新冠肺炎疫情防控物业相关法律问题详解

疫情当前，为快速宣传如何合法地应对因新型冠状病毒肺炎防控而引起的各类新问题、新变化。安徽至达律师事务所物业法研究中心编辑了新冠肺炎疫情防控物业相关法律问题和专业意见，供社会公众和有关单位参考。

一、物业服务企业是否可以禁止租户等人员进入小区内部？

答：如从外地返城的物业使用人体温正常，物业服务企业没有权利拒绝该人员进入小区，但物业服务企业应做好登记，提醒该人员做好自我隔离，并自行向社区居委会报告。如该人员体温超37.3摄氏度，则物业服务企业须劝导该人员就近就医，暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告。如该人员不予配合，物业服务企业可以报警并向疾控中心报告处理。

相关依据：

《合肥市疫情防控应急指挥部公告》（第7号）规定：

对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。

居民出现发热、咳嗽、乏力、腹泻等症状，必须第一时间向社区（村）和物业公司报告，由社区（村）组织上门收治，严禁自行乘车或乘坐公共交通工具前往医院。

密切接触人员一律居家医学观察14天，必要时实行定点隔离。社区（村）及物业公司要对近14天内市外返回人员逐一排查，登记造册。市外返回人员须在1小时内主动向社区（村）报告，主动接受测温，按规定自行居家隔离观察。不主动申报、拒绝接受测温、医学观察等防控措施，将依法追究责任。

二、物业服务企业是否可以在物业管理区域的出入口进行体温监测？

答：可以。

相关依据：

《合肥市疫情防控应急指挥部公告》（第7号）规定：

所有住宅小区、村庄、单位实行封闭式管理，原则上保留1个进出口，人员进出一律测温，外来人员和车辆一律严控，特殊情况由管理人员做好登记备案。无物管小区由所属社区（村）安排专人负责封闭式管理工作。

三、物业服务企业是否有权禁止外卖快递人员进入小区内部？

答：可以禁止外卖快递人员进入小区。

相关依据：

《合肥市疫情防控应急指挥部公告》（第7号）规定：

非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭。农贸市场、超市、药店等场所合理安排营业时间，公共交通工具合理安排交通线路和营运站点，公共场所一律定期消毒，进入人员一律测温、全程佩戴口罩。所有零售药店出售退烧、咳嗽类药品，必须实名登记。快递、外卖实行无接触配送。

四、物业服务企业是否能够禁止访客进入住宅小区内部？

答：如访客体温正常，且被访人同意，则物业服务企业没有权利拒绝该人员进入小区，但物业服务企业需要提醒该人员应尽量少出门并缩短访问时间。如访客体温超37.3摄氏度，物业服务企业须劝导该人员就近就医，暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告，如该访客不予配合，物业服务企业可以报警和向疾控中心报告处理。

相关依据：

《合肥市疫情防控应急指挥部公告》（第7号）规定：

对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。

五、物业服务企业是否可以关闭小区特定场所？

答：特定场所指小区会所及儿童区域、老年人活动站等人员聚集的场所，这些均属于可能造成传染病扩散的场所。为了切断传播途径，物业服务企业应当关闭该部分场所。另外，按照社区统一要求，物业服务企业可根据小区实际管理情况，关闭部分分散的小区出入口。

相关依据：

中国物业管理协会《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四条第四款：关闭无秩序维护员值守的出入大门，如条件允许，仅开启一个出入口；关闭儿童区域、会所、老人活动场所等人员聚集的场所。

《合肥市疫情防控应急指挥部公告》（第7号）规定：

严格做到不串门、不聚集，尽量不外出，外出必须戴口罩。除特殊需要外，倡导每户家庭每两天指派1名家庭成员外出采购生活物资。立即关停小区、自然村内文化、娱乐、宗教等人员密集场所。

六、物业服务企业是否有权对确诊人员采取封户封门的隔离手段？

答：物业服务企业无权擅自采取对确诊人员封门封户的隔离手段。被确诊人员应及时到定点医院接受治疗，物业服务企业可配合政府部门和医疗机构对确诊病人的密切接触者采取隔离措施，并加强相关部位的消毒措施，但物业服务企业不能采取极端手段对房屋出入口进行封闭。若相关人员拒不配合隔离，可报警并向政府部门反映。

