业主因邻居搭建违建拒交物业费案例分析

2010年,李某楼下邻居违章搭建,李某认为物业公司在此事件中无作为,遂拒绝缴纳物业费。后物业公司将李某诉至法院,请求判令李某支付物业管理费欠款5765.76元及相应的逾期付款违约金。

庭审中,李某承认未缴纳物业费,但未缴的原因是楼下房屋违章搭建,而物业公司怠于阻止违建,由此增加了自己居住房屋的安全隐患,并造成卫生死角,影响到自己的居住环境,故要求物业公司积极履行义务,协助拆除违章搭建。物业公司对此也表示认可,但称其没有执法权,不能拆除违章建筑。

江西省南昌市东湖区人民法院对此案审理后,判令李某一次性支付物业公司自2011年1月至2014年8月期间的物业服务费4600元,驳回物业公司的其他诉讼请求。

主审法官庭后解释称,物业公司为小区提供了相应的物业服务,李某作为业主应向物业公司交纳物业费。其他业主在小区内私搭乱建确已影响到李某正常生活,可以认定物业公司的服务质量存在瑕疵,但该瑕疵不足以成为李某可以全额免交纳物业费的理由。

综合考虑案情,对物业公司要求李某支付拖欠费用利息损失的诉请,法院不予支持。李某提出的要求物业公司赔偿其相应损失的请求,因其未提起反诉,本案不作处理,可另行起诉解决。据此,法院作出了如上判决。

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物业管理违建不力业主拒交物业费被起诉

海淀区人济山庄小区楼顶的最牛违建近日引发社会的强烈关注。记者从本市法院了解到，近年因小区违建引发的物业服务纠纷呈现增多的趋势，违建成为物业服务合同官司中的新矛盾。对于小区内搭盖违建成风，物业公司该不该担责，成为诉讼矛盾中的焦点。

违建引发

物业纠纷

随着房价不断攀升，很多业主花巨资买到房子后，都在考虑如何让自己的居住利益最大化。多占几平方米公共空间，相当于白赚数万元，因此从楼顶到地面，从搭建空中楼阁到挤占小区绿地，业主们纷纷见缝插针。小区内的私搭乱建问题逐渐成为物业服务纠纷中的新矛盾，因违建引发的物业官司也在逐渐增多。

程先生去年将小区物业公司起诉至法院，理由就是物业对小区违建未尽到管理职责。程先生的家位于楼房的顶层。2009年5月初，有小区业主在楼顶用槽钢私自加盖200余平方米的违章建筑。该违建导致程先生家的房屋主体墙出现裂缝，屋面防水层失效，造成屋面渗漏水。程先生认为小区物业应该保证自己房屋的正常使用，小区物业未尽到物业管理职责。

还有一些业主拒交物业费，理由就是物业公司在制止违建方面没有尽到服务责任。据悉，针对物业公司对违建放任不管，北京法院曾作出判决，判令业主少交物业费。

该案源于北京高档别墅区九台庄园，多名业主因拒交物业费被物业公司诉至法院。被诉的业主称，小区内扩建成风，不少住户私搭乱建大量房屋、游泳池、私家花园等，严重破坏了小区环境，虽然业主们多次反映，但物业公司不制止，对业主“圈地”行为疏于管理，侵犯了其他业主的权利，故拒交物业费以示抗拒。

法院经审理认为，原告物业公司称为业主提供了合格的物业服务，但是未能证实其已经全面履行了自己的服务义务并得到大多数业主的认可，故其应承担举证不能的法律后果。昌平法院一审判决多名业主少交物业费，同时表示业主可以起诉物业公司管理不当。

此外，因违建引发的物业纠纷官司还包括物业公司状告业主私搭乱建，要求恢复原状的案件，如电视节目主持人李湘在小区内私搭乱建被物业公司诉至朝阳法院。

管理违建

物业有责

人济山庄最牛违建被曝光后，物业公司的“不作为”引发网友的质疑。据悉，张必清家搭盖楼顶违建，需要从小区出入口运输建筑材料，但物业并未阻止建材入户。6年后，张必清的违建规模之大令人瞠目。

而物业“不作为”还不是最恶劣的，有的小区物业公司表示收钱就可允许搭违建。北京东五环一处别墅区存在大量风格迥异的违建别墅群，媒体曝出，业主如想改扩建，可跟物业“谈妥”条件，按标准缴费即可改建。

