物业典型案例分析(1)

案例一：物业服务不到位，减免业主逾期缴交物管费滞纳金

新会区某物业管理有限公司诉梁某物业服务合同纠纷案

【主要案情】2017年3月，某物业公司诉称与梁某之间存在物业服务合同关系，但梁某自2014年3月起没有缴纳物业管理费，故向法院提起诉讼，请求判令梁某立即支付物业管理费2739.14元（暂计至2017年3月）及相应违约金（暂计至2017年3月31日止为4600.86元）。梁某抗辩认为涉案小区物业服务存在问题因此才拒交物业管理费。根据法院调查取证，涉案小区确实存在诸如设施老化、卫生差、乱停车等物业服务不到位的问题。

在案件审理期间，经法院主持，双方当事人达成了一致调解意见：一、物业公司与梁某一致确认截至2017年3月30日止，梁某尚欠物业公司2014年3月至2017年3月的物业管理费合计2739.14元，此款梁某定于2017年4月5日前一次性支付给物业公司，物业公司收款后应即时交付发票给梁某。二、物业公司自愿放弃本案其他诉讼请求。

【点评】本案有相关证据证明物业公司的服务存在不达标的事实，法院依照事实与法律对双方当事人进行调解，在业主缴纳物业管理费的同时减免了滞纳金，并且法院在案件调解过程中对涉案物业公司发出要求整改的司法建议，事后回访时发现收效甚好。

案例二：业主拒交费，无理要败诉

某物业服务有限公司诉黄某物业服务合同纠纷案

【主要案情】2011年12月28日，某物业公司与涉案小区业委会签订《小区物业服务合同》，并在合同签订后依约为涉案小区提供物业管理服务。黄某作为小区业主，在获得物业公司提供的物业管理服务后，以该公司提供物业服务不到位，及对业主委员会成立的合法性及业主委员会选聘物业服务企业的程序存在质疑为由，拒绝缴纳物业服务费。

法院经审理认为，黄某对其抗辩意见未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。业主委员会是业主大会的代表机构，其签订的《小区物业服务合同》是代表业主大会所签订的，该合同对涉案小区全体业主具有约束力，黄某作为业主，在获得物业公司提供的物业管理服务后，按照等价有偿的原则，应向物业公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。

【点评】在物业纠纷审判实践中，业主多以物业公司服务不到位、物业公司选聘程序不合法、业主并非合同当事人等为由进行抗辩，但业主往往难以对自己的抗辩意见提供证据证明，或因没有法律依据而难以胜诉。根据我国《合同法》的相关规定，如果物业公司基本履行了物业服务义务，只是存在部分的瑕疵，并不构成根本违约。此时，物业公司已履行了合同的主要义务，业主应当承担支付物业服务费的义务，但依法享有要求物业公司继续履行和采取补救措施的权利。我国物业管理相关司法解释规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由，或仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由提出抗辩的，法院不予支持。业主对于物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑，可向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见，妥善处理纠纷，并不能据此拒交物业费，否则，在没有充足证据证明物业服务存在质量问题的情况下，应按约定付费，并承担违约责任。

案例三：权利人主张权利需及时，诉讼时效届满后将丧失胜诉权

某物业发展有限公司诉刘某物业服务合同纠纷案

【主要案情】某物业公司从2002年3月1日开始与开发商签订《物业管理委托合同》后一直为涉案小区提供物业管理服务至今。2004年1月17日，业主刘某与该物业公司签订《物业管理合同书》、《委托银行代缴物业管理费协议》及《本业主（住户）承诺》，约定由该物业公司进行物业管理，物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.8元收取，管理费缴交时间为每月10号，业主与管理公司签订委托银行收款协议，由银行划账，管理费按指定期限缴交，逾期按每日10收取滞纳金。刘某自2004年收楼后至2009年12月一直有缴纳物业服务费，但从2010年1月开始，因对物业公司服务不满，故拖欠物业管理费至今未交。该物业公司遂于2016年10月11日提起诉讼，要求刘某支付2010年1月至2016年7月31日的物业管理费及违约金。

