物业管理空置房的定义及标准
某物业公司与小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定：小区业主委员会将建筑面积为14600平方米的商住小区委托某物业公司实行物业管理。合同第十三条物业管理服务费：每个月按建筑（套房＋车库）面积每平方米0.4元向物业使用人一年一次性收取，在6月1日前交清本年度物业管理费用。第十八条委托管理期，自2013年12月20日至2016年12月19日止，试用期一年。第二十一条对物业管理服务质量要求进行了约定。第二十二条物业管理服务费：1.本物业的物业管理服务费，住宅房屋车库收某物业公司按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。3.空置房屋的管理服务费，由某物业公司按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取。同时还约定了其他委托管理事项和双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等等。合同签订后，原告某物业公司组织人员继续对该小区进行物业管理、服务。刘某是小区业主，但刘某及其家人在该小区居住生活的时间较短。刘某在住房面积132.31平方米，杂物间（MT3－12）面积8.61平方米。刘某于2014年1月1日至2014年12月31日间尚欠物业管理服务费662元。
武平县人民法院经审理认为，某物业公司与小区业主委员会签订《物业管理委托合同》依法成立，具有法律效力。刘某作为业主是物业服务合同项下的权利义务实际享有者和承担者，该合同对其具有约束力。作为由物业管理区域内业主代表组成，代表业主意愿、维护业主利益，并监督物业管理公司管理运作的业主委员会，对管理期限以合同条款形式作了确认，同样对业主刘某具有约束力。刘某及其家人在该小区居住生活的时间短，但刘某的房屋已经装修完好，符合使用条件且已实际使用，不属于“空置房”范畴。刘某要求按“空置房”的标准计算物业管理费不符合合同约定。遂依法判决刘某支付尚欠物业管理服务费662元。
法官说法：
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但业主是物业服务合同项下的权利义务实际享有者和承担者，是合同实质上的当事人。业主委员会的决定之所以对业主应当具有法律上的约束力，是由其作为业主自治组织的法律地位所决定。
“空置房”是房地产市场上的名词，是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子。“空置房”分两种，一种是房屋已交付使用，但开发商未出售的房屋；另一种是房屋已具备交付使用条件，但因业主原因未办理入住或已办理入住手续但未使用该房屋。显然，本案刘某所有的房屋不属上述情形。
案件审理过程中，刘某称物业管理存在漏洞，但未提供证据证明某物业公司的物业管理服务质量不符合合同约定。不过，物业公司确有必要从多方面加强管理以提高业主的满意率。
