六大拒交物业费典型案例分析

随着我市物业相关条例的日渐完善，许多业主的维权意识也在逐步增强。面对渗透在日常生活方方面面的物业企业，一些市民稍有不满就用不缴物业费来“维权”，只是这些“理直气壮”的斥责，真的能作为拒缴物业费的合法理由吗？日前，市物业管理中心公布六大物业费欠缴案例，来看看，这些不缴物业费的理由能成立吗？

案例一

房屋质量有问题不缴物业费

我市宝应一户居民反映，2014年7月拿房时，因房屋外墙渗漏，房子一直无法装修入住，虽然开发商陆陆续续维修了三年，但问题一直没有得到彻底解决。如今物业公司索要前两年的物业费，这让该居民无法接受，认为物业没有帮其解决问题，因此拒缴物业费。

【政策解读】

根据我国建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。但是如果房屋已过保修期，那么出现自用部分损坏，如卫生间马桶漏水、水管破裂等，业主需要自己掏钱维修；如果非人为造成的共用部分损坏，维修费用需要居民分摊，有住宅专项维修资金的小区也可提取小区物业专项维修资金进行维修。

【律师说法】

如果物业公司在业主反映房屋质量问题后，已经将问题告知开发商，并进行积极协助和协调，那么，物业公司则已经尽到了自己的义务，并不需要为业主的损失负责，毕竟物业公司的职责范围是公共区域和共用设施设备。同时，他提醒，若业主对工程质量或开发建设单位的保修工作不满意，可直接向工程质量主管部门市建设局反映。

案例二

车辆在小区内被剐蹭拒缴物业费

一位业主反映，自己的车停在小区时莫名被划了一道划痕，可当其想查看监控查明肇事者时，却发现停车位置在监控死角，无法找到肇事者。该业主认为这是物业管理不善所致，因此拒缴物业费。

【政策解读】

市物价部门相关人员表示，物业收取的停车费是“汽车停放费”。根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定，汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。这笔费用并不是对业主车辆进行看管而产生的保管费用，这在与业主签订的服务合同中都是写明的。

【律师说法】

律师表示，业主车辆在小区内被剐蹭，物业是否要担责，主要取决于业主和物业公司之间有没有相应的合同约定。一般情况下，物业公司主要负责保安保洁、秩序维护和共用部分的管理，收取的停车费为汽车停放费，并不是因保管产生的保管费，所以物业公司并不承担保管义务。

案例三

物业费标准过高拒缴物业费

西区一小区业主反映，该小区远离闹市区，地理位置偏僻，小区物业只开放一个门供机动车和非机动车进出；小区内存有杂草和建筑垃圾，环境卫生不达标，却收取1.5/平方米·月的物业费，他认为这与小区实际情况不符，因此拒缴物业费。

【政策解读】

根据我市《普通住宅物业公共服务收费指导价标准》，物业收费等级分为七类，每一类的具体服务内容和物业收费等级都有具体说明，比如一级物业收费对应的服务内容是，小区不需要专门配备人员巡逻，只需小区管理人员能协助有关部门维持小区正常的生活秩序；执行七级收费标准的物业，就需要提供专职公共秩序维护人员，并且要求白天巡逻次数不少于8次，夜间巡逻次数不少于8次，每组巡逻人员不少于2人。

【律师说法】

各小区前期按什么等级提供服务，具体服务价格均由建设单位确定，只要物业公司收费标准不超过价格部门公布的指导价，均可备案通过。如果业主对物业公司的服务不满意，可理性维权，收集相关影像、图片等证据，而拒缴物业费是不理智的行为，在法律上也得不到支持。

案例四

新房还没入住，凭啥要缴物业费？

网名叫“小小”的扬州市民反映，自己2016年6月底拿的新房，之后一直没有入住，今年8月开始装修房屋，却被物业通知需缴纳一年的物业费。该市民认为，自己没有入住就没有享受物业的相应服务，因此拒绝缴纳相应费用。

【政策解读】

根据我市《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》规定：因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续六个月（含）以上的房屋，业主应当事先告知物业服务企业，按合同约定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费。”

【律师说法】

物业费主要用于公共区域和共用设施设备的维护和保养，不管业主是否入住，物业提供的服务都不会改变。他强调，许多人对物业费的用途存有误解，物业企业在平时要加以引导，让业主了解，物业费是用于小区全体业主，而不是个人。

案例五

逾期拿房还要补缴物业费？

市民王小姐反映，她在北区购置了一套新房，在2017年8月22日去拿房时，却被物业人员告知，物业费要从2017年6月20日开始算起，“当时因为贷款没有下来，我就没有去收房，既然如此，为啥我还要补缴物业费？”

【政策依据】

根据我市《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》规定：按照房屋买卖合同、入住通知书的约定，自房屋交付之日起，业主应当按月缴纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用。”

【律师说法】

根据房屋买卖合同约定，只要房屋已具备交付条件，且开发商已经明确了交房日期，因自身原因而没有及时收房的业主，仍然不能避免缴纳物业费的义务，还是应按照合同约定的时间起算物业费，业主不可拒缴。

案例六

“住改商”问题不解决，拒缴物业费

我市居民王先生反映，小区5幢1单元住户私自在家开设培训班，将住房改为商用，因班次多，学生多，小区频繁有陌生人进出，给小区安全造成不利影响。虽然业主已经向物业多次反映，但问题迟迟未解决，因此他们决定拒缴物业费以示抗议。

【政策依据】

根据《江苏省城乡规划条例》规定：业主不得擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应征得利害关系人同意。全国《物业管理条例》规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”

【律师说法】

对于“住改商”行为，物业企业应当及时劝阻、制止，并报告有关主管部门。但是物业企业本身并没有执法权，不能强制阻止业主利用住房开展经营活动。因此，只要物业履行劝阻、上报等义务，业主就不能拒交物业费。

【一点调查】

业主为啥不缴物业费？

“不缴物业费的业主中，主要是三种情况，一种是因为房屋质量问题，将怒火转嫁到物业身上的；一种就是对物业的有些服务不满意，比如绿化、停车、被盗等。还有一种就是根本无正当理由，就不愿意缴费的。”扬城一家物业服务企业负责人告诉记者，管理再好的小区，也很难做到每家每户都缴物业费。

记者调查发现，很多业主并非恶意拖欠费用，不少业主是因为对物业公司的服务不满才不愿意缴纳物业费。“我不是不愿意缴物业费，实在是对物业不满意，我的停车位缴了钱，但是经常被人占。我就是希望物业能够改进自己的服务。物业服务真的做好了，我肯定缴。”家住西区的田小姐对记者说。