业主大会以法人资格起诉开发商

案情回放

“嘉鸿花园”是位于浙江省温州市鹿城区学院中路的住宅小区。其中，该小区在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有会所，合计建筑面积1015.64㎡。

今年5月初，温州嘉鸿房地产开发公司（以下简称嘉鸿开发商）向温州房屋登记中心申请对上述5间配套用房进行所有权初始登记。随后，嘉鸿花园小区业主大会收到了由温州房屋登记中心发来的《异议申请人权利义务告知书》。今年7月，小区业主大会作为原告，将开发商告到了鹿城法院。诉状中，原告请求法院判令确认涉诉5间房屋属于嘉鸿花园全体业主共有。

嘉鸿花园小区业主大会之所以具备与开发商对簿公堂的“资本”，是因为它有着一个特殊“身份”。2013年3月，温州开全国先河进行试点，温州市鹿城区民政局宣布南塘五组团和嘉鸿花园两个小区的业主大会获批具备法人资格。

该小区业主大会在诉状中称，当时建立小区的时候，温州市规划局、温州市发展和改革委员会在对该住宅小区开发建设的批复中，核定建设会所是作为居委会、公厕、物业等配套用房。业主们认为，当时嘉鸿开发商在购房合同中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺“监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后九个月内达到使用条件”。

房产交付之后，小区里面的业主们都把上述会所当做文娱活动场所使用。

庭审现场

开发商认为会所属于建筑物专有部分

10月10日上午，鹿城法院公开审理此案。一声法槌落下，各方落座，庭审开始。旁听席上坐满了嘉鸿花园的业主。

当业主大会作为原告方宣读完诉状后，被告嘉鸿开发商进行答辩。

嘉鸿开发商表明，其在最初向法院提交的书面答辩状中，对业主大会的诉讼主体资格存在异议，但是出于全体业主维权便利考虑，当庭他们放弃了对业主大会起诉资格的异议。

嘉鸿开发商抛出五点理由进行反驳：

第一，涉案会所是建筑物独立的专有部分，是由开发商自筹资金建设而成，是独立的商品房，谁出资，谁就享有所有权。

第二，涉案会所建设时列入政府审批容积率，且未被分摊，现在涉案房产正处于产权登记过程中。

第三，根据自己与业主签订的《商品房买卖合同》第18条第5项中，双方已经明确约定，会所的所有权属于出卖方，即嘉鸿开发商。

第四，虽然涉案会所报建时表述为包含一部分物业经营用房、厕所，但并不表示会所就是配套用房，配套用房是规划上的概念，“会所”的称呼也是从香港等地借鉴来的“舶来品”。

第五，会所投入使用之后一直被业主强行占有，这样的行为属于侵权。

庭审三大争议焦点惹激辩

庭审过程中，双方对于涉案会所是否属于建筑物专有部分；会所是否为小区配套用房，由哪方出资建成；业主与嘉鸿开发商是否明确约定会所权属这三大争议焦点展开激烈辩论。

原告业主大会认为，嘉鸿开发商在商品房买卖合同中约定“会所所有权属于出卖方所有”是违背业主的真实意思表示的，这样的约定无效，因为开发商处于合同强势地位，双方缔约时地位不平等。

原告方向法庭出示证据证明当时同等档次的温州市区的小区房价均价在3500元/㎡左右，而涉案小区第一期的销售价格为4500元/㎡左右，后期的销售价格更高。业主大会认为，涉案会所的建设成本已经纳入该小区的房价。

嘉鸿开发商则认为结合购房合同、测绘结果可知业主购房并未分摊会所面积，合同中对会所权属约定具体明确，合法有效。

为此，他们还申请了两名证人出庭作证。其中一名证人证实自己是承租方，本来想要承租涉案会所，因为受到业主们的阻挠而作罢，嘉鸿开发商据此认为业主占有涉案会所的行为已侵害到了自己的利益。

庭审从上午9点到下午1点结束，鹿城法院将择期宣判此案。

业主大会能当原告

业主与开发商、业主与物业公司，小区里的那些事儿，总是剪不断理还乱。近年来，业主维权难呼声高涨，现行物业管理条例规定，业主大会以会议的形式存在，并不具备法人的特征。

2013年，温州探索对业主大会进行创新管理。2013年3月18日，鹿城区民政局决定对符合成立社团登记条件的小区业主大会准予社团登记，嘉鸿花园小区的业主大会获批具备法人资格。

业主大会获得社团法人资格，具有独立的财务制度、人员管理制度。根据涉案“嘉鸿花园”业主大会社团法人登记证书显示，其业务范围为：制定、修改小区物业管理相关制度、维护业主的合法权益。

所谓社团法人，是以人的组合作为法人成立基础的私法人，例如各种公司、合作社。根据法律规定，社会团体法人具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利的同时也需要承担民事义务。

也就是说，当业主大会作为社团法人资格，具有诉讼参与人的地位，既可以为了维权作为原告提起诉讼，也可能因为侵权行为作为被告面临承担法律责任的风险。