相关依据：

《传染病防治法》第三十九条第二款：

拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。

《合肥市疫情防控应急指挥部公告》（第7号）规定：

小区楼栋或自然村出现感染患者，楼栋和自然村实施全封闭管理。小区和行政村出现2例以上感染患者，经批准后实施全封闭管理，人员不得进出，由辖区政府负责做好救治防控和生活保障工作。对确诊病例家庭密切接触者，集中隔离进行医学观察，跟进做好心理疏导、生活保障和救治防控。

七、物业服务企业是否有权完全封闭小区？

答：物业服务企业无权自行决定完全封闭小区。如政府部门依据防疫的需要作出完全封闭小区的决定，物业服务企业应予以配合。另外，如小区业主共同决定，也可对小区实行封闭。但业主的共同决定不得侵害业主的法定权利。

相关依据：

《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条：

传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：（五）封闭可能造成传染病扩散的场所。上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时，应当即时作出决定。紧急措施的解除，由原决定机关决定并宣布。

《安徽省物业管理条例》第十八条：

业主大会决定以下事项：（一）制定、修改业主大会议事规则；（二）制定、修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）听取和审查业主委员会的工作报告；（五）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（六）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项；（七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（八）选聘、续聘和解聘物业服务企业；（九）筹集和使用专项维修资金；（十）改建、重建建筑物及其附属设施；（十一）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事

八、在防疫期间，人员强行进入小区的法律后果？

答：如有人强行进入小区，物业服务企业应向公安机关报告，请求公安机关依法处理。强行进入小区的人员也应承担相应的法律责任。

相关依据：

《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条：单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。

《中华人民共和国突发事件应对法》第六十七条：单位或者个人违反本法规定，导致突发事件发生或者危害扩大，给他人人身、财产造成损害的，应当依法承担民事责任。

《中华人民共和国突发事件应对法》第六十八条：违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《中华人民共和国传染病防治法》第三十九条：医疗机构发现甲类传染病时，应当及时采取下列措施：拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。

九、如何应对因执行防疫工作任务造成的劳动成本增加？

答：1、充分享受政府优惠政策：可申请“稳岗补贴”，但需持续关注合肥市政府政策优惠和扶持措施并主动申请。具体标准为（1）、稳岗补贴（采取有效措施不裁员、少裁员，稳定就业岗位的企业）计发比例按照企业上年度单位和职工实际缴纳失业保险费的50%确定。列入国家计划的煤炭、钢铁等化解产能过剩企业稳岗补贴计发比例由统筹地区根据基金结余和申领企业数量确定，不得低于企业上年度单位和职工实际缴纳失业保险费的50%。（2）增补稳岗补贴（煤炭、钢铁等列入国家化解产能过剩计划的企业）依据化解产能过剩企业入库内部退养职工人数，按参保地12个月失业保险金标准计发。

2、与企业员工协商：现在物业企业很多是员工因各地隔离政策而无法回岗到岗工作，因此对外地回不来的员工可以考虑，与员工通过电子邮件、微信等方式明确企业与员工双方的真实意思表示，并经沟通后，以调整薪酬、轮岗轮休、安排待岗或缩短工时的方式减少物业企业的人工成本问题。

相关依据：

《人力资源社会保障部办公厅<关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知>》（人社厅明电[2020]5号）：

企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业，可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。

十、在执行防疫工作任务中物业服务企业员工意外感染新型冠状病毒肺炎怎么办？

答：在执行防疫工作任务期间，物业服务企业员工意外感染新型冠状病毒肺炎应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。有工伤保险的，费用由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付；没有工伤保险的，由物业服务企业（用人单位）按照法定标准支付。另外物业服务企业不得以员工感染新型冠状病毒肺炎不能继续胜任工作或者要经济性裁员为由而和员工解除劳动合同。

相关依据：

《人力资源社会保障部、财政部、国家卫生健康委<关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知>》（人社部函〔2020〕11号）：

在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。

已参加工伤保险的上述工作人员发生的相关费用，由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付；未参加工伤保险的，由用人单位按照法定标准支付，财政补助单位因此发生的费用，由同级财政予以补助。

