业主被判支付物业费及违约金案例分析一则
业主以房屋漏水和小区公摊面积被物业公司占用等为由，拒交近5年物管费和垃圾处置费，被物业公司告上法庭。昨(29)日，记者从顺庆区人民法院获悉，该院认为业主可另案主张自身权益，但不能以此拒交物管费，日前判决该业主补交物管费和垃圾处置费，并支付相应的违约金。
状告业主索要物管费
2016年10月20日，某物业公司向顺庆区人民法院提起民事诉讼，将该公司所负责管理服务的小区一业主石青松(化名)告上法庭。
原告物业公司在法庭上声称：公司于2011年11月8日与该小区业主签订《物业委托服务合同》，合同约定“业主应交物业服务费、垃圾处置费等”，合同签订后，公司按照合同约定，提供了相应的服务。被告石青松却多年拒交物管费及垃圾处置费，经原告多次催收，被告一直拖欠不交。故请求法院判令石青松向其支付物管费3529元和垃圾处置费455元，及滞纳金。
被告石青松称：因自己住的房屋漏水，找物业公司处理未果，所以才拒绝交费。另外，物业公司私自占用公摊面积长达5年，小区原有喷泉和健身器材，被物业公司拆除后私自搭建了停车棚，绿化面积也被部分业主私自占用，物业公司也不管。小区中间有栋楼，是以前一个厂租用的办公楼，租金也不公示。石青松认为，只要物业公司将房屋漏水和公共区域整改规范了，自己便交费。
房屋漏水确实存在
法院经过调查，查明原告物业公司于2011年11月8日与小区业主委员会签订《物业委托服务合同》，约定由该物业公司对小区进行物业管理服务，委托服务事项包括房屋建筑共用部位的常规性小型物业养护和管理(不包括房屋楼盖、屋顶、外墙因质量问题漏水的维修、养护)，公共场地的清洁卫生、垃圾的收集等。
石青松从2011年11月9日起至2016年8月31日，共欠物管费3000余元；欠交2011年11月起至2016年9月9日期间的垃圾处置费377元。2016年9月，物业公司向石青松发送了书面物管费催收通知单，因石青松仍未交纳，故物业公司诉至法院。
庭审中，针对被告石青松提出的房屋漏水未能解决的问题，原告物业公司称漏水情况属实，小区确有部分业主的房屋存在漏水问题，漏水的原因很多，业委会已经处理过，对于漏水严重以及房屋屋顶漏水的问题，不属于物业公司的维修范围，应当由业委会通过动用维修基金来解决。
业主可另行维权
法院审理后认为，本案被告所在小区业主委员会与原告物业公司签订的《物业委托服务合同》符合法律规定，合法有效，对小区业主具有约束力。
被告石青松抗辩理由中关于房屋漏水问题未处理好拒交物管费，依据合同内容中服务事项的约定，被告以此作为抗辩理由不成立，另被告抗辩事由中称原告物业公司侵占公摊面积搭建停车棚等，法院认为被告所称的以上事实可另案诉讼主张自身的合法权益，但不能以此拒交物管费。
被告石青松应向原告缴纳从2011年11月9日起至2016年8月31日拖欠的物管费3000余元，以及从2011年11月至2016年9月9日止的垃圾处置费377元。原告物业公司主张每天按应交物管费总额的千分之三交纳滞纳金明显过高，法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率从2016年9月1日起计息作为对被告违约的惩罚。
2017年3月20日，该院一审判决被告石青松在本判决生效后10日内向原告物业公司支付物管费3000余元、垃圾处置费377元，并以未支付的物管费为基数，从2016年9月1日起至付清款项日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付违约金。
