广州 业主大会如已聘请新物管 旧物管合同未满也须退出

新旧物管因交接纠纷屡屡爆发对峙冲突，广州通过有关办法明确——

业委会请了新物管，旧物管却以合同未到期为由不愿退出，双方保安对峙，甚至爆发流血冲突。今后旧物管这种理由将再也站不住脚。

昨日，广州市政府常务会议通过了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》（以下简称办法）。办法规定，只要业主们是依法选聘新物管，且与新物管签订合同生效的，旧物管公司就必须退出。

物管退出须提前3个月告知

近年来，物管公司擅自撤离、拒不退出和强行进驻物业项目，从而引发纠纷甚至冲突现象频现报端。对此，办法规定，物管企业有五种情形之一就必须退出，如“前期物业服务合同期限未满，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的”。

不过，办法也规定双方必须提前告知。业主大会依法要求物业企业退出或者物业企业主动退出的，应当提前3个月书面告知对方；业主大会与新聘物业企业签订合同后3个工作日内，应当书面告知原物业企业、属地街道（镇政府）、居委会(村委会)以及各专营服务单位，以便相关部门提早介入，化解潜在的矛盾纠纷。

逾期不退两年不得参加招标

此外，办法对物管退出时应当向业主、业委会移交的材料和财物做出了明确规定，包括管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料、业主房屋产权清册等7种资料，以及物管管理用房、业主共有的场地和设施设别等财物（具体下附）。

根据《广东省物业管理条例》，业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，将被责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。

而昨日出台的办法在此基础上，还增加了两条制约措施：一是取消其2年内参加前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；二是取消其3年内参加国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。

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物业公司应退出的五种情形

一、前期物业服务合同期限未满，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的；

二、物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的；

三、物业服务企业依法提前解除合同或合同期届满不再续约的；

四、物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行合同义务的；

五、依法应当退出的其他情形。

广州近年来新旧物管对峙事件

●2002年12月9日，在广州市新兴白云花园，原物业管理公司“悦华”在业主们当天为中标新管家“华信”举行的入场欢迎仪式上，继续“履行职责”，双方100多名保安同场对峙，气氛一度剑拔弩张。警方接报赶到场维持秩序。

●2003年7月16日，因物管权交接纠纷，广州翠湖山庄的两家物业公司保安，在一个小区攻防对峙半年后，终于爆发了一场“百名保安集体斗殴事件”。双方持长刀、铁棍、水管、灭火器等“武器”，在小区内对峙和械斗近四小时，十几人受伤，直到4卡车防暴警察到来后才将事态平息。

●2010年1月，环市东路润粤大厦业委会与新物管公司签订的合同生效后，依然无法交接。新旧物管僵持，竟出现了穿两样制服的不同保安在小区门口站岗的奇景，双方对峙超过1个月。

●2012年4月15日，由于新旧物管公司的更迭矛盾，新中国大厦原停车场管理公司中怡公司人员与刚接管仅两天的广东金穗丰公司的保安先发生对峙，随后发展至暴力冲突，导致多人受伤。警方到场后鸣枪示警制止，并带走十余名涉案人员进行调查。此事造成整栋大厦店铺被清场，商户全部被疏散。