案例分析：业委会解聘物业公司违约被解散

案例分析：业委会解聘物业公司违约被解散

小区自治的路有多难走？在龙岗区中海怡翠山庄，短短半年内，业主大会投票同意和去年年底到期的物业公司续签合同，随后业主却再次要求召开临时业主大会以更换物业公司，物业公司以违约为由将业委会告上法庭，近日业委会被龙岗区住建局解散。

业主代表称，由于不满物业公司服务质量，业主才联名要求更换物业公司，而在此过程中业委会却和物业公司站在一边。而业委会主任表示，部分业主想要把自己有关系的物业公司更换进来，又鼓动了一部分业主参与其中，导致出现了现在的局面。

半年内召开两次业主大会

龙岗区中海怡翠山庄业主冯先生反映，今年5月，小区里发生了停电，影响了居民的日常生活，加上最近几年，小区的供水一直不正常，包括对小区的绿化、安防和保安人员配备都有意见，于是居民自发聚集在一起，开始签名要求更换物业公司。

小区总共有3000多户业主，冯先生称居民们收集了约2000户业主的签名，5月29日，提交小区业委会要求召开临时业主大会，其中提出了几项议题，包括不同意与现有物业公司续签合同，公开物业专项维修资金，成立业主监督委员会等等。

业主李先生介绍，小区自1999年入伙以来，此前是中海物业公司进行管理，到2012年，中海物业退出，龙城物业公司于2012年5月1日进入小区，合同期限于2014年12月31日到期。

李先生介绍，2015年年初，中海怡翠山庄第五届业委会发出公告称，60%的业主同意和小区物业公司续签合同，因此打算续签合同，但是此后实际上并没有续签。

中海怡翠山庄小区业委会主任陈先生介绍，今年1月份，小区召开了业主大会，让大家对是否和物业公司续签合同进行投票表决，当时有固定的投票点，也有挨家挨户上门，小区3000多户居民当中，参与投票的有50%多，参与投票的居民当中，同意续签的同样有50%，符合了相关要求。当时业委会要求物业公司提供服务细则，“希望看到对物业公司有约束性的东西，”但是对方没有提供，于是就没有续签合同。

7月4日，小区业委会对于业主提出的3项议题给出了回应：如果物业恶意退出，将导致小区出现物业管理真空或重现“中海物业退出，匆忙间政府指定托管物业”的状况；常规的一年度一审计的工作已经按规定在进行，审计报告完成后业委会将会在小区楼道和小区公告栏公示；成立业主监督委员会目前没有法理依据。

被告后业委会未出庭应诉

在布吉街道办7月9日发函给业委会指导后，小区业委会决定，8月1日至8月30日进行临时业主大会投票。但是据业主介绍，由于种种复杂因素，自8月10日起投票便中断了，之后陷入了停滞状态。直到8月28日，业委会公告称，经过多方的沟通与协调，经新的业委会成员开会讨论决定，于8月29日恢复临时业主大会的投票工作。

而就在恢复临时业主大会投票两天前，业委会遇到了一件头疼的事情。由于未能续签合同，龙城物业管理有限公司将中海怡翠山庄第五届业委会告上法庭，请求判令被告立即停止以“是否同意拒绝与龙城物业续签合同，如同意则议定重新公开选聘物业公司”为议题而组织召开临时业主大会，判令被告立即以原来的物业管理合同条件与原告签订物业管理服务合同。

但是，作为被告的中海怡翠山庄业委会并没有出庭应诉，“我们认为他起诉的理由不太充分，”业委会主任陈先生表示，合同签订之前要对合同进行公示，业委会没有书面函件提出拒绝签合同，如果请律师应诉需要预算，也向政府部门反映过此事，因此并没有应诉。

南都记者昨日致电龙城物业公司张姓经理，对方表示，可以去社区工作站了解，自己不接受记者采访。中海怡翠社区工作站徐站长则表示，如今物业公司已经撤诉了。

业主与业委会互相指责

龙岗区住建局9月1日发出通知，在7月17日召开的临时业主大会过程中，中海怡翠山庄第五届业委会未能依法组织相关活动，导致临时业主大会不能正常进行。今年以来，因业委会拒不履行相关职责，多次引发大规模业主上访及维稳事件。在龙岗区人民法院于8月27日上午就物业服务问题诉讼案件开庭审理过程中，业委会作为被告方，相关负责人没有到庭应诉，也没有委托有关人员参加庭审，未依法履行业委会职责。

通知称，布吉街道办和龙岗区住建局发函责令业委会整改，但未有效改正。鉴于此前诉讼案件不到庭应诉的行为已造成不可逆转的后果，情节严重，依法解散业委会，并要求业委会将业主大会和业委会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业委会的财物等移交布吉街道办。

对此，业委会主任陈先生表示无法接受，“其中提到的业主上访事件，我们并没有策划、组织和参与，而且龙岗区住建局8月28日发函要求整改，到了9月1日就解散，中间有一个周末，我们连申诉的时间都没有。”

陈先生介绍，自己在小区居住了十几年，从第四届业委会开始担任委员，后来担任第五届业委会主任。在他看来，小区太大，现有情况下想要自治是非常不现实的。陈先生介绍，业主想要更换物业公司，是有历史原因的，此前小区停水严重，导致居民很多怨气，随后小区进行了改造，已经接近了尾声。在他看来，一些业主就是想要把自己有关系的物业公司换进来，因此鼓动了一部分业主，而在这些业主中，有的人带头搞违建。

如今陈先生已经将业委会公章等资料全部转交给了社区工作站。业主希望能够继续召开临时业主大会，布吉街道办的律师表示缺乏法律依据，由于争执不下，布吉街道办已经将此问题反映给了市人大的立法部门。至于新一届业委会的选举，徐站长表示，已经在筹备中。不过陈先生已经明确表示，“小区如果再选举业委会，自己肯定不会参与其中了”。