常见物业费典型案例分析

**基础服务属性公共用与不用均需缴费</p>

目前,小区业主与物业公司之间的纠纷呈现多发态势,其中一个重要原因就是双方对物业管理服务费的构成认识不一。从本期案例看,部分小区业主在缴纳物业管理服务费方面还存在许多误解。

我国物权法第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。也就是说,小区居民并不能以不使用小区共有部分和公用设施而免除自身缴纳相关管理服务费用的义务。对此,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定更加明确:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以没有享受或者不需要接受相关物业服务为抗辩理由的,法院不予支持。

依照上述法律和司法解释的规定,小区居民不能因为不使用电梯而不缴纳公共能耗费、不能因为房屋空置而拒绝缴纳物业管理服务费。比如本期浙江省海宁市人民法院审理的案例中,小区居民韩某由于自家住在高层楼房的二楼,平时不需要使用电梯,因此认为对于公共能耗费自己没有理由支付,这样的行为自然在诉讼中会承担败诉的后果。

至于供热公司收取的供暖费,同样并不会因居民要求暂停供暖而予以全部免除。依据各地的供热采暖管理办法,具备分户独立采暖系统形式的用户,在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下,经与供热单位协商,就暂停供热时间、缴纳基本费用等事项达成一致后,可以由供热单位暂停供热。也就是说,考虑到热能具有的辐射性和传导性、供热服务自身的特点以及供用热力合同的公共服务性和行政强制性,从保障供暖秩序的正常运行角度出发,依据公平原则,即使暂停供暖,也应向供热公司缴纳相应的基本费用。

家住二层住户拒缴电梯费

浙江省嘉兴海宁市有一位业主被告了,原因是他拒缴公共能耗费,他说他家住二楼,根本不使用电梯,所以没有理由支付公共能耗费,业主的说法有道理吗?对此,浙江省海宁市人民法院法官在审理后指出,公共能耗费是指小区共用部分和公用设备、设施为全体业主服务中,产生能源消耗的费用,需要全体业主共同承担。

今年5月,海宁市某小区的物业公司将小区业主韩某告上法院。物业公司称,他们按照物业管理服务合同对小区进行物业管理,该服务合同上约定了相应的物业管理费与车位管理费,还约定了公共能耗费,即公用设施设备,其中包括了相关的电梯设备运行能耗费,按物价部门规定为业主代收代缴,多退少补。然而,韩某在享受物业管理服务后,却没有缴纳物业管理费2500余元以及公共能耗费1000余元。物业公司多次催缴,韩某始终拒绝支付相关费用,为此,物业公司请求法院判令韩某缴纳物业费、公共能耗费以及违约金共计3700余元。

得知自己被告后,韩某表示对于物业费没有异议,但是对于公共能耗费有异议,他说物业合同不是他本人与物业公司签订的,双方并没有关于公共能耗费进行过约定,而且由于自家住在高层楼房的二楼,平时完全不需要使用电梯,因此对于公共能耗费这笔公共能耗费用自己没有理由支付。

法院审理后认为,根据物权法规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以没有享受或者不需要接受相关物业服务为抗辩理由的,法院不予支持。

法官在庭审期间明确表示,根据上述法律及司法解释,物业公司为业主的房屋提供了物业服务,业主作为房屋产权人,在享受物业服务之后,应当缴纳物业费。公共能耗费是指小区共用部分和公用设备、设施为全体业主服务中,产生能源消耗的费用,楼道电梯属于公用设施,其设立的目的在于服务全体业主,其费用理应由全体业主共同负担,业主并不能以自己没有使用电梯为理由拒缴公共能耗费。

经法官调解并阐明法理后,原被告双方达成调解协议,韩某同意支付物业公司相关物业费,并支付公共能耗费1000余元。

房屋空置业主拒缴物业费

没有实际居住的房屋,业主并未享受到物业公司的服务,物业费是否无需缴纳?近日,江苏省高级人民法院公布一起案例,提醒空置房业主,不论入住不入住,物业费都要缴纳,逾期不交,即使不入住,业主也要承担逾期缴纳的违约金。

