暴雨致车库被淹 物业能否以不可抗力为由免责

【案情介绍】

胥某系某小型轿车的车主，居住在武汉市某小区。某房地产公司为小区的建设单位。某物业服务企业系由某小区业主委员会聘请，为该小区提供物业管理服务。胥某向某物业服务企业支付了2012年8月1日~2013年10月31日期间机动车车位租金、泊车服务费，但未与某物业服务企业、某房产公司签订书面车位租用协议和泊车服务协议。2013年7月6日，胥某将其轿车停放在某小区地下车库的停车位上。当天夜晚，武汉市发生大暴雨天气，该小区因雨量过大而发生地面积水向小区地下车库倒灌现象。某物业服务企业采取了沙袋堵水等措施，但未及时通知车主车库积水情况。该小区地下车库内因积水不能及时排出，胥某的轿车因泡水受损，用去拖车费及清晒费1100元、修理费53840元。2013年7月底，某物业服务企业退出某小区，不再为该小区提供物业管理服务。

在损失发生后，双方就赔偿事宜未能协商一致，故胥某诉至一审法院，请求某物业服务企业、某房产公司连带赔偿机动车停泊被淹后的牵拖费1100元、车辆维修费53840元、应退泊车租用费816元、应退泊车服务费320元，共计56076元。

胥某提交了拖车费及清晒费收据、汽车维修费手填发票、维修费结算等证据。

【焦点问题】

1．大暴雨导致业主车辆受损，物业服务企业该承担何种法律责任？

2．极端天气是否构成不可抗力？

【法院判决】

一审法院认定：（1）关于本案中大暴雨是否构成不可抗力的问题。虽然本案中2013年7月6日夜晚发生大暴雨，但并不构成法律上的不可抗力情形。（2）本案的法律关系问题。胥某与某房产公司间成立事实上的车位租赁合同，与某物业服务企业间成立事实上的泊车服务合同。某物业服务企业未能及时采取免灾的预防措施或通知业主迁车避险等避险措施，造成胥某财产损失，故某物业服务企业应向胥某承担一定的赔偿责任。胥某作为车主，其对于自有车辆负有保管责任的主要义务，也应注意自然天气可能对自己财物的影响，其自身对于车辆受损存有重大过错。综合案情，一审法院酌定某物业服务企业对胥某的损失承担20%的赔偿责任。因某房产公司作为开发单位，其虽然提供车位，但并不对地下车库进行控制和管理，因此对胥某要求某房产公司赔偿的诉讼请求，一审法院不予支持。（3）胥某的损失问题。根据胥某提交的车辆维修清单和票据，其损失为54940元（维修费53840元＋拖车及清晒费1100元）。判决某物业管理有限公司向胥某赔偿10988元。

二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法条链接：

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第十五条承担侵权责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）赔偿损失；

（七）赔礼道歉；

（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

【案例评析】

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力具有不可预见性、不可避免性、不可克服性、履行期间性四个要件，缺一不可。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，以及各国民法上通行的规定，不可抗力主要分为三类：（1）自然灾害，如地震、洪水等；（2）政府行为，如政府干预、禁令等；（3）社会异常事件，如战争、骚乱等。在我国司法实践中，特大暴雨一般并不被认为具备不可预见性，比如本案中二审法院的认定：“夏季暴雨导致雨水倒灌进入地下车库的情况并非首次发生”，也就是说，本案中的天气灾害情形，并非属于法定不可抗力的范围，物业服务企业不能以不可抗力免责。

从目前的司法实践来看，不可抗力有严格的适用条件，物业服务企业在物业管理过程中，发生暴雨、火灾等导致业主财产受损的情形，物业服务企业作为管理人，一般很难免除其赔偿责任。但对于责任划分比例的问题上，一般法院会根据物业服务企业在安全保障方面履行相关义务的程度，来确定物业服务企业应当承担的责任。因此作为物业服务企业一方面需在安全设施的维护方面（比如地下车库的排水设施完善）投入更多成本，发生事故时需及时履行通知义务，并及时采取避险措施；另一方面需在物业服务合同中，关于地下车库中的车辆管理事项，对相关的风险责任条款进行更为明确的约定，并以此作为车辆管理的重要依据，有效降低法律风险。