业委会起诉物业公司解除前期合同败诉案例
业委会起诉物业公司解除前期合同败诉案例
11月16日15时，虞城县人民法院第一审判庭，原告虞城县某业主委员会与被告虞城县某物业公司物业服务合同纠纷案公开开庭审理。该案不但系新类型案件，而且类似案件在全县多个小区均有发生，具有一定的代表性，在当地引起不小的关注。
基本案情
虞城县某物业管理公司是虞城县某小区开发商指定的前期物业管理企业，2014年5月18日该物业公司与每位业主签订了不定期《前期物业管理协议》。后由于该物业公司不具有法定资质，并存在不实收费的情况，其与小区业主在物业管理与收费上一直纠纷不断。双方就物业管理及收费问题多次进行磋商，但一直没有结果。虞城县某业主委员会为维护广大业主的合法权益，向法院提起诉讼，要求解除《前期物业管理服务协议》并要求被告返还多收取的物业费用。
争议焦点
原告是否具有民事诉讼主体资格？与被告是否存在物业服务合同关系？本案所涉物业服务合同是否存在解除的法定事由？
裁判结果
虞城县人民法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告虞城县某业主委员会的起诉。
宣判后，原、被告双方均没有上诉，裁定已发生法律效力。
综合分析
证据占优起诉为何被驳回？
本案原告败诉的原因不在于原告提供的证据，而是原告的诉讼主体资格出现了问题，也就是说，原告没有资格代表该小区的业主进行本案的诉讼。
审理本案的虞城县法院民一庭庭长田仲秋解释：业主委员会作为全体业主的自治性组织，需经业主大会选举产生，并应依法在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。本案中原告虞城县某业主委员会没有在虞城县房地产行政主管部门和所在街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，使用的印章也没有在公安机关登记，其主体资格不具有合法性。
没有业主委员会，业主如何维权
田仲秋介绍说：2005年最高人民法院作出的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）指出，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了业主委员会请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。
通过上述批复以及司法解释可以看出，最高人民法院已经明确将业主委员会界定为“其他组织”，业主委员会根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，具备民事诉讼主体资格。当然，业主委员会的宗旨在于维护全体业主的共同利益，只有涉及全体业主共同利益事项时才能具备主体资格，否则也不能任意赋予其当事人能力。
但这一切要建立在业主委员会合法成立的基础上。根据本案案情，如果业主要求维权，保护自己的合法权益，就不能以虞城县某业主委员会作为原告，而应该以业主个人的名义进行诉讼，或者由该小区主张诉权的业主选举诉讼代表人进行诉讼。
