物业公司有权对违约业主罚款吗?

发布于 2016-07-07 08:50:00

物业公司有权对违约业主罚款吗?

争议焦点

1、物业公司是否有权对违约业主断水、断电。

2、物业公司是否有权对违约业主进行罚款。

3、业主可否因为物业公司的违法行为拒交物业费。

案例介绍:

我于今年初购买了某小区顶层房屋,购买时开发商承诺赠送顶层天台,入住后为了安全起见,我封闭了顶层天台并加了防护栏,但没有向物业公司通报。物业公司知道后,以《前期物业服务合同》中约定“为维护小区整体形象和相邻住房的安全,业主不得私自封闭阳台,不得在窗户上安装防护栏”为由,要求我拆除防护栏。但我认为既然开发商已经将顶层天台赠与我了,就是我自己的私人财产,我有权自由使用,因此拒绝了物业公司的要求。

没想到几个月后,我发现家中的水阀被物业公司在外面锁上了,而且物业公司也拒绝再给我们购电,我家过上了无水无电的日子。更为气愤的是,前不久我还接到物业公司通知,说由于我没有拆除防护栏,又拒交物业管理费,物业公司对我家作出了罚款2000元的决定,并要求5天内交纳。

我认为自己未经同意安装防护栏确实有不对之处,但《前期物业服务合同》是购房时开发商强制签订的,赠送顶层天台时也没有明确说不能封闭,封闭天台不完全是我的责任。而物业公司断水断电的做法实在太过分,对罚款2000元的决定我更是无法接受。请问我应当如何维护自己的合法权益?

一、业主的行为已构成违约

本纠纷中,首先要承认,业主吴先生确实存在违约的行为。虽然《前期物业服务合同》的内容没有经过业主与物业公司的充分协商,但只要其内容不违法,又没有侵害业主的权益,经过双方签字的合同应为有效,业主应当遵守。交纳物业费是物业服务合同中业主的主要义务,拒交物业费将构成根本违约。本纠纷中物业公司断水断电虽然已经侵害了业主的权益,但物业公司仍然为业主提供了安全、保洁等服务,业主不应当采取拒付物业费的办法。

二、物业公司无权对违约业主进行罚款

虽然业主有违约,但物业公司对违约业主进行罚款是错误的。根据我国《行政处罚法》第八条规定,罚款是行政处罚的种类之一。根据该法第十五条的规定,行政处罚应当由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业公司作为经营主体,不是行政机关,不具有行政处罚权,因此,没有权利对业主采取罚款措施。

三、物业公司无权采取断水断电等措施制裁违约业主

小区居民的水电费虽然是由物业代收代缴,但水电的提供者是自来水公司和供电局,供水供电合同的当事人也是业主与自来水公司和供电局。根据《合同法》第182条的规定,供应电、水合同,只有在水、电使用人逾期不交付费用,经催告,在合理期限内仍不交付费用和违约金的,供水、电人才可以按国家规定的程序中止供应水电。因此,即使业主没有缴纳物业费或有其他违约行为,物业公司在任何情况下都没有权利对业主断水断电。

四、物业公司应当采取合法手段制止业主的违约行为

本纠纷中,物业公司本来完全可以依据《前期物业服务合同》的约定,采取与业主协商或通过诉讼的途径追究业主的违约责任,如果业主拒不拆除防护栏,最终可以请求人民法院强制拆除。但物业公司却采取了断水断电等违法手段来维护自己的权益,结果不仅维护不了自己的权益,还可能因损害了业主的合法权益而承担赔偿责任。

五、业主可要求物业赔偿断水断电造成的损失

业主吴先生虽然应当拆除私建的防护栏,便由于物业公司的维权手段非法,已经侵害到吴先生的合法权益,吴先生也可以要求物业公司对其违法行为承担相应责任。首先,可以要求物业公司赔偿断水断电给吴先生造成的损失;其次,可以要求物业公司就越权作出罚款决定的行为向吴先生赔礼道歉。

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