开发商订立的前期物业服务合同对业主是否有约束力？

前期物业服务合同，是指由建设单位和建设单位委托的物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。这份前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位和物业服务企业，也涉及到业主，所以不少人认为，在业主正式入住后,在缴纳物业费前，物业公司还应该和业主签定一份正式的物业服务合同。但不少小区的现状是，业主入住很长时间以后，或者是发生纠纷的时候才发现，自己和物业公司之间没有签订过正式的物业服务合同，最终只能受制于一份价格及服务标准等内容都不明确的前期物业服务合同。

那么，开发商订立的前期物业服务合同对业主是否有约束力？前期物业服务合同的法律效力延续到何时?老旧小区业主从入住至今，从没签过正式物业服务合同，发生纠纷如何维权？

北京汇福轩小区业主简女士介绍，从业主们2000年入住至今，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务合同。

简女士说：“开始是由北京国广物业管理有限公司管理物业，这是开发商定的，购合同里第10条约定，由北京阳光房地产公司来指定北京国广物业公司来管理物业，后来物业管理转为福地。2003年7月1日，在合同什么都没有，大家完全不知情的情况下，就转由北京安汇物业管理有限责任公司接管物业了，一直到2013年10月2日我成立业主大会时才知道的这些。”

简女士告诉记者，北京安汇物业接管小区后，在物业服务不达标的情况下，还随意涨物业费，不少业主都对安汇物业的做法不满。

简女士说：“比如电梯的问题，找私人检测，不正规；另外，卫生不合格，我们对180户都进行了调查，都说服务没有达标。还有物业给楼上试暖气的时候，把我家墙体泡了，说修复也没来修。她是三级服务的企业，是应该达到一级服务标准，按照一级他没有达到，收费之前是1.5毛多，由其接管后变成了1.83元。也没公示过，不知道按什么标准收取的”

在刚才的录音中，简女士提到，家中墙体被暖气漏水浸泡问题，据简女士的爱人张先生介绍，当时安汇物业负责1号楼的暖气维修，2004年10月在试水时，楼上跑水，造成她家卧室墙体被浸泡，安汇物业的负责人肖如海当时到现场勘验，并同意修复，但是后来一直没人再上门修复墙体。从这之后，他们家就开始拒交物业费，哪料在这之后，物业公司不但不重视墙体修复问题，反而还将他们告上法庭。后来更让他们意外的是，最终物业公司还胜诉了。

补交物业费后，简女士要求安汇物业，提供物业费收费明细表，对方称有明细表，但一直没有提供。在这之后，简女士和家人又将物业公司告上法庭。简女士的爱人张先生介绍，他们起诉物业，起因是物业讨要物业费时，曾在法庭上出示出示过一份《汇福轩住宅楼前期物业服务合同》，这份合同没写签订时间也没业主签字，业主甚至从没有见过这个合同。这份合同上，也没有写明收费标准、服务标准等内容。他们认为物业费的收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符，由于以上原因，他们还认为这份合同无效，所以就又将物业告上法庭。

张先生说：“安汇物业拿出的前期物业服务合同是开发商跟他们签订的，没有写明签约的日期，也没有明确收费标准。而且，合同第七条、第八条规定把地面的停车场以及地下一层委托他们来经营，这都侵害了业主的权益，因为地下一层原来的规划设计是自行车库，产权属于全体业主，所以我认为这合同是无效的。再者，前期物业服务合同物业管理条例是2003年才实施的，小区入住时间是2000年，怎么会有前期物业服务合同的概念？我认为这就是虚假合同，实际是为了物业管理条例实施后，主管部门便于规范管理，所以备案了前期物业服务合同。”

业主认为合同无效，但起诉后，法院一审判决认定合同有效。目前简女士正在为二审开庭做准备。

据简女士介绍，在她和安汇物业打官司的过程中，这家物业公司，已经被换掉了，但是让人头痛的是，这家物业公司虽被换掉，却仍在管理着小区的停车场和大门。

简女士说：“安汇物业在2014年12月31日就撤出了，我们成立委员会，街道又给聘请了一个新的物业，然后跟业主委员会签订了合同。但是，安汇物业还在这院里，停车场经常不让进出，2016年小年开始，我们1号楼的亲属都进不了院，地上停车场也归他管，我们的车辆进出必须经过安汇物业的登记。”

记者：“他为什么能在门口拦截业主呢？”

简女士：“2号楼是他们的宿舍，在门口，我们1号楼在里面，是商业楼。我们要经过二号楼，受他管制，极不方便。”

业主简女士向记者提供了法院判决书，前期物业合同复印件，小区图纸等证据资料。

为什么业主入住小区十几年后，用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务合同？记者拨通北京安汇物业公司的联系电话，后来辗转联系到公司法人刘先生，刘先生答复记者，大部分小区都没有业委会，没有业委会的小区，用的都是开发商与物业公司签订的前期物业服务合同。