《中华人民共和国劳动法》第二十九条：

劳动者有下列情形之一的，用人单位不得依据本法第二十六条、第二十七条的规定解除劳动合同：（一）患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的；（二）患病或者负伤，在规定的医疗期内的；（三）女职工在孕期、产期、哺乳期内的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。

十一、在执行防疫工作任务中物业服务企业员工和强进小区者发生冲突怎么办？

答：首先，员工应向强进小区者做好解释工作，说服其做好配合测体温、登记、调查等工作。若不予配合，可向公安机关报告。若发生严重的肢体冲突，有公安机关认定冲突事件的性质，并依法处理。若非物业员工原因但造成员工严重的身体伤害，在追究对方法律责任的同时，还可按照工伤的认定及处理程序，符合条件的，依法享受工伤保险待遇。若物业企业存在过错的，也应当承担一定责任。若物业服务企业员工负主要责任，则物业服务企业应首先承担法律责任，同时可按照公司的劳动纪律或者规章制度进行处理，甚至可与该员工解除劳动合同。

相关依据：

《工伤保险条例》第十四条；侵权责任法《中华人民共和国劳动法》第二十五条；

十二、业主能否以疫情为由缓交物业费？

答：1、若在政府发布疫情管控之前已经逾期，应及时交纳并按照合同约定支付违约金。2、若在政府发布疫情管控后约定的缴纳物业费时间到期，要看物业费的缴纳方式分情况讨论：如果只能通过现金支付，业主也因疫情管控无法返回，那么业主可以请求迟延履行交费的义务。如果除了现场交费外，还有其他可通过网络等便捷方式，业主逾期缴费也会构成违约。

相关依据：

《民法总则》第180条：

因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第117条：

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

十三、业主能否以疫情为由拒交物业费？

答：不可以。首先，从物业企业的义务是对物业区域的秩序维护、环境卫生维护、共有设施设备维护等工作，疫情期间，物业企业的工作成本增大，不仅要进行日常的维护，还要配合进行防疫管理。其次，疫情并非业主不履行交费义务的合理抗辩事由。因此，业主不能以疫情为由要求物业企业必须减免物业费。对于物业服务品质，如物业服务企业确实因防疫等工作投入导致部分服务品质下降的，应当提前告知业主，争取业主的理解。

相关依据：

《安徽省物业管理条例》第十条：

业主在物业管理活动中履行以下义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（四）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用；

（五）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；

（六）法律、法规规定的其他义务。

十四、物业专项服务委托合同的履行？

答：对于园林绿化、外墙粉刷等非紧急事项。从有利于防疫的角度，非紧急事项可以不可抗力为由延期履行，具体履行可由双方商定。对于电梯维修、水电气暖等紧急事项，合同应当按约定继续履行，但是物业服务企业应提醒并监督合同相对方在合同履行中，按照规定采取必要的疫情防护措施。

相关依据：

《合同法》第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《民法总则》第180条：

因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第117条：

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

特别提示：因疫情影响，业主无法返回住处，期间物业费能否按照空置计算？

答1：陕西，若空置1个月以上，物业费应当下调。

根据《陕西省物业服务收费管理办法》第18条的规定，若业主因疫情防控影响，无法返回住处导致房屋空置1个月以上的，自物业企业登记确认后，期间物业费应当下调，普通住宅的前期物业、房改房、老旧住宅小区、保障性住房应暂时执行正常物业费70%的标准。商铺或其他类型小区，应按照合同约定执行或由双方协商确定。【本条摘自慧法法律研究院】

答2：湖南不能。根据原《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）第十九条第三款规定：“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。”但该办法现已被《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）取代，现行的《湖南省物业服务收费管理办法》已将“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。”删除。同时，物业公司在应对疫情期间采取了诸多的防控措施，包括小区秩序维护、环境卫生维护、消毒监测等工作，故对于房屋空置期间也应当按正常的物业收费标准缴纳。为保障物业服务费的顺利收取，物业公司首先要做好物业服务，其次应当将服务内容及时通过企业公众号、业主群等方式向业主告知；最后，根据业主的反馈及时的提升服务质量。【本条摘自彭熙律师（湖南天地人律师事务所）】

注意：以上有些地方条款并非全国通用，仅供参考。各地的物业条例不尽相同，还需依照本地物业服务收费管理办法实施。