广东举行物业管理条例立法听证会：多数代表反对行政机关过多干涉

《广东省物业管理条例（修订草案）》立法听证会今天（3日）下午正式举行，19位代表就五大议题展开了陈述和辩论。其中，关于基层组织尤其是居委会在物业管理中的职责成为讨论的焦点，大多数代表认为行政机关不应该过多地干涉业物业的管理。

省人大常委会委员、省人大常委会副秘书长，省人大法制委员会主任委员金正佳介绍，《广东省物业管理条例》（以下简称条例）从1998年10月1日开始实施，2003年国务院《物业管理条例》出台后，省政府于2006年8月向省人大常委会提请审议《条例》。2006年9月，省十届人大常委会第二十七次会议对《条例》进行了第一次审议。2007年3月国家《物权法》出台以后，国务院对《物业管理条例》进行了修订。根据这两个直接上位法，今年7月，省十一届人大常委会第四次会议对《条例》进行了第二次审议。

今天听证会的陈述人当中有业主、业主委员会代表、物业服务企业和物业管理行业协会代表，建设单位代表，有省人大常委会立法顾问、律师和专家学者。参加本次听证会的人员还有省人大代表、21个地级市人大组织来参加会议的人员、高校师生、普通市民共200多人。

《广东省物业管理条例（修订草案）》今天（3日）下午举行立法听证会，200多人参加了听证会

焦点一居委会有权介入物业管理？

《条例》第五条规定：街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门对设立、召开业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，组织协调处理物业管理中的重大问题。居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作，受街道办事处的委托办理物业管理有关事务。

对此，多数代表不赞成行政机关过多地介入物业管理，尤其对居委会的职责规定持反对态度。来自万科企业股份有限公司的代表颜雪明表示，业主自治是物业管理最重要的原则，“物业管理也是业主所拥有的一种排他的权利，主体只能是业主，是物业管理立法最重要的原则。”对于“居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作，受街道办事处的委托办理物业管理有关事务”的条款，颜雪明认为，居委会是居民自治组织，既不是不动产的所有人，也没有行政管理的权利，根本没有权力开展物业管理相关工作。他认为，这样的规定一旦生效，将出现居委会凌驾于业委会之上，成为业委会上级的情况，构成对业主自治的妨害。

与之相反的观点认为，目前部分业主物权观念薄弱、民主意识淡薄，导致一些业主对自己的权益漠不关心，不知道如何维护自己则合法权益，这些都需要基层政府和基层自治组织利用专业知识来引导和帮助广大业主。

而一种比较中立的观点则认为基层组织应该主要起到一个指导、协调的作用，绝对不能越俎代庖，业主委员会委员可以规定其资格。有代表建议由民政部门负责业主委员会社团法人登记。

焦点二业委会该获得法人地位？

业委会的法人地位问题被听证会上多数代表提及。代表伍嘉穗提到，目前业委会的地位极其尴尬，没有主管部门和法人地位，却要就小区物业管理、共有部分签订商业合同，行使法人行为。“由于业主团体没有相应的法律地位，大部分涉及业主共同权益的案件输在法院门槛上”，伍嘉穗说，“这就迫使不少业主放弃合法渠道寻求救济，引发了社会不稳定因素，因此在一定条件下赋予业主团体法人资格，势在必行。”对于业主大会如何筹办，是由建设单位来决定还是业主自行决定呢？代表邹家健陈述时表示，小区筹备成立业委会应以业主为主体自发组织，没有能力组织筹备的，由业主委托律师事务所等中介机构协助组织筹备成立。

而按照《条例》第十三条规定，“物业管理区域具备前条规定情形的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告；业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”对此，广州市物业管理研究所副秘书长雷华认为，应该强调建设单位在业主大会筹备中的责任和义务。他表示，建设单位作为开发商，往往在实际事务中考虑到自身的利益会作出一些损害业主利益的事情。

行政机关在业主大会筹备过程中的作用再次成为代表们热议的问题。陈述代表普遍认为，行政机关对业主大会筹备进行指导和协调是有必要的，但应该“恰到好处”。有少数代表则认为完全没有必要用行政手段强制干涉主动介入。

焦点三业委会委员如何产生？

什么样的人才具备资格进入业主委员会？《条例》规定“业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”代表们对“五至十一人”和“任期三年的”限制提出了意见。事实上，小区有大有小，按照《条例》，最多只能有11个业委会委员，“对于一些大型的小区来说显得太少”。代表习建华认为，应允许各小区按各自情况确定业委会的任期，使得业委会工作连续性不受影响。

那么，业主委员会委员候选人是由业主直接选出还是有其他的产生方式呢？《条例》的规定是“由业主联名推荐、业主自荐和居民委员会推荐等方式产生”。多数代表对居委会推荐的方式表示怀疑。

“如果由居民委员会推荐产生，由于开发商委托的物业公司进行暗箱操作，不利于业主的利益得到保护”，代表王夏林认为，居民委员会在业主委员会问题上，应该是提名给业主大会投票通过。

焦点四车位要不要设期限？

小区车位和出库问题早已经是全社会普遍关注的问题，车位和车库的权属问题、业主是否享有优先权等问题随着这些资源的日益紧缺和国家《物权法》出台后对其作出的相关规定使得讨论越发的激烈。今天的听证会上，小区车位、车库问题理所当然地再次成为焦点。

第一种意见认为，应当首先明确车位、车库的权属，条例应当在不违反上位法的原则基础上，做出更具操作性的规定，建议根据“三个分摊”即土地面积是否分摊、建筑面积是否分摊、建筑成本是否分摊来确定，并规定开发商对此负有举证责任。第二种意见认为车位、车库属于私有产权，并不属于物业管理对象的公共区域。所以，关于属于私有产权的车位、车库不适宜在条例中规定。第三种意见认为，对车位、车库应当坚持物尽其用的原则，应该对车位、车库优先满足业主需要设定一定的期限。

代表李卓章在“优先”的期限问题上提出，应该做出时间和年限的设定，如果搞很长时间，到20年、30年，会造成投资积极性不高，将来小区的停车难就更难。他表示优先权限可以在小区首套物业交付中使用，规定在4年内或者5年内优先出租、出售。

焦点五“房中房”应该绝对禁止？

所谓“住改商”是指擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房，而“房中房”是指将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方。

近年来，关于这两者的争议越来越大，有的业主对认为这种行为侵犯了别人的权利，相反的意见则认为房子是私有财产，自己想怎么改别人管不着。《条例》则规定禁止“住改商”和“房中房”。

听证会上，大多数的意见认为不应当一刀切，在一定的条件下，比如根据法律、法规和管理规约的规定且经有利害关系的业主同意下应允许“住改商”。

对于“房中房”，一种意见认为该规定符合《物权法》和相关民事法律的规定，但还应解决屡禁不止的问题，可规定相关事由出现时由被影响或受侵害方直接向法院起诉。另一种意见认为“房中房”是很多城市低收入群众最佳的选择，其有存在的合理性，应加以限制和引导，而不是一律的禁止。