刘先生表示：“和业主签订合同首先得有业委会才能签，没有业委会就没有主体，现在大部分小区都没有业委会，执行的都是前期物业合同，只有确立业委会后，才能有主体来招聘物业公司。这小区比较特殊，特殊在哪儿？严格意义上来讲，业委会不合法，不合规。北京市物业管理条例和建设部的管理办法都有明确规定：一个物业管理区域只能成立一个业委会，他一栋楼成立一个业委会从根本上来讲，是不合规的，业委会的成立是有前提条件的。”

记者：“您的意思就是说没有成立业委会，物业就不再和业主签订正式的物业合同，等于说一直用前期物业服务合同。”

刘先生：“是这样的。不过，卖房之后换了新业主，那我们就单独签订物业合同。但是，老业主没有单独签订，因为之前是有协议的，没这个必要。其次，他没有业委会，怎么签订？不仅是老旧小区，新小区基本上也都是这样的，如果没有成立业委会的话，用的就是前期物业服务合同。

同时，对于大门和停车位的问题，刘先生答复，这个小区特殊一些，是两个物业公司在管一个小区，1号楼的物业由一个物业公司在管理，大门和地上停车位确实是由安汇物业负责管理。

刘先生说：“什么是公共的呢？首先是以用地红线，以产权为主，如果是住宅小区内部的，那肯定是与业主共有，但如果是我们办公区院内的，则属于产权单位，那就归产权单位所有，目前来讲，我们跟1号楼没有关系。”

问及地上停车区域跟一号楼是否有关系，刘先生回答说：“我们两家走一个门，他们的物业会给我们一个清单，比方说这有50个停车位，就会把50个车牌号给我们，我们就让随便进出。我们两个楼是一个物业管理区域，是一个院，他们不让我们管了，我们也就不管了。但是，因为这个小区只有一个大门，他们物业公司和我们签的协议就是由我们来管大门，双方有合同关系。”

提及业主所说现在进入小区会存在拦截车辆等问题，刘先生表示：“我们是企业，我不是个人，所以肯定会实事求是地去讲这个问题。首先，我们是国有企业，2号楼是我们职工的宿舍，房改房是由企业负责。其次，不让进小区的问题是不存在的，为什么？原来小区是随便进，现在是小区车辆必须有车位证，没有车位就需要进行临时登记，找人后，也会让进去。”

开发商订立的前期物业服务合同对业主是否有约束力？前期物业服务合同的法律效力延续到何时?老旧小区业主从入住至今，从没签定过正式物业服务合同，发生纠纷如何维权？北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌以及物业维权专家陈凤山共同就案例相关的话题做出分析解读。

经济之声：上述安汇物业法人提到，在没有业委会的小区用的都是开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，前期物业服务合同是由开发商和物业公司商议签订的，业主并没有参与。前期物业服务合同到底是一份什么样的合同，它对每一位业主有多大的约束力？

陈凤山：“前期物业合同对全体业主都有约束力，这是开发商的法定权利。按照国务院颁布的《物业管理条例》，这份合同的约束力到全体业主成立起来业主委员会，并且选定新的物业公司且签订合同时才终止。”

经济之声：这本案例当中，小区的业主们认为，他们的前期物业服务合同是一个虚假合同，是无效的。但是法院一审判决结果认为有效。前期物业服务合同有效与否，依据哪些因素进行判断？

邱宝昌：“按照《物业管理条例》，前期物业对全体业主具有约束力，在业主委员会成立以后自动失效。但前期物业开发商、物业公司制定的前期物业合同也不得损害业主的利益，要遵守相关的规定，这是前提。由于前期物业开发企业可以选聘物业公司，选择谁？业主没有权利去干预；物业收费标准的制定由开发企业和物业协商，但他们必须遵守相关规定，不得损害业主的利益。

这也是业主和物业公司及开发企业矛盾的根源，因为在物业合同当中，特别是前期物业合同当中，真正的业主没有选择物业公司的权利。物业收费的标准，业主也没有权利，只有服从的义务。这就造成部分物业公司不按照国家相关标准提供物业服务：业主如果不交费，也要承担相应的败诉责任。物业服务合同涉及到千家万户，所以我认为，《物业管理条例》关于前期物业方面应该进行一些修正。

从本案看，按照《物业管理条例》规定，制定的物业公约要向业主公示，在开发商售房前，在签订物业合同时要公示，要让业主去签订。如果业主在购房时根本没有看到前期物业合同，也没有看到业主的临时公约，我认为这个合同对业主来讲是无效的。如果其符合相关规定，在业主购房时又向业主有所公示，并且业主签订了临时公约；在业委会成立之前，这份合同对业主是有效的。”

陈凤山：“首先，按照规定，成立完居委会之后，同时还要选定了一家新的公司，签订新的合同后原来的合同，即前期物业合同才能终止。

其次，我们通常所说的前期合同有两种情况，一是开发商在卖房之前选的物业公司，这时候签订的前期合同；第二，国务院《物业管理条例》第27条规定，开发商不得擅自处分公共用部位、共用设施的所有权或使用权。也就是说在业主入住之后，已经将这些东西移交给了业主，开发商不再具备处分权。从合同法角度讲，开发商再去选公司，违反了合同法第52条第5款当中的规定，等于违反了行政法规的强制性规定。个人认为，法院在没有充分查明事实的情况下判定这份合同有效有失公允。”