业主周先生一家4年前搬离以前所住小区,房屋一直处于空置状态。周先生搬离后,认为自己没有享受到物业服务,便再也没去缴纳物业费。为此,物业管理公司将周先生起诉至法院,称周先生自2011年1月开始不缴纳物业管理费,其间,物业公司多次向周先生发函催交,但周先生一直未予理睬,物业公司请求法院判令周先生支付物业费。

庭审中,周先生辩称,他已在2011年9月搬离该小区,房屋一直处于空置状态,他和家人并没有接受物业公司的物管服务,物业公司不应向其收取物业费。周先生认为,即使要缴纳物业费,物业公司也应合理收取,因房屋空置,他只愿意缴纳一半的物业费,但是被物业公司拒绝。

法院审理后认为,物业服务具有公共性,它的价值在于满足公共性服务的同时,达到对整个居住环境品质的提升。从这个意义上说,即使业主没有使用房屋,但不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化、维修等服务工作,物业费中大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维修而支出的费用,并非针对专门某个业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务公司企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。作为业主,缴纳物业管理费是应承担的一项基本合同义务,周先生自2009年1月起接受了物业公司的服务,并缴纳了2010年12月以前的物业费,表明周先生对物业公司的物管服务不持异议,所以周先生应当履行按时缴纳物业费的义务。

据此,法院判令周先生向物业公司支付相关的物业管理费。法官庭后表示,法律已经明文规定了业主房屋空置也不能拒不缴纳物业费,所以业主如不居住房屋应提前与物业公司妥善协商物业费的标准问题,如协商不成仍应按合同约定缴纳。

申请停暖基本费不能免

“房子空置,我也跟供热公司签订了停止供暖合同,为何还要缴纳供暖费?”孙某和赵某夫妻二人对此十分不解。

孙某和赵某的一套位于北京市通州区的房产因闲置未居住使用,夫妻二人便与供热公司签订了《停止供暖服务协议书》。此后,供热公司暂停供热,孙某、赵某亦未再缴纳供暖费。不过,两年后,供热公司将孙某、赵某告上了法院,索要供暖费。

通州区人民法院审理后认为,热能具有辐射性和传导性,供热系统是在向整栋建筑物进行供热,单栋建筑物内房屋之间的墙体、楼板并无保温措施,对一套房屋停热后,热量还是会通过四邻的墙体、楼板向该房屋进行传热,单个用户停热后,相邻用户要保持正常采暖势必增加热能消耗,同时按照全部用热设计的管网平衡也被打破,供热不经济性增加。此外,单个用户暂停用热后,供热单位的服务责任并未终止,供热单位仍然承担着管理的责任,以及在事故状态下的抢修责任,供热单位的基本运行成本不因单个用户暂停用热而减少。故业主理应在暂停供热期间向供热公司缴纳相应的供热基本费用。

对于供热基本费用的收取标准问题,因现行法律、法规并无明确规定,在双方亦无明确约定的情况下,法院参照北京市市政市容管理委员会、北京市工商行政管理局发布的《北京市居民供热采暖合同(按面积计费版)》,确定按照应缴纳供暖费的60%支付。

据此,法院依据公平原则,判令孙某、赵某向供热公司缴纳相应的供热基本费用。法院判决后,双方均未上诉。

一层住户也得缴加压费

“我家楼层低自来水不用水泵就能使用,所以我拒缴加压费。”业主王某认为自己住在一层,不需要进行自来水二次加压,所以长期拒缴二次加压水泵费。无奈之下,物业公司将该业主告上了山东省济南市历下区人民法院。

物业公司指出,王某作为小区业主和物业公司签订了《物业合同》,合同中约定物业公司按照济南市物业服务收费管理办法收取物业费。但是,王某在接受物业服务的同时,拒绝缴纳相关费用。为此,物业公司请求法院判令王某支付包括二次加压费在内的各项物业管理费用共计2000余元。

法院审理后认为,城市二次供水是指单位或者个人使用储存、加压等设施,将城市公共供水或者自建设施供水经储存、加压后再供用户的形式,因此,二次供水收取的相关费用主要根据供水方式确定,居住的楼层高低与是否缴纳二次加压费并无关联。据此,法院判令王某全额支付相关物业费共计2000余元。