物业公司如何合理规避停车管理法律风险

随着人们物质生活水平的不断提高，私家车成为许多人首选的重要交通工具。私家车数量日益膨胀后，贵州凯里原有的老旧小区因无法满足业主的停车需求，在没有建有地下停车场的情况下，老旧小区公共通道就被顺理成章地划定为临时停车场。由于特定的历史与地理原因，老旧小区的公共通道基本上是一个四通八达的地方，小区公共通道停车，这给停放的车辆带来了很多的安全隐患：小孩子的多动、行人或业主搬东西时不经意的“触摸”，都容易造成车身刮伤，再有就是少数人的“仇富”和“好吃懒做”的恶习，让物管公司的员工防不胜防。所以相对于地下停车场来说，小区公共通道（露天）停车场，其管理难度较大，随之产生的停车纠纷无形中增多，这对物管公司的经济利益和社会利益产生不小的影响。作为物管公司来说，如何规避因停车产生的法律风险和加强责任心是管理层人员必须面对和思考的大问题。

案情介绍

2012年3月16日大约6点左右，私家车使用人曹某、王某、周某等三人分别驾驶贵ARNXXX(上海大众)、贵HNXXXX（东风日产越野）、贵AECXXX（东风风神）进入凯里市进珠物业服务有限公司管理的中庭苑小区公共通道过夜，并排停放（注：中庭苑小区公共通道系中博、老武装部家属楼、印刷厂等通道，人流量较大），17日凌晨6点左右，被一个小青年用刀连续划破左前轮胎，保安员未追上，破坏者逃脱，保安员立即通知了三位车主。三位车主天亮到场后，向西门派出所报了警，警察出完现场后，保安员帮助三位车主更换了备胎，曹、周二人分别把车开出了中庭苑小区公共通道，而王某要求凯里市进珠物管公司赔偿1,200元损失费。本着息事宁人的原则，进珠公司答应支付500元（未现场兑现）。当天下午5点，三位车主一起找到进珠公司，要求全部赔偿。因考虑到以后还会发生停车纠纷事故，进珠公司拒绝了赔偿要求。3月20日，三位车主请了黔东南电视台对本次停车纠纷予以了曝光。

3月29日，三位车主以保管合同为由分别要求赔偿3,200元、1,160元、700元，一纸诉讼将进珠公司告上法庭，凯里市人民法院在开庭审理后，三位原告以请求赔偿经济损失的证据不足，需要重新评估为由，向法院提出了撤诉申请。

5月10日，三原告再次以保管合同提起诉讼，并申请凯里市人民法院对其经济损失进行评估。6月15日，凯里市人民法院委托黔东南名阳价格评估事务有限公司对三原告的经济损失进行了评估，曹某实际损失1,203元，王某238元，周某267元。10月11日，凯里市人民法院组成合议庭公开开庭进行了审理。

进珠公司辩称：1、公司收取三原告停车费的行为不属于法律规定的保管合同。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。三原告将车辆停放在进珠公司管理服务的小区公共通道里，并交纳了10元/（车·晚）的停车费，三原告并没有将其车辆的控制权和所有权交付给公司保管，公司也没有口头或书面承诺替其保管车辆，进珠公司对三原告的车辆没有任何控制权，该公共通道进场或出去均不需要进珠公司出具任何形式的放行条（卡），故该案不属于保管合同。2、公司收取三原告的临时停车费用的行为属于法律规定的“要约”和“承诺”，即场地临时租债停车的行为。并且公司在小区公共通道路口已经明显树立了一块温馨提示牌：“本小区公共通道只负责提供车位，不承担车辆的盗损和保管责任，敬请各位驾驶员谨慎选择停放”。三原告明知有提示牌仍然将车辆停放的行为属于“承诺”，即三原告同意和接受提示牌的告知义务。3、三原告交纳的费用属场地使用费和卫生费，而非保管费用。进珠公司与中庭苑业主签订的《物业服务合同》相关条款已经明确约定：空余车位对外临时出租，并且公司出具给三原告的票据上已经明确所收费用系车位使用费。4、三原告的车辆轮胎被划破与进珠物管公司无关，公司不存在任何过错，不应该承担赔偿责任。三原告没有提供证据证明车辆轮胎划破系进珠公司造成的，在事发当时，公司保安人员未追上破坏者后，立即通知了三原告并提供了当时的监控录像和帮助三原告更换了备胎，证明公司已经尽到了告知和协助义务。

法院判决

法院审理查明并认为：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示。承诺是受要约人同意要约的意思表示。合同成立的过程是签约双方意思表示一致的过程。本案中，原告到被告经营的车位停车时，被告向原告出具的票据上已经注明被告对车辆的盗损不承担责任的意思表示，而原告仍把车辆停放在被告经营的停车位的行为表明了原告已经以实际行为同意被告不承担对车辆盗损责任的意思表示，双方也就车辆被盗损的责任分担达成了一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”的规定，原告将车辆停放在被告经营的停车位的行为也不符合保管合同的构成要件。原告只是把车辆停放在被告经营的停车位上，并没有把能够支配、管理车辆的相关物品如钥匙等交付给被告保管、支配，即被告没有形成对原告车辆的占有和实际控制权。且原告所停放车辆的被告经营的停车位是被告依据其与中庭苑业主委员会签订的《物业服务合同》授权对外出租的临时停车位。停车费用的收取双方均认可在本地区内与其他停车位收取的费用相同，不存在收取高费的情形，双方也无特别约定。故原告主张保管合同法律关系缺乏事实依据和法律依据。对原告提出的本案属于保管合同的主张，法院不予采纳。同时原告也无证据证实其车辆轮胎被损是被告的行为所致。原告要求被告赔偿的请求法院不予支持，对于原告的损失，原告应当向实际侵权人主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第三百六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决驳回三原告的诉讼请求，案件受理费、评估费三原告自己承担。一审宣判后，三原告均未上诉。

案件启示

本案在凯里地区属首家因停车纠纷而对簿公堂的案例，在“公说公有理，婆说婆有理”的纷争中，在法院的一纸宣判下终于尘埃落定。透过本案例，就凯里地区的物业管理本身来说，无疑给广大的从业人员和业主敲响了沉重的警钟。物管公司毕竟不是保险公司，收入与风险并存，如何合理规避在物业管理经营活动中的法律风险，促使物业管理行业健康和谐发展？笔者认为，首先物业服务企业要有一定的风险意识，在国家法律法规许可的情况下，在签订物业服务合同时，必须落实和明确责、权、利关系，不要认为现在市场竞争激烈只要有物业项目做什么条件都可以答应，那样的话以后吃亏的肯定是物业服务企业。其次物业服务企业要加强内部管理，提高员工的敬业精神与责任心，如果物业服务企业和所有员工都尽职尽责完成日常物业服务工作，即使发生物业服务纠纷，物业服务企业也不会有很大的损失。