江门中院白皮书 对减少物业纠纷案件提出的意见和建议

近年来，随着江门地区商品房市场的繁荣，物业服务行业得到长足发展，但一些物业公司的服务观念僵化、管理模式陈旧，物业服务水平无法满足业主日益增长的需求，在业主维权意识以及自治意识日渐增强的情况下，业主与物业公司之间的矛盾频发。近日，江门市中级人民法院发布了《物业服务合同纠纷案件白皮书》。白皮书指出，近年来，随着江门市商品房市场的繁荣，物业服务行业得到长足发展，但一些物业公司的服务观念僵化、管理模式陈旧，物业服务水平无法满足业主日益增长的需求，在业主维权意识以及自治意识日渐增强的情况下，业主与物业公司之间的矛盾频发；再加之一些业主法律意识淡薄，随意拖欠物业管理费，我市法院受理的物业服务合同纠纷案件大幅上升。据悉，在2014年至2017年6月近3年中，全市法院共审理此类案件3326件。白皮书分析认为物业服务合同纠纷案件频发，主要存在以下五点原因：一是物业公司与业主之间的“供求”矛盾。物业公司在特定的小区中享有排他性的管理地位，在合同期内业主只能被动而且依赖地接受管理服务。部分物业公司管理模式陈旧，工作不到位，忽略了业主对于公共服务的进一步需求。部分业主法律意识淡薄，不重视合约精神，存在不当维权行为；二是“业主委员会”等业主自治组织难以发挥作用。前期物业服务公司大多数由开发商指定，物业管理合同常常为格式合同，全市大部分小区没有成立业主大会、选举业主委员会，业主个人意见难以形成群体力量，得不到物业服务企业重视。部分业主委员会管理的合法性和工作的透明度不足的问题；三是新旧物业公司管理交接的矛盾。主要是提供前期物业服务的企业拒绝退出小区管理，业主不认可前期物业公司的继续管理，旧物业公司拒绝移交相关资料等矛盾；四是物业服务行业自身发展不够完善，缺乏行业标准、有效竞争和监管。物业服务企业普遍存在资质参差不齐、管理规模较小、规模效益差的问题；五是法律法规及相关配套行政管理规定不健全。白皮书对减少物业服务合同纠纷提出了意见和建议：一是完善物业管理的法律、法规，建议将物业管理招投标、物业服务标准以及收费标准、业主自治等方面纳入地方立法计划，建立配套的实施细则；二是加大对物业服务行业的监督管理力度，各机构进一步落实属地管理的职责，加强物业企业的准入退出机制，建立物业行业自律机制；三是物业公司应切实提高物业服务的质量，加大物业服务的透明度，对服务的项目及收费标准定期向业主公布，接受业主的监督，提高业主对物业管理公司的信任度；四是提高业主自治能力以及依法维权的意识，强化业主的证据意识，不滥用抗辩权。依托合法的管理规约以及议事规则来开展工作，鼓励业主积极参加小区公共事务的管理；五是积极运用多元化纠纷解决机制化解矛盾，由基层法院、司法局、住建局及各镇乡（街道）等单位联合成立物业纠纷快速处理调解委员会。发挥物业管理行业协会的作用，做好诉前调解。</p>