安防漏洞致使业主无辜丧命 物业被判赔偿5万元

2008年11月，岳某在一住宅区进行观察，预谋实施抢劫。岳某见某小区门口没有保安盘查登记，就选中了该小区作案。某天下午，岳某随身携带凶器潜入该小区。进入小区后，岳某到被害人孙某家门口时，一扳把手发现门开了，进去后发现二十几岁的孙某独自在家，就把门反锁，然后亮出凶器，威胁孙某交出钱款，孙某说家中只有300元和少许美元，岳某遂要求孙某到银行取款。岳某劫持孙某坐电梯下行至一层觉得不安。

岳某又重新坐电梯返回孙某家中，将孙某杀害，后抢走钱款及手机，乘电梯离开。最终岳某被判处死刑。因岳某系无业游民，没有赔偿能力，因此孙某的父母及丈夫并没有向岳某提起刑事附带民事诉讼。

刑事案件审判结束后，孙某的父母及丈夫将小区物业公司告上法庭称，物业公司没有尽到安全保障义务，使岳某未经盘查即进入小区，物业公司应当承担违约责任。请求判令物业公司赔偿因管理不善造成的各项损失51万余元。

物业公司辩称，物业公司收取的安保费用一年仅60元，只能负责维护公共范围的秩序，如果罪犯入室抢劫的赔偿责任都由物业公司承担，与其享有的权利不对等，物业公司也没有这个能力。因此，物业公司不同意孙某家人的诉讼请求。

法院审理查明，案发小区的《住户手册》规定：“为保护小区的正常秩序，值班人员对进入本物业的陌生人士要进行查询，来访人员请持有效证件进行登记。”案件审理中，物业公司承认在具体执行中，未能做到对进入小区的陌生人员全部进行登记，其提交的事发当日“大门口人员出入记录”亦无岳某的记载。

法院认为，物业公司未能严格履行安保的承诺，构成违约，物业公司固然未全面履行维护小区公共安全的义务，但这并不是导致孙某被害，给孙某家人造成财产等损失的主要原因。法院认定物业公司应承担次要责任，法院根据物业公司的责任酌定赔偿原告损失5万元。据《新法制报》

物业公司作为小区的管理人，在法律意义上兼存着“物业服务合同相对人”以及“公共场所管理者”两种身份，无论基于法定还是服务合同约定，均承担着安全保障义务。

安全保障义务可能因时间、地点、当事人的不同而有所不同。在实践中，对于物业公司是否履行了法定和约定的安全保障义务，通常由硬件设施是否合理配置并正常运行、安防人员合理配备并履行职责、安全警示是否及时设置以及是否采取合理措施避免或减少损害结果四个方面加以判断。

准确认识安全保障义务的要求及评判标准，并结合合同管理和制度管理，在日常管理工作中加以衡量并预防，方能尽可能的防范可能产生的涉及安全保障的法律风险。

物业公司作为小区的管理人，应当充分履行物业服务合同上约定的和法律法规规定的义务，做好安全防范工作，同时对小区内的安全保障制度还应当进一步完善。

防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。主要表现在：1、提高公司所有服务人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对公共区域内哪些环境、条件、行为会造成物业公司违规、违约、侵权，应当提前识别、排查；2、增强服务人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。

具体到本案之中，风险防控应做到：

1、物业公司从事物业经营管理活动，应当明白：

对物业小区这一公共场所，协助做好物业管理区域内的安全防范工作是物业公司的法定义务。

对合同相对方所作的承诺也是合同条款的一部分。作出承诺后，物业公司未能履行将承担违约责任。

2、安防工作无序、保安人员疏忽大意、监控设备故障频频……，对物业公司来说，未做好安全防范工作将使服务区域内的住户陷入危险的环境中，将面临以下风险：

1）门岗管理松散容易让不法分子轻易进入物业区域；保安人员脱离岗位、监控失灵将不会及时发现物业区域的异常情况，不会及时报警；未安排巡逻也不能震慑不法分子，不能及时发现、阻止违法犯罪事件的发生；

2）治安安全事件发生后，物业公司无应急措施，或应急措施不当，将会：让不法分子的目的轻易得逞，破坏现场，轻易逃离；让公安机关丧失明显的破案线索，错失最佳的破案时机；将会使受害人及其家属得不到及时有效的救助，扩大受害人及其家属的损失；

3）物业公司未能严格履行安保的承诺，构成违约，物业公司还将按照合同约定承担违约责任。

3、安全防范是物业公司的法定义务，更是重要的职责，如何让业主在物业区域有较高的安全感，我们对物业公司提出如下建议：

1）思想上高度重视，将安全防范工作摆在物业公司工作的首位；

2）制度上完善落实，建立严密的安全防范制度和严格的监督体系，让制度时刻发挥作用；

3）人员上加强培训，让安全防范人员有安全防范意识，有安全防范技能；

4）发动业主，依靠业主。当小区居民对某项安全方面的事项提出疑问或指出不足时，物业公司应当及时改进；

5）巡逻人员加强巡视，监控设备时常维护；对可疑人员加强盘查，不给不法分子留下任何可乘之机，做好来往人员出入登记记录，留待今后核查之用。

6）虽然风险可以提前识别，但风险的发生具有不可预测性，物业公司为了避免事故发生后自身受到损伤，还可以购买公众责任险来转移风险。