业委会状告业主欠物业费胜诉案例分析

关于催缴物业管理费引发的纠纷官司并不少见，桂林每个基层法院每年都会收到多起。但在10月中旬，叠彩区人民法院一审宣判的这起物业费纠纷案却引起关注。原告并不是物业管理公司，而是一小区的业委会，将拖欠物业费的业主告上了法庭。最终，法院一审判决业委会胜诉。自治小区业委会起诉欠费业主2011年底，北极广场附近一小区物业公司服务期满，物业公司想提高物业费的收费标准。这一举动没有征得全体业主的同意，物业公司从小区退了出来。没有了物业公司服务，小区召开了业主大会，决定由小区业委会对小区行使管理和服务，物业费、停车费、公共照明费的收费标准也得到了业主们的同意。业主大会约定，业委会所收取的费用全部用于小区的公共开支，业委会的成员只是义务服务。据了解，小区经过两年多经营管理，财务核算还有2万元结余，收上来的管理费用专款专用，建立独立账户，还添置了许多装备，每半年小区大门公示一次账目明细。在小区里，别的业主都按时交纳相关费用，只有一位住户老李(化名)在交纳了2012年的物业费和半年的停车费之后，就再也没缴纳之后的费用了。“从门卫保安的收取包裹、邮件登记本的记录来看，他是享受了小区自治提供的相关服务的。”在业委会提交给法院的相关材料中，有一份告示和五十多份民意调查表，说明业委会对老李欠缴物业费的事征集了其他业主的意见，最后决定到法院起诉老李。欠费业主质疑业委会自治管理权老李是小区的第一批住户，他认为自己不交物业费和停车费是有理由的。他认为，在小区实行自治后，业委会没有权利进行物业管理，所以拒交费用至今。法院开庭审理时，老李辩称，根据《物业管理条例》中的相关规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。业委会没有在工商行政管理部门办理登记注册并取得独立的法人资格，更没有国家规定的物业管理执业资格证书，不是物业管理的主体，不具备为小区提供物业服务的资质，他认为，“业委会不具备这起案子诉讼应有的主体资格”。此外，老李还觉得业委会对小区车辆管理服务不规范、不到位，存在安全隐患。同时，业委会没有与业主签订物业服务合同，一旦业主受到人身、财产损害，业主无法依法维护权益。“2011年底，业委会临时接管小区时，我还是缴纳了物业费，但是接管行为只能是临时救急措施，而不是将业委会变成‘物业公司’的理由。”老李表示，业委会干了物业公司的事，那谁去监管物业公司是否履约，又有谁来维护全体业主的权益呢?“我不是不愿意交费，而是不接受没有资质的服务。一旦物业服务正名了，我可以也应该交纳相关费用。”法庭支持业委会诉请“以儆效尤”此案审理法官告诉记者，虽然业委会不是独立法人，但是根据《物权法》的相关规定，赋予了业主委员会在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地位。老李拒交物业管理费的行为，侵犯了小区业主的共同利益，业主委员会可以作为原告主张业主的共同利益，所以叠彩区人民法院对这起案件进行了立案审理。“业委会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，应当说，业委会与业主是一个共同体，是维护全体业主权利的代言人。”法官说，业主与业委会之间的法律纠纷，应当在现有的法律框架中解决，如《物权法》中有规定，业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;此外，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。目前，我市有部分规模较小的小区采用了业主委员会自治的模式，有些还取得了不错的管理效果。对于业主较少的小区而言，自治未尝不是一个好方法。最后，法院作出一审宣判，支持业委会的诉请，老李要向业委会缴纳过去一年多的物业费、停车费、公共照明费及所产生的利息一共近2000元。“之所以支持业委会的诉请，是为了避免出现其他业主效仿老李，不缴纳物业费，越来越多的人加入不交费的行列，自治小区的物业费就更加难收。业主个人不交费，自己的房产、小区的环境得不到有效维护，损失的到头来还是自己的利益。”法官说。</p>