法院经审理认为，双方签订物业管理合同合法有效，对双方均具有约束力。刘某作为业主享受了物业公司提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费。物业公司向刘某主张2010年1月1日至2016年7月31日拖欠的物业管理费，但在刘某否认在本案应诉之前有收到过其催收物业管理费通知的情况下，物业公司未能提供充足有效的证据证实其在2016年10月11日向法院提起诉讼之前，有向刘某催收过物业管理费。故在2016年10月11日提起本案诉讼之前，物业公司因怠于向刘某行使主张拖欠物管费的权利，对于刘某拖欠其2010年1月1日至2014年10月10日的物业管理费的两年诉讼时效已届满，对于其该部分主张，法院不予支持。对于物业公司主张的刘某拖欠的2014年10月11日至2016年7月31日的物业管理费问题，刘某依约应交纳物业服务费。

【点评】根据双方签订的《物业管理合同书》、《物业管理委托合同》的内容，可以认定涉案小区的物业管理费系按月缴纳，因此涉案小区的物业管理费作为定期给付之债，每月定期形成。根据《中华人民共和国民法通则》（2009年8月27日）第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”法律规定诉讼时效是对权利人的督促，权利人怠于行使权力，在诉讼时效届满后，权利人丧失胜诉权。该物业公司又主张已经通过投递《欠费催款通知书》、上门催收、电话催收等方式向业主催收，认为诉讼时效已经中断，并为此提交了《欠费催款通知书》予以证明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”的规定，该物业公司陈述其每月将《欠费催款通知书》投递到刘某楼下的邮箱，但其并未能提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，因此诉讼时效并未中断，故法院认定刘某拖欠物业公司2010年1月1日至2014年10月10日期间的物业管理费超过诉讼时效，因此对2010年1月1日至2014年10月10日期间的物业管理费不予支持。

案例四：业主委员会更换“管家”需合法

蓬江区某物业管理有限公司诉江门市某小区业主委员会物业服务合同纠纷案

【主要案情】涉案小区原由旧物业公司提供物业管理服务，合同期限至2013年6月30日止。2013年3月23日，业主委员会通知旧物业公司合同到期后不再续约，同年6月，业主委员会重新招聘新物业公司，并成立7人评审小组投票决定物业公司的选聘事项。涉案物业公司成功中标并与业主委员会签订了新的《物业管理服务合同》，合同期限自2013年7月1日至2015年6月30日。涉案物业公司进场时遭到旧物业公司和部分业主的阻挠，交接未能完成。

法院经审理认为，业主委员会在未经业主大会讨论同意的情况下，先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，违反了法律法规规定的民主议定程序。另外，业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成与决定也未能征询业主大会的意见。因此，涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新的《物业管理服务合同》无效。

【点评】根据《物业管理条例》有关规定，业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦即“双过半”同意。

本案中，在业主委员会与旧物业公司签订的旧的《物业管理服务合同》合同期限到期前的2013年3月23日，业主委员会在未经业主大会会议讨论，获得“双过半”同意的情况下，先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司，该决定违反了法律法规的强制性规定。另外，在选聘物业公司其他程序中，业主委员会也未能征询业主大会的意见。因此，一审、二审法院均认定涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新物业公司与涉案小区业主委员会签订的新的《物业管理服务合同》无效，判决驳回新物业公司要求履行合同的诉讼请求。

案例五：业主逾期缴费，应支付欠付的物业服务费及违约金

——开平某物业公司诉关某物业服务合同纠纷案

【主要案情】关某购买了涉案房屋，并与物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定由该物业公司为关某的涉案房屋提供物业管理服务，关某需每月1日向物业公司支付物业服务费590.68元以及分摊的电费，并约定物业使用人如逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费5交纳违约金。从2016年3月1日开始，关某没有依约向物业公司缴纳物业服务费及公摊电费，经物业公司书面催收，关某仍拒绝缴纳前述费用。物业公司遂诉至法院要求关某支付拖欠的物业服务费4725.44元以及公摊电费26.02元。

法院经审理认为，关某欠费事实属实，判决关某应支付物业服务费4725.44元、公摊电费26.02元给物业公司。并认为关某未按期支付相关费用造成物业公司利息损失，但是双方约定的违约金标准过高，关某对违约金标准也提出异议，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，将违约金标准调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%来计算，关某以每期欠付的物业管理费为基数分段计算违约金支付给物业公司。

【点评】根据《物业管理条例》第七条第五款的规定，业主需履行按时交纳物业服务费用的义务。本案中，关某逾期支付物业服务费造成物业公司利息损失，应当按照双方签订的《前期物业管理协议》的约定支付违约金给物业公司。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，协议约定的违约金过高，显失公平，关某也要求对违约金进行调整，因此法院根据关某违约的性质、物业公司损失的程度，根据公平原则对违约金标准进行了调整。