小区内搭盖违建泛滥成灾，作为小区的管理主体，物业公司到底有无责任？

北京市律师协会物业管理专业委员会秘书长、北京中勉律师事务所主任律师杨晓刚认为，对于小区业主私搭乱建的行为，物业公司负有制止和报告的义务。物业公司发现业主搭盖违建后，首先应予以制止，其次要向城管、规划等部门报告。

“北京市住建委曾颁布过相关文件，对物业公司报告的内容都有规定。”杨律师说，“物业公司向城管等部门报告后，拆除违建的工作应由城管承担。业主也有权向城管报告，城管受理后应该及时予以处理，限期整改或责令拆除。”

杨晓刚律师认为，对于小区内的违建无法制止的，物业公司应该去法院起诉搭盖违建的业主，按照最高法颁布的关于审理物业纠纷的司法解释，受到侵害的业主有权起诉物业公司，要求其履行责任或赔偿损失。对实施侵害行为的业主，物业公司也有权起诉业主，要求恢复原状等。

管理违建

物业有法

物业公司对“不作为”也有自己的说辞。东城区北新桥附近的回迁小区近年来违建泛滥，其物业公司的工作人员称，他们多次给违法的业主下发整改通知，但业主拒不执行。物业公司称自己没有执法权，把责任都推给了城管。

但实际上小区物业并非毫无对策。北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室负责人介绍，北京制定了相应的管控措施，物业公司可阻止参与违建的人员、材料和设备进入小区，切断业主搭盖违建的建材来源。

负责人介绍，相关政策规定物业发现业主进行违法建设的，应当立即制止、登记，包括口头劝阻和书面通知，阻止参与违建的人员、材料和设备进入小区；及时向项目所在地的城管或规划等部门书面报告，并留存副本备查。

那些“不作为”的物业公司将面临惩罚措施。

今年8月，北京市住建委就对两家不作为的物业企业开出了罚单，两家物业公司对小区违法建设行为没有履行制止、报告的责任，受到警告和罚款，项目负责人被约谈并重点监管。

针对人济山庄的物业部门是否涉嫌不作为和违法，住建委相关负责人表示，主要看物业公司发现违建后，是否隐瞒包庇，有无向项目所在地的城管或规划等部门书面报告。若物业企业不作为，业主可直接向市住建委、城管和规划等部门投诉，对确认不作为和存在违法行为的物业企业，将从重从快给予查处。

不敢管理

害怕矛盾

东城法院民一庭法官介绍，近年物业纠纷官司主要问题体现在，业主对物业公司提供的服务质量不满意。其中就包括小区的公共场地被人私搭乱建，如在绿地上搭棚子，在楼顶平台上盖房。而违建较多的小区，物业企业大多没能起到应有的监督和报告职责。

海淀法院民一庭对小区违建别墅引发的物业纠纷曾做过调查研究，法官从审判实践中总结，认为物业公司对小区内违建应该承担一定责任。主要原因是，物业公司不愿与业主发生矛盾，影响自己收取物业费，发现问题后不敢管理。一旦物业公司对违法行为不及时制止，其他业主即会效仿，继而产生更多的违章建筑。

法官建议，物业公司是遏制私搭乱建的第一道防线。首先物业公司在签订物业合同时应增加约束业主对私搭乱建的相关条款，使物业公司在行使管理权时有规定可依。对于诉讼中发现个别物业公司对辖区内业主私搭乱建放任不管，法院要向物业公司的监管机关发送司法建议，督促物业公司履行职责。

因违建业主拒交物业费

3月16日，怀柔法院审理了一起业主因小区违建拒交物业费的案件，原告为某物业公司，起诉怀柔区某别墅区两名业主吴某、纪某在2012到2014年间未交纳物业费3.7万余元。两名业主吴某、纪某表示，拖欠物业费是因为近两年小区出现的违建影响了自己的生活，她们多次向物业公司反映均未得到满意结果，两人因此采用拒交物业费的方式进行对抗。此案并未当庭宣判。

