一小区俩物业 为地下车库上演产权争夺战

“本来我想等到物权法出来以后，再应对这个问题，但现在实在被逼得没有办法。”10月28日，北京华展公寓业主古女士在接受中国经济时报记者采访时表示，车位问题最近让她很伤脑筋。

“买了房子，没想到还要操这个心！”古女士说，“开发商一直声称自己拥有地下车库产权，可是它又拿不出产权证来。”被地下车库和停车难等一大堆问题纠缠了大半年之后，古女士等华展公寓业主近日一纸诉状将开发商北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新公司)告上了法院。

值得关注的是，自物权法起草以来，类似的案件在全国各地不断地上演，它们有一个共同的焦点——到底谁是地下车库的主人？

一个小区，两家物业

1999年，王女士与古女士一样，以每平方米8000多元的价格买下了华展公寓的一套房产。王女士告诉中国经济时报记者，开发商后来将小区北侧封闭性铁栅栏拆除，向南退了20米。华展公寓本身占地面积较小，北界南退之后，不仅小区的面积缩小了，小区内规划道路和地上车位也随之减少。

今年1月，因不满开发商的行为，业主解雇了开发商下属的物业公司，通过招标选聘了新的物业公司。但是，原物业公司北京创新物业有限公司并没有撤出小区，而是以拥有地下车位所有权为由把守着地下车库，拒绝将地下车位移交给业主聘请的新物业公司管理。

于是华展公寓出现了一种奇怪的现象：一个仅三栋楼两万平方米的小型社区，竟有两家物业公司。华展公寓地下车库共有145个车位，此前出售了一小部分，开发商和原物业将没有卖出的大多数车位以租赁方式出租给业主使用。

由于地下车位租金从过去的每月500元涨到了现在的550元，同时业主对地下车位的产权也发生了质疑，再加上对开发商和原物业的一些做法感到不满，因此现在没有购买地下车位的业主都不愿将车停到地下车库里去。

10月28日下午，记者在该小区地下车库看到，一个诺大的地下车库，一共仅停放了20多辆车，大多数车位都空着，整个地下车库显得空空荡荡，而地面上则完全是另一番景象，连人行道和消防通道两边全都停放着汽车。

出台物权法加剧产权争夺

自物权法起草以来，在北京乃至全国有关地下车库的纠纷呈上升趋势。仅北京京哲律师事务所最近就接到了好几起有关地下车库方面的民事诉讼案件，其中包括10月20日在北京海淀区山外法庭开庭审理的百旺家苑一百多位业主诉北京德成兴业房地产开发有限公司案，和前面提到的华展公寓业主诉开发商北辰创新公司案，该案已于10月31日下午在朝阳区安贞法庭首次开庭。另外，在北京，紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。

为何开发商与业主之间因为地下车库而对簿公堂的诉讼案件突然多起来，甚至出现流血冲突？

“这实际上是物权法出台前引发的一场骚动。”一位在温州某报工作的同行认为，正是因为物权法即将出台，使许多开发商变得不安，加紧了对地下车库所有权和相关利益的争夺。

房地产专业律师张仁告诉记者：“如今在许多地方，开发商对地下车库采取的原则是能卖就卖，有产权的在卖，没有产权的也在卖，不能买就出租。”张仁说，有的地下车库本来没有产权，更没有销售许可证，是不能买的，但开发商采取一次性收取10年或者20年租金的方式，达到变相出卖车库的目的。

张仁特别向本报记者指出，有的开发商在没有产权、没有合法手续情况下，以出卖地下车库使用权为名，“光明正大”地出卖车库。这些开发商没有正式的合同，根本无法给业主开发票，只有出具收据。有的为给购买者吃定心丸和达到卖个好价钱的目的，干脆以转让永久使用权的名义向业主收取费用。

“这本身是一种欺诈。”张仁说，“合同法明确规定，租赁年限最长不得超过20年。”“什么是永久使用权？是一百年还是一万年，谁能说得清楚？没有产权、没有相关部门的手续，又怎么能转让使用权？！”

在华展公寓，记者了解到，开发商北辰创新公司出售的部分地下车位是以每月500元、期限为10年使用权名义收费的，该地下车位10年的租金是6万元。如按住宅70年产权计算，每个车位的出售价格实际上是42万元。这在北京三环以外绝对是一个惊人的价格，相当于当地房屋价格的十倍！

由此不难理解为什么在成都的唐先生对记者称，他所在小区物管公司，“逼迫”他们租赁地下车库70年使用权，而且租赁协议相当简单和霸道，也不开发票！

暧昧的物权“约定”

关于地下车库产权归属的问题，与会所等小区配套建筑所有权一样，长期以来一直存在着争论。有的人认为地下车库是属于开发商的，也有人认为它是属于广大业主的。由于地下车库有不同的来源，有的是独立设计建设的，有的是由地下人防工程演变而来，有的单独立项，有的没有单独立项，加上法律法规的不完善、不配套，地下车库所有权问题因而变得更加扑朔迷离。

京城一位房地产开发商在接受记者采访时表示，关于地下车库所有权问题，过去一个不成文的惯例是归开发商所有。不过这位开发商同时表示，判断地下车库的产权是不是归开发商所有主要有三个比较直观的标准：一是看地下车库是否单独立项；二是看谁投资；三是看开发商有没有产权证。如果项目是单独立项，由开发商投资，它同时又能拿到产权证明，肯定是归开发商所有。

对此，张仁律师提出了不同看法。张仁认为，首先地下车库是为广大业主提供服务的一种公共配套建筑，应该为广大业主共有；其次，但凡建在小区红线内的建筑物，其包含的土地出让金已经计入了购房者的房价当中，大多数地下车库的建设成本也已由广大业主分摊；另外，许多地下车库均由地下人防工程演变而来，这种地下车库就更不能说为开发商所有。

今年6月，北京市建委与北京市工商局就现房与地下停车位买卖合同向社会征求意见。令两个单位始料不及的是，市民的意见多数并非针对合同本身的条文规定，更多的市民提出了地下车位产权的问题。

10月22日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。四审后的物权法草案规定：“车库的归属有约定的按照约定，没有约定或约定不明确的，属于业主共有。”此前的物权法三审稿曾规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。两相对此，四审稿少了一句“除建设单位等能够证明其享有所有权外”。

有分析人士认为，这可能是为了维护业主利益，因为相对处于弱势的业主而言，开发商举证方面要容易得多。从这个角度看应该有了一定的进步。但也有专家认为，地下车库所有权，乃至所有建筑物区分所有权作为一种物权，是神圣的，应该是可以追根溯源弄明白的，通过约定的方式确定所有权的归属既不严肃，也容易使这种所有权变得更加模糊不清。