经济之声：一个小区由两家物业公司来管理，一个物业公司管1号楼的物业，另外一个公司管大门和地上停车位，这种现象普遍吗？

陈凤山：“在小区没有成立业委会的情况下，这种现象有，但不多，成立业委会之后很多小区出现这种情况，这种现象不正常，也违法。因为它存有隐患，小区本身就是多头管理，无论是对设施设备的养护，还是对物业费等的收入划分都会产生一些影响。

从国务院条例上来说，确实是一个物业管理区域由一家物业公司，实施物业管理是有这个规定，但是在这个小区具体的情况而言；我觉得街道办在成立业主委员会的时候，可能存在一些瑕疵。这个小区是不是存在物业管理区域划分的问题，按照北京市的规定，开发商无权自行划分，物业公司对业委会的合法性，也没有权利提出质疑，因为对业委会是否合法，只有街道办才能够提出质疑，法院来去判定，所以这个小区现在由于瑕疵导致了一个这种错位，甚至于可能存在违法情况。”

经济之声：什么样的业委会是合法的？在成立业委会时候应该遵循什么样的程序呢？

邱宝昌：“我们物业管理条例也有明确的规定，对小区里如何成立业主委员会，在街道，在小区办的指导下要推选公示一些有公信力的业主，有热心的人来成立业主委员会，来管理小区的一些事务。业主委员会有权利选聘物业公司。一旦其成立，原来的合同是否终止、是否继续由业主委员会决定。

关于成立业主委员会资质的问题，原来很多小区成立了，但有很多的纠纷，比如不提供名单等等，实际上北京出现很多的纠纷。

在零几年的时候，我们北京当时成立小区业主委员会的不到8%，而现在可能数量，有的真正成立以后行使权利的也不多，现在又质疑它的合法性的问题。如果它不合法的话，任何人都可以质疑。但是怎么去确认它，是向小区办，向物业管理的主管部门去要求撤销还是向法院申请，请求法院来确认，这是一个程序上的问题。他如果说没有按照法院的规定，按照物业管理条例，按照物权法的相关规定成立的，那它就是非法的，它这块必须有相关的批复，有批准，有一些备案的程序。如果都没有的话，你业主就宣布成立一个业主委员会肯定就是非法的，但是这样的业主委员会它也是不能行使权利的。”

经济之声：现在来看，很多城市，很多小区没有业委会或者成立业委会难度比较大，难在哪里？

陈凤山：“成立业委会确实比较难，小区业主通常有三难：第一，成立业委会难；第二，换物业公司难；第三，办理业委会难。成立业委会难在，首先，业主对相关的法律法规不了解；其次，业主们主体行动的意识不充分，不团结。再者，大家都比较消极，比如本案例中小区的业主，他们很早就对开发商中间换物业公司不满。但他们到十几年之后才成立了一个业委会，而成立这个业委会还有可能存在一定的程序瑕疵，导致后续一些问题无法彻底解决。不过，成立业委会即使再难也有很多小区都成立了，也就是说，根本不是成立不起来，只要业主团结就能够成立起来，关键在于业主是否愿意积极去推动这件事情。”

经济之声：有没有权利的意愿，能不能团结起来，这是最关键的，成立业委会存在难度，但其实有不少小区也都成立成功了。再来说说物业服务的问题，除了今天这个小区外，之前也有其他小区业主向我们反映对于物业服务长期不满，所以很长时间没交物业费，最终被告上法庭后，还是得交，物业服务也没有因此发生变化，还是很差，这些现实问题到底该怎么办？

陈凤山：“因为物业费现在整个放开了，在90年代，物业费是由政府审批的；但后来随着价格法的出台，它属于市场定价，政府不再监管，也不再强行规定；按照国务院的条例，北京市的管理办法，物业公司单方涨价，是属于违约的行为，可以到法院告他违约；当然他也违法，相对来说。”

经济之声：但可能就业主会觉得成本比较高，到法院比较麻烦，所以大家最终都选择放弃了。

陈凤山：“喜欢上访，不喜欢上法院。这是一个不好的习惯。去法院起诉，物业公司相对来说会稍微收敛一点，你越让步，它越强硬，还是那句话，关键是业主要团结。”

邱宝昌：“实际这涉及到制度设计问题。为什么业主委员会成立很难？就是因为有利益的纠葛。如果是业主委员会内推的企业，小区开发企业应当要承担前期物业的一些费用并且要按标准去提供服务，这是提供商品房售后的一些服务。其他商品都有一个售后服务，为什么商品房没有，这是值得我们反思的。如果这个问题解决了，开发商会千方百计的促成小区业主大会的召开，业主委员会的成立，然后让业主自治，业主依据法律法规去选聘好的物业企业。”