因违建业主拒交物业费

在起诉书中原告物业公司要求被告小区居民纪某支付2012年至2014年的物业费3.7万余元，要求被告小区居民吴某支付同时段的物业费2.7万余元。

物业公司称其自从2007年开始服务该别墅小区，与业委会签订了物业服务合同。物业公司先后多次向两名被告催交物业费，但被告一直拒绝交纳。被告吴某和纪某称，物业公司所称的欠费时间和数额属实，她们两人2012年以前都是按时交纳物业费，但由于物业公司未能制止522号违章建筑，她们两人因此采取拒绝交纳的方式来对抗。

业主称物业不作为

被告纪某十几年前购买了该别墅区的房屋，为了能够看到不远处的山水，她选择了一栋视野较好的房屋。此后一段时间房屋空置，2011年她忽然发现隔壁522号房屋正在施工，房屋院落被扩建，院内还建设了大型水泥台，台上盖了二层高的房屋。据纪某了解，小区522号住户自从2010年底就开始修建违建，2011年中旬曾经停工，但2012年2月份再次施工，并于2012年10月建设完成。

发现邻近住户建设违建后，纪某和另一名业主吴某找到物业公司交涉。两名业主称物业公司起初答复违建业主拥有建筑手续，但拒绝向她们出示，此后物业公司多次声称无能为力，劝说她们接受违建业主的赔偿。吴某称，她和纪某明确不同意赔偿，只要求拆除违建，但物业公司一直以各种理由推诿。

无奈之下，两名业主又向城管举报。“很多别墅并非业主的第一居住地，物业公司应该配合城管，以便找到违建业主送达停止违建通知书。”两名业主认为物业公司并未提供违建业主的联系方式，以致违建通知书无法送达。

两名业主认为，违建改变了整个小区的环境，致使她们从房屋内看不到小区前面的湖泊，还影响了室内的采光和视野，对隐私构成威胁。此外，违建业主私建地下室对于地基的影响也不可忽视。违建房屋面积约200多平方米，不用交纳相关物业费，损害了其他业主的权利。

物业称已尽到相关义务

“我方已经多次要求522号业主整改。”原告物业公司称其曾向城管举报，但因为找不到人无法告知。522号业主停工后，物业再也没有让其施工车辆进入小区。

物业认为，522号房屋的施工并没有给业主带来损害。“业主表示可以补偿”，物业此后联系到违建业主，其表示可以补偿受损业主。然而两名被告纪某和吴某却拒绝与522号业主直接商谈，也未就赔偿一事进行答复。

“物业公司不是万能的。”物业公司称，其没有权力拆除违建，只能在委托权限内行使职责，他们已经尽到了物业义务。此案庭审时原被告未达成一致，怀柔法院决定不再进行调解，但并未当庭宣判。

专家：谁建的找谁去追责

北京首一业主大会工作辅导中心主任童超告诉北青报记者，目前在北京的别墅区中，违建现象相当普遍，业主和物业间也存在不少矛盾。他表示，业主因为违建而拒交物业费的行为并不明智，因为物业服务企业虽有责任制止小区内违建，但并非权力部门，没有权力拆除违建。他建议受损业主应去追究私搭乱建业主的责任。

公共楼道有业主圈地邻居拒交物业费抗议不作为

楼道本是公共面积，但总有些人喜欢将其当自家客厅乱堆乱放，硚口区简易路左岸美邻小区的几户居民甚至直接在装修时把门“转了个向”，将部分楼道“圈入”自己家中，令左邻右舍意见很大。

昨天，记者来到该小区5号楼，这是一栋29层的住宅楼，每层两梯四户。与右侧4号住户门朝左不同的是，最左侧1号住户的门旋转90度并后退一米左右，留出了一个窗户便于通风采光和消防，这是原始设计好的。但7楼的住户却在装修时，将通风窗和1平方米左右的楼道面积圈进自己家里，并将地垫直接摆在了楼道里。

“每次回家都像进了别人家的门，特不自在。楼道明明是业主们的公摊面积，他怎么能私自圈占呢！”住旁边的江女士对此很是气愤。因为通风窗被挡住，整个楼道里很是闷热昏暗，每次开门蚊子也直往她家里扑。更严重的是，许是“羊群效应”，18楼的住户也有样学样，占起了公摊面积，气得不少业主不交物业费，以抗议物业的“不作为”。

