江门中院发布首份物业服务合同纠纷案件审判白皮书

2014年至2017年6月，江门全市法院共受理3326件物业服务合同纠纷案件，其中，有3318件是属于追缴物业管理费的案件，占收案数量的99.76%。而余下的案件属于物业服务事项、业主共有权益方面的纠纷，只占据了近年来整个该类案件的收案数量的0.24%。

记者从江门中院昨天发布的首份《物业服务合同纠纷案件白皮书》中了解到，在过去近4年的物业服务合同纠纷案件中，有超过九成九的案件是物业公司告业主，要求追缴物业管理费。而这些案件的发生，多数是因为业主以物业公司服务“不合格”为由拖欠物业管理费。

法院提醒，业主如果对物业管理公司服务不满意，应通过提供持续性的证据等途径提出合理合法诉求，不能滥用抗辩权。

业主拒缴物管费被判违法

2010年3月，某物业公司与开发商某房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，由该物业公司为江门台山市涉案小区提供前期物业服务。黄某为涉案小区某房的业主，2012年8月22日与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由该物业公司为小区提供物业服务。

然而，黄某认为物业公司没有履行门岗服务，没有实行24小时值守服务，没有保障公共环境卫生，没有履行公共设施的维护服务以及小区存在违章建筑等物业服务质量瑕疵问题而拒绝缴纳2013年12月至2016年6月的物业服务费。经物业公司合理催收，黄某仍未缴纳。物业公司遂诉至法院追缴黄某欠缴的物业服务费。

法院经审理认为，关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应。虽然从黄某提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明。因此，黄某以服务质量为由拒交物业费，理据不足，法院不予支持。法院判决黄某应向物业公司支付欠缴的物业管理费。

记者从江门中院昨天举行的物业服务合同纠纷案件审判白皮书新闻通气会上获悉，根据江门中院发布的首份《物业服务合同纠纷案件白皮书》显示，像黄某和物业公司之间的纠纷一样，2014年至2017年6月，江门全市法院共受理3326件物业服务合同纠纷案件，其中，有3318件是属于追缴物业管理费的案件，占收案数量的99.76%。而余下的案件属于物业服务事项、业主共有权益方面的纠纷，只占据了近年来整个该类案件的收案数量的0.24%。

“这些案件的发生，主要是物业公司的服务与业主的期望之间存在差距所导致。”江门中院相关负责人告诉记者。

物业公司胜诉比例较大

虽然没有具体的统计数据，但是，江门中院相关负责人在新闻通气会上告诉记者，根据日常案件审理的情况看，这些案件中物业公司胜诉的比例较大，业主需要向物业公司交纳物业管理费甚至违约金；而业主之所以败诉，最主要的原因就是他们的抗辩证据不足，导致不容易被法院所采纳。

该负责人表示，面对物业公司追缴物业管理费的诉讼，业主通常会以开发商选聘的前期物业服务公司对其没有法律约束力，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对其没有法律约束力，质疑业主委员会成立的合法性，不认可业主委员会直接提供的物业服务工作，物业公司服务不到位，如停车位缺乏、小区环境卫生脏乱差、未尽到安全保障义务造成业主财产损失和未维护公共安全设施等。“但是，由于业主在维权过程中手段过于简单，而且还缺乏证据意识，往往使自身处于败诉的风险，不利于自身权益的保护，更不利于通过诉讼达到对物业服务企业的监管纠正作用。”他说。

趋势：物业服务纠纷逐年上升

近年来，随着江门地区商品房市场的繁荣，物业服务行业得到长足发展，但一些物业公司的服务观念僵化、管理模式陈旧，物业服务水平无法满足业主日益增长的需求，在业主维权意识以及自治意识日渐增强的情况下，业主与物业公司之间的矛盾频发。一些业主法律意识淡薄，随意拖欠物业管理费，江门市法院系统受理的物业服务合同纠纷案件大幅上升。

统计显示，2014年至2017年6月，江门全市法院共受理物业服务合同纠纷案件3326件。其中2014年收案506件，2015年收案749件，2016年收案1397件，2017年1至6月收案674件。物业服务合同纠纷案件呈现逐年上升的趋势。

法官：业主维权可以这么做

业主如何才能通过合理合法的途径争取到自己的合法权益呢？法官建议，一方面，业主要有主动参与小区公共事务意识，“业主个人的力量是有限的，只有通过业委会平台，形成合力，依托合法的管理规约以及议事规则来开展工作，在小区的管理事务上，与物业公司沟通时，才能更有效。”

另一方面，业主要有证据意识。“尤其是对于小区管理存在的问题，要有持续性的服务情况证据。”他说，“比如可以通过一个时期的服务情况录像，反映和回复材料的收集等，来证明物业服务存在问题是长期性的，不能拿个别的情况作为证据。”