业主拒交空置房物业费案例评析一则

【案情】

2010年12月10日，徐某与某地产开发公司签订了《南昌市商品房买卖合同》一份，约定徐某向某地产开发公司购买由该公司开发的甲小区商品房一套，在2011年12月30日前交付房屋。合同还约定，如买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。同时，徐某与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由某物业公司为甲小区提供物业服务，物业服务费为2.15元/平方米/月，业主应按季交纳。

合同签订备案后，徐某按约交付了购房款，但因其对所购房屋质量存在异议，虽开发商多次通知其办理房屋交付手续，其一直拒绝办理交付手续。因是投资购房，不着急入住，徐某在与开发商就房屋质量问题争执不下后，遂对此事置之不理，该房屋一直空置。几年来，徐某一直拒绝交纳物业费。某物业公司经多次催要未果后，起诉要求徐某支付自2012年1月始至今所欠的物业费近3万元。

【分歧】

在因房屋质量争议拒绝收房的情形下，徐某是否可以拒绝交纳物业费？

第一种观点认为，徐某与某地产公司就该套房屋，一直未办理交付手续，也即该套房屋一直未交付给徐某，徐某有权拒绝交纳物业费或者由物业公司向开发商主张物业费。

第二种观点认为，徐某虽然对房屋质量存在异议，但其在法定期限内未主张解除买卖合同，视为案涉房产的准业主，应按物业合同约定支付物业费。

【评析】

笔者赞同第二种观点。理由如下：

徐某虽对房屋质量存在异议，但其在法律规定的解除权期限内，并未主张解除与出卖方的房屋买卖合同关系，徐某与开发商签订的商品房买卖合同，业经备案，合法有效，徐某作为购房人取得了对所购房屋所有权转移至自己名下的物权期待权，徐某作为案涉房产的准业主，享有相应权利，理应承担相应义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

案涉房屋买卖合同约定的交付日距起诉时已逾数年，期间，徐某均未要求退房或积极就房屋质量问题主张权利，也即就案涉房屋交易行为，徐某并未有撤销之意，亦未有撤销之行为，该交易行为成立，并且不再具有撤销可能。

业主是否实际入住，不影响物业公司收取物业服务费。徐某与某物业公司签订了《前期物业服务合同》，其与某物业公司形成的是物业服务合同关系。根据我国《物业管理条例》规定和双方之间物业服务合同的约定，业主应当根据物业服务合同的约定标准交纳物业服务费。

物业服务的目的是维护和保障物业的正常使用，提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务，某一个或某几个业主没入住，物业及其周边环境仍然需要被维护、以保证物业能够整体运行，这种公共性服务成本并不会减少。业主以未实际入住，没有享受物业服务为由，拒绝交纳物业服务费，没有法律依据。

徐某与开发商之间的房屋质量争议系商品房买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，徐某就房屋质量问题以及所造成的损失（包括因未入住所支付的物业费）可以另案解决。前期物业公司一般为开发商选定的，业主并没有选择权，老百姓通常将二者视为“一伙”，但开发商与物业公司是各自独立的法人，徐某抗辩开发商的意见并不能成为其拒交物业费的理由。

同时，物业公司与开发商之间并不存在物业服务合同关系，物业公司向开发商主张案涉房产的物业费显然没有充足的法律依据和合同依据，而判决徐某作为准业主承担案涉房产的物业服务费，有利于敦促徐某在房屋买卖合同纠纷中积极主张权利，避免其怠于解决纠纷。

综上所述，江西省南昌市青云谱区人民法院经审理后作出判决，判决徐某向某物业公司给付所欠物业费近3万元。徐某经判后析法释理后，表示服判不上诉。