小区物业工作人员也是满腹苦水，虽然在装修前签订了装修管理服务协议，但对于居民的违规装修行为，由于缺乏执法权，物业也只能好言相劝，无法直接取缔，强制还原。双方甚至还起了肢体冲突，但还是没能解决。目前物业已将3家违规装修的情况上报城管、房管、消防等执法部门，希望能够尽快得到处理。

盈科（武汉）律师事务所周友华律师说，公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积，个人独占侵犯了业主的合法权益。可由业委会代表业主向法院提起诉讼，并保留照片、图纸等作为证据，胜诉的概率会很高。

因小区违建影响生活两业主拒交物业费被诉

3月16日，怀柔法院审理了一起业主因小区违建拒交物业费的案件，原告为某物业公司，起诉怀柔区某别墅区两名业主吴某、纪某在2012到2014年间未交纳物业费3.7万余元。两名业主吴某、纪某表示，拖欠物业费是因为近两年小区出现的违建影响了自己的生活，她们多次向物业公司反映均未得到满意结果，两人因此采用拒交物业费的方式进行对抗。此案并未当庭宣判。

因违建业主拒交物业费

在起诉书中原告物业公司要求被告小区居民纪某支付2012年至2014年的物业费3.7万余元，要求被告小区居民吴某支付同时段的物业费2.7万余元。

物业公司称其自从2007年开始服务该别墅小区，与业委会签订了物业服务合同。物业公司先后多次向两名被告催交物业费，但被告一直拒绝交纳。被告吴某和纪某称，物业公司所称的欠费时间和数额属实，她们两人2012年以前都是按时交纳物业费，但由于物业公司未能制止522号违章建筑，她们两人因此采取拒绝交纳的方式来对抗。

业主称物业不作为

被告纪某十几年前购买了该别墅区的房屋，为了能够看到不远处的山水，她选择了一栋视野较好的房屋。此后一段时间房屋空置，2011年她忽然发现隔壁522号房屋正在施工，房屋院落被扩建，院内还建设了大型水泥台，台上盖了二层高的房屋。据纪某了解，小区522号住户自从2010年底就开始修建违建，2011年中旬曾经停工，但2012年2月份再次施工，并于2012年10月建设完成。

发现邻近住户建设违建后，纪某和另一名业主吴某找到物业公司交涉。两名业主称物业公司起初答复违建业主拥有建筑手续，但拒绝向她们出示，此后物业公司多次声称无能为力，劝说她们接受违建业主的赔偿。吴某称，她和纪某明确不同意赔偿，只要求拆除违建，但物业公司一直以各种理由推诿。

无奈之下，两名业主又向城管举报。“很多别墅并非业主的第一居住地，物业公司应该配合城管，以便找到违建业主送达停止违建通知书。”两名业主认为物业公司并未提供违建业主的联系方式，以致违建通知书无法送达。

两名业主认为，违建改变了整个小区的环境，致使她们从房屋内看不到小区前面的湖泊，还影响了室内的采光和视野，对隐私构成威胁。此外，违建业主私建地下室对于地基的影响也不可忽视。违建房屋面积约200多平方米，不用交纳相关物业费，损害了其他业主的权利。

物业称已尽到相关义务

“我方已经多次要求522号业主整改。”原告物业公司称其曾向城管举报，但因为找不到人无法告知。522号业主停工后，物业再也没有让其施工车辆进入小区。

物业认为，522号房屋的施工并没有给业主带来损害。“业主表示可以补偿”，物业此后联系到违建业主，其表示可以补偿受损业主。然而两名被告纪某和吴某却拒绝与522号业主直接商谈，也未就赔偿一事进行答复。

“物业公司不是万能的。”物业公司称，其没有权力拆除违建，只能在委托权限内行使职责，他们已经尽到了物业义务。此案庭审时原被告未达成一致，怀柔法院决定不再进行调解，但并未当庭宣判。

专家：谁建的找谁去追责

北京首一业主大会工作辅导中心主任童超告诉北青报记者，目前在北京的别墅区中，违建现象相当普遍，业主和物业间也存在不少矛盾。他表示，业主因为违建而拒交物业费的行为并不明智，因为物业服务企业虽有责任制止小区内违建，但并非权力部门，没有权力拆除违建。他建议受损业主应去追究私搭乱建业主的责任。