业主有义务配合物业公司
业主有义务配合物业公司
进行物业管理
远洋亿家物业服务股份有限公司诉任某某
物业服务合同纠纷案
基本案情
原告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业公司）系远洋天地小区的物业服务企业，被告任某某系该小区某号楼702室的业主。2018年1月2日，小区其他物业使用人向远洋物业公司报修，称其户内天花板漏水并造成墙面、地板、钢琴、沙发等大量被泡，损失严重。经物业公司检查，漏水点位于702室卫生间的管井内。物业公司随即要求任某某配合进行维修，但经过多次沟通，任某某均拒绝远洋物业公司进入其户内进行维修。
现远洋物业公司认为漏水点的管井为公共管道，任某某作为该小区的业主，其认可业主公约的规定并签字，应当按照业主公约的规定积极配合物业公司对公共管道的维修、保养和管理工作。任某某认为远洋物业公司无法证明漏水3号管井所占用面积是公共面积，即使证明了漏水点3号位管井所占用面积是公共面积，但卫生间内墙是私有财产，远洋物业公司进行施工势必造成房屋的永久损失，且远洋物业公司说施工需要三次，会造成误工损失，所以任某某不同意物业公司破坏其私有财产，如果破坏了，需要赔偿。
裁判结果
北京市朝阳区人民法院经审理认为，《北京远洋天地住宅小区物业管理委托合同》载明远洋物业公司委托管理事项部分包括公用设施、设备的维修、保养、运行和管理等。任某某系涉案房屋的产权人。2005年11月5日，任某某在《远洋天地业主公约》上签字。业主公约载明全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
远洋物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位，其对小区公共设备、设施有维修、维护的合同义务。根据远洋天地小区业主公约，任某某作为业主，有配合物业服务单位进行物业管理的义务。本案中，因公共管道漏水需要维修，而维修需要进入涉案房屋并采取相应措施，任某某作为业主应予配合。公共管道的维修、维护涉及到多数业主的利益，任某某仅以赔偿问题未能协商一致拒绝远洋物业公司维修缺乏依据。关于损失问题，如远洋物业公司的维修行为确给任某某造成相应损失，任某某可另行解决。判决：任某某于本判决生效后7日内协助远洋亿家物业服务股份有限公司进入北京市朝阳区八里庄西里远洋天地某号楼702室卫生间对公共管道进行维修，远洋亿家物业服务股份有限公司在维修完毕后，应对卫生间恢复原状。
典型意义
因开发商设计、老旧小区改造等原因，小区公用的排水管道、供热主管道、电信配线等设备设施常被放置于业主专用空间内，部分业主误认为只要存在于自己房屋内的任何设施设备都属于其所有。其实，区分建筑物专有部分与共有部分需要从物理构造、功能利用、客体登记方面综合考虑。本案就是一起因管道维修问题而引发纠纷的典型案例。
本案涉案房屋内的管道为整栋楼的管井主管道，从构造上来讲，贯穿整栋建筑物，漏水点所在的部分无法与其他空间区隔独立，无法明确区分；从利用上来讲，该管道是排水设备，服务于全体业主，是全体业主生活不可或缺的组成部分，并非服务于某一单独业主，任何人都无法就该管道排他性使用；从客体登记来看，涉案管道并未且也无法登记为特定业主所有。因此，该管道应当属于共有部分，物业公司依据物业合同对共有部分进行维修管理，业主应当履行相应的配合义务。
此外，本案中，小区的业主公约载明全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。业主公约是业主自治的准则，是业主对共有部分使用、维护、管理的规范依据，全体业主均应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，远洋物业公司按照公约规定对共用部分进行维修，并以短信方式告知业主维修方案、维修时间以及补偿问题，业主理应予以配合，仅以赔偿问题未能协商一致拒绝入户维修缺乏依据。需要注意的是，业主配合维修共有部分并非意味着物业公司在履行维修义务的过程中不受拘束，物业公司入户维修的过程中应当秉承合理、恰当、适度的原则，采用损失最小、最有利于恢复原状的措施，兼顾服务公共利益与保护私人利益，如造成不必要、不合理损失，业主有权利寻求赔偿。本案对于引导社区运用法治思维、方式化解矛盾具有示范意义，有利于从源头预防类似纠纷，营造团结互助和谐的社区环境。
