一个能代表他们的组织。
“照我说的做没错。话不多说了，还要去接孩子。”对话结束后，张志斌笑着起身，一席话赢得了大家的热烈掌声。文汇花园业委会筹备组组长柳庆厚起身把他送出小区，还一再要留下他的联系电话，以便随时交流。
