业主因开发商未通过招投标选聘物业拒交物业费败诉
案情简述
某小区系某公司建设，于2008年8月26日全部竣工交付使用，该小区尚未成立业主委员会。某物业公司系依法成立的具有贰级资质的物业服务公司，管某系小区业主。2014年4月1日，该物业公司以受托方（乙方）身份与作为委托方（甲方）的建设单位签订《物业服务委托合同》，约定由原告为某小区提供前期物业服务。
针对该物业公司要求其交纳物业费的诉讼请求，管某辩称不交纳物业费的原因是建设单位未通过招投标选聘物业公司，双方签订的前期物业合同无效。
法院审判
法院认为：国家对建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于倡导性条款，不属于效力性强制性规定。因此，即便该公司未通过招投标方式选聘某物业公司入驻该小区，亦不影响物业合同的法律效力。因物业合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，认定其合法有效。该合同约定的物业费收费对小区全体业主均具有约束力，管某作为小区业主，因享受了物业服务，故应按合同确定的收费交纳相关费用。
司法提醒
1、建设单位违反行政管理秩序的行为不能成为业主拒绝承担民事契约责任的理由。按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《物业管理条例》第二十四条第一款规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。因此，即使建设单位未通过招投标选聘物业公司，亦不影响前期物业合同效力。业主可依据《物业管理条例》第五十七条规定向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门举报。
2、法规依据：（1）《物业管理条例》第二十四条第一款国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。（2）《物业管理条例》第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
