物业管理区域车辆被盗案例分析一则

【裁判要点】

业主与物业管理企业对“车辆被盗是否发生在物业管理范围的居民区内”的事实发生争议时，对小区车辆进出负有管理义务、但却未采取管理措施的物业管理企业应承担举证责任；物业管理企业在履行物业管理义务时有瑕疵、存在疏漏，造成业主财产损失，应依法承担相应的赔偿责任。

【案情简介】

原告(被上诉人)：孟进。

被告(上诉人)：南京市建宇物业有限责任公司。

孟进居住在叠彩丽庭小区白鹭花园莺歌苑89号602室，位于小区西北角，该住宅小区由建宇物业公司提供物业管理服务。2004年3月14日，原告购买春风150T－3二轮摩托车一辆，价格为8000元。2005年8月17日早晨9时许，孟进向公安机关报案，称其摩托车停放在楼下被盗，车辆全部行车手续及发票等材料随车一并丢失。孟进在公安机关立案未破的情况下，对丢失车辆进行了登报挂失、支付登报服务费200元，并补办了驾驶执照、支付办照培训费18元。因公安机关对盗窃案侦破未果，孟进遂以物业公司对小区的安全管理有疏漏为由，于2005年9月26日提起诉讼要求建宇物业公司赔偿丢失摩托车损失9000元。

法院对该小区的监控、录像设施现场勘验查明，小区的值班保安，不能正常操作使用监控、录像设备，录像设备未曾使用过，监控器及监控探头不能完全正常使用，只能对小区东侧和东南侧的物业、道路、大门等实施监控，而对小区北侧、西侧的范围无法实施监控，设备上多数功能按钮失灵，无法正常使用。

【裁判结果】

南京市建邺区人民法院审理认为：孟进对摩托车系在叠彩丽庭小区白露花园莺歌苑89号楼下被盗这一事实，已经穷尽了举证能力。建宇物业公司并未对除汽车以外进出、停放小区的其他车辆采取任何可以确认车辆停入事实的管理措施，或给孟进发放过任何车辆进出凭据，建宇物业公司作为创设该举证条件的一方，应对“案发当晚原告车辆是否停入小区”的事实承担举证责任，其不能提供反证，故应当推定摩托车在小区内丢失的法律事实。孟进作为业主与建宇物业公司之间已建立了事实上的物业服务法律关系，建宇物业公司应依法履行对小区物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理义务，以及对其物业管理区域内公共秩序、安全防范的协助管理等义务。建宇物业公司在履行义务时存在疏漏和瑕疵，由此给孟进造成的财产损失应依法承担相应的赔偿责任，综合各方面因素建宇物业公司承担孟进全部损失的60%较为适当。丢失摩托车的价值可以参照江苏省摩托车折旧年限7年的相关规定，确定为6400元。登报挂失费200元和补办驾驶证费用18元，系原告发生的实际损失应当确定。建宇物业公司关于双方未形成车辆保管关系，不应承担赔偿责任的辩解不能成立。孟进关于赔偿车辆购置附加费800元的主张，未提供证据不予支持。南京市建邺区人民法院于2005年12月5日作出判决：

建宇物业公司于本判决生效之日起十日内赔偿孟进损失3970.8元；诉讼费470元由双方当事人各负担一半。

被告健宇物业公司不服该判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。

南京市中级人民法院认为：建宇物业公司不能举证证明其对孟进的摩托车丢失已经尽到了合理地安全防范义务，一审法院基于建宇物业公司在履行小区安全防范义务中的过错酌情判令其赔偿60%的损失并无明显不当，建宇物业公司的上诉理由均不能成立。综上，南京市中级人民法院于2006年5月12日作出(2006)宁民四终字第501号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【案例评析】

本案是近些年来，物业管理公司在对居民住宅小区实施管理服务中，产生的新型纠纷。本案的核心问题有二：一是对事发前丢失车辆是否停入了小区车棚的事实，应由谁承担举证责任；二是物业公司履行物业管理服务义务是否存在瑕疵，应否承担赔偿责任以及赔偿的标准。

一、对事发前丢失车辆是否停入了小区车棚的事实，应由谁承担举证责任

本案中摩托车被盗后，案件尚未侦破，还无法通过犯罪嫌疑人的供述直接证实摩托车的盗窃地点为叠彩丽庭小区白鹭花园莺歌苑89号门前，那么该如何确定丢失地点的事实呢？双方当事人观点各异，应当由哪一方承担举证责任更显合理呢？应从以下几个方面考虑：

(1)孟进在审理中提供了公安机关接收案件回执单、摩托车立案(未破)证明以及当晚两位值班保安“苏A－3××××号摩托车在小区停放被盗”内容的证言，上述证据的内容之间能够相互印证，表明案发地点为莺歌苑89号楼下。

