物业服务打折业主拒交费 法院判决业主七折交费

“物业的服务质量打了折？我们交费的标准能打折吗？”这恐怕是很多对小区物业不满的业主共同的疑问。今后，这样的希冀可能成为现实——近日中山区人民法院对一起物业告业主的官司做出了一审判决：因为对物业服务质量不满，部分业主拒交物业费。法院审理调查后，认为物业的服务水平确实“打了折”，因此判决业主按物业费标准“打折”交费。而这是我市各级法院首次在此类案件中做出如此判决。    只因物业服务“打折”，闹起物业费官司家住中山区这处封闭小区的业主王先生告诉记者，小区内的物业服务质量一直不高。“我们和物业公司都签订了《前期物业管理委托合同》。”王先生说，但物业的实际操作和合同中的约定大相径庭。“比如说家里漏水了，即使多次上报物业，也得不到及时维修。楼门口的对讲机坏了，物业也迟迟不来维修。”另一位小区业主则告诉记者，小区内的绿化与周围的同等价位小区比较，差距明显。“因为物业公司的服务质量‘打了折’，所以很多业主拒绝缴纳物业费。”王先生表示。  但对于业主们的说法，物业公司表示无法接受。物业公司方面称，2004年9月，物业就开始依照与业主签订的《前期物业管理委托合同》为业主提供物业服务，标准为建筑面积每月每平方米1.3元。“但从2012年1月开始，50多名业主就以服务质量有问题为由，拒交物业费。”物业方面称，这些业主每户拖欠物业费1000到3000元不等。因为多次催缴无果，今年2月，物业公司将50多户拒交物业费的业主诉至中山区人民法院，要求他们足额缴纳物业费，并按照每天0.3%的比例给付滞纳金。  法院审理后判决业主“打折”交费中山区法院在接手这起诉讼案件后，对小区物业与业主的矛盾纠纷进行了审慎而细致的调查。法院审理后认为，为了改善居民的生活和工作环境，我市行政区域内普遍实施物业化管理。在业主和业主大会选聘前期物业服务企业之前，一般先由开发商选择物业服务企业进行物业服务，双方签订的《前期物业管理委托合同》依法成立，合法有效。但这一合同的约束力并非仅仅针对业主，也针对开发商。双方均应按照合同约定履行各自义务。不履行义务或者履行有瑕疵的，应当承担相应的法律后果。  经审查，法院发现物业公司对小区存在的问题和需要改进的地方并未及时处理。因此小区物业服务显然存在不足之处，要求业主按照合同约定缴纳足额物业费显然不妥。近日，法院对此事作出一审判决：由于物业公司在服务方面存在瑕疵，业主只应按物业费标准70%缴纳物业费。此外，因为物业公司有瑕疵在先，并非业主故意不交物业费，因此物业提出的加收滞纳金要求，法院不予支持。  记者在采访中了解到，在此之前，我市各级法院已在此类案件中多次判决物业公司胜诉，这是我市首次做出如此判决。一位法官表示，之前判决物业胜诉，均是业主没有证据证明物业公司在绿化、安全、服务等项目上服务不达标。本案中，50多名业主拿出了证据，证明物业公司有服务瑕疵，法院才判决按70%的标准减收物业费。  辽宁青松律师事务所的王金海律师说，法院判决业主只需交纳70%物业费，不支持滞纳金是正确的，这一判决对物业公司敲响了警钟。王金海认为，物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应服务。物业服务企业未能履行服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，故应对服务存在瑕疵的物业管理费进行酌减。而业主也应在平时注意搜集物业公司在服务质量方面存在不足的相关证据，以便在日后维权时能够证明物业公司存在服务质量问题，减轻自己的违约责任。企业自成立之日起，所有的经营活动都离不开法律规范的调整，企业实施任何行为都直接或间接地与法律法规产生联系。法律风险存在于企业生产经营的各个环节和各项业务活动之中，存在于企业从设立到终止的全过程。企业的许多重大损失源于简单的低级失误，如果能够及早发现，完全可以用最简单、最有效、最经济的方法予以避免。物业公司作为小区的管理人，收取物业管理费天经地义，但在收费前应规范自己的经营活动，依法签订物业合同，按规、按约履行物业服务义务，以防范可能产生的法律风险。防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。主要表现在：1、提高公司所有服务人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对公共区域内哪些环境、条件、行为会造成物业公司违规、违约、侵权、违法，应当提前识别、排查。2、增强服务人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。具体到本案之中，风险防控应做到：1、物业公司从事物业服务应该明白：物业服务合同签订后，物业公司和业主之间形成物业服务合同关系，物业公司应当按照法律法规的规定及合同约定履行自己的合同义务。2、物业服务合同签订后，物业公司未按照法律法规的规定及合同约定履行自己的合同义务，将导致违约的法律后果，可能引发如下风险：1）业主可能通过拒交物管费进行抗辩，物业公司将拒交费的业主起诉至法院后，因为存在服务瑕疵，人民法院将下调合同约定的物业收费来让物业公司承担违约责任。（福克莱迪前面已经发布过了多起因物业公司服务违约导致法院下调物业费的案例及防控，敬请关注。）2）因物业公司的违约行为造成业主人身、财产损害的，业主还可以要求物业公司承担侵权责任。3）物业公司违约情节严重的，还将受到各主管部门的处罚。3、物业收费是物业公司主要的收入来源和利润来源，按时、足额收取物业服务费对物业公司意义重大。结合本案，针对物业收费难，福克莱迪向物业公司提出如下建议：1）细化、明确岗位职责，提升服务质量。物业服务企业需要在整个物业服务经营活动中加强对企业自身行为的规范管理。物业服务活动做到了法定规定和合同约定的标准，业主将失去拒交物业费的抗辩理由，遇到欠费时，业主将不再会像原来一样理直气壮。物业公司在物业服务中针对安全隐患进行的警示、告知、采取安全防范措施的行为或其他重大服务事项还应当采取拍照、摄像、签字等方式保留证据，同时妥善保管证据资料。2）营造积极交费氛围随着人们在物质需求的提升，人们的精神追求也在提高。社会正能量正在覆盖每一个角落。“接受服务、支付报酬”，正如同“欠债还钱，天经地义”一样深入人心。在物业服务区域弘扬正气、宣传正能量，让业主有正确的是非观念。3）建立沟通机制物业管理纠纷往往涉及环卫、城管、公安等多个职能部门，应建立由主管部门、法院、派出所、街道办事处、居委会、业主委员会、物业企业等参加的联席会议制度及多层次的物业管理纠纷调解机制。对于发生的物业管理纠纷，起动多元调解机制，整合调解力量，在矛盾初始阶段抓早抓好调解工作，舒缓矛盾，使得大量物业管理纠纷在进入法院前得以化解。4）依法维权如果多户业主欠费，在协商无果的情况下，如果不启动诉讼程序，将会带动其他业主跟风欠费，对长期欠费的业主，如果过了法律规定的两年诉讼时效，超过时效的欠费还将得不得法律的保护，因此，及时、依法维权也是必要的选择。同时清收欠费也要按法定程序进行，非法的催收手段虽然一时有效，但是更会加深与业主间的矛盾。</p>