(2)孟进作为在该小区居住的业主，在其向物业公司交纳了物业管理费后，即有理由相信其会将车辆停回其居住的小区。孟进在提供了上述证据后，就已经穷尽了对这一事实的举证能力。

(3)在实际的小区车辆停放、管理、进出过程中，建宇物业公司作为该小区的物业管理企业，并未就孟进摩托车进出、停放小区的行为实行过相关的管理措施，或给孟进发放过任何凭据，孟进不具备提供“案发当晚摩托车已停入小区”直接证据的举证条件，让其对此问题承担举证责任将会显失公平。故笔者认为：建宇物业公司作为对小区进出车辆制定并实施管理措施的主体，是创设该举证条件的一方，也就是说，其对创设该举证条件负有义务，所以应由其对“案发当晚孟进车辆是否停入小区”的事实承担举证责任。建宇物业公司不能提供反证，应当依法作出对其不利的推定，推定摩托车系停放在小区内丢失的法律事实。

二、物业公司履行物业管理服务义务是否存在瑕疵，应否承担赔偿责任以及赔偿标准

在本案中，建宇物业公司认为其对小区车辆没有保管义务，且已履行了在保安方面的全部责任。孟进则认为物业公司的安全管理措施有漏洞、公共监控设施长久失修是造成车辆丢失，盗窃案件侦破困难的重要原因。笔者认为：物业公司在此案中是否应承担责任，关键在于其在履行安全管理义务时是否存在瑕疵。

孟进提供的车辆丢失当晚两位当班保安关于“苏A－3××××号摩托车在小区停放被盗，小区监控录像设备故障多时，无法正常运转，无录像资料等”的证词，虽然两位证人未到庭证实，不能单独直接作为证据使用，但该份证人证言的内容与公安机关的立案(未破)证明、及法院对叠彩丽庭小区监控录像设备的现场勘验、调查笔录等证据之间能够相互印证，已形成了证据链，故证人证言所证明的“小区监控录像设备故障多时，无法正常运转”事实，可以予以确认。

孟进与建宇物业公司之间未曾建立过车辆保管的民事法律关系，所以物业公司无需对业主的车辆尽保管的责任。在本案中，建宇物业公司作为小区的物业管理企业，虽未与小区业主签订书面物业管理服务合同，但孟进长期向建宇物业公司交纳物业管理费，建宇公司一直履行着对该小区物业管理服务的义务，双方之间已建立了事实上的物业服务法律关系，由于双方没有书面约定各自的权利义务，故建宇物业公司物业管理服务的内容应依法以通常情况下物业管理公司应履行的义务范围以及建宇公司向业主公示的管理规范为标准。即建宇公司应履行对小区物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理的义务，和对其物业管理区域内公共秩序、安全防范的协助管理等义务，并应当根据小区业主入住前，其与业主签订并发放的相关公约和管理规定的内容，履行管理义务。

在建宇物业公司向业主公示的《车辆行驶停放管理规定》中，对除汽车以外小区业主的车辆进出规定了较为详细的管理方法和措施，但其却从未按此规定中确定的义务对车辆采取过登记或出入卡等相关管理措施；另外，在小区监控器、探头等物业共用安全防范设施出现故障，不能完全正常工作时，未及时维护；在业主为小区安全防范配备了物业共用录像设备的情况下，其未加以利用；建宇物业公司在该小区的值班人员，对每日监控录像设备的运行情况和安全监控状况未曾做过记载，在法院对小区进行现场勘验时，值班人员却不会操作监控设备，无法对小区实行正常监控。综上，笔者认为建宇物业公司未能全面、恰当地履行对小区物业管理服务的义务，在小区车辆管理、安全防范和保卫上均存在疏漏，履行管理维护共用设施、协助管理公共秩序、安全防范等义务时是有瑕疵的，故依据《物业管理条例》第三十六条第二款之规定，对孟进车辆被盗造成的损失，建宇物业公司应承担相应的赔偿责任。但纵观全案，孟进车辆丢失并非物业公司一方的原因导致，法院综合考虑各方面因素，判令建宇物业公司对孟进的全部损失承担60%的赔偿责任是恰当的。

在摩托车已丢失，无法通过评估确定现值的情况下，法院根据在车辆管理部门调取的发票留存联查证的车辆购买价格8000元，参照《江苏省被盗汽车、摩托车、自行车、移动电话、寻呼机价格评估鉴定办法》“国产摩托车的折旧年限为7年”的相关规定，确定摩托车丢失时的价值为6400元也是合理的。