业主状告业主大会选聘物业公司案例

《业主状告业主大会选聘物业公司案例》天津市T小区共有业主1806人，总建筑面积18.75万平方米。王某系天津市T小区业主，被告系该小区业主大会。2017年5月18日被告张贴《公示》，载明筛选出一家较好的物业公司，将入户征求意见请协助配合。2017年6月7日被告张贴《公告》，载明6月14日下午15时进行公开唱票，由业主委员会成员主持，票数最高者为中标物业服务企业单位。2017年6月14日被告张贴《关于T小区物业服务企业选聘的公示》，载明天津市J物业服务有限公司发出征求意见1200票，723张同意票，21张不同意票，254张弃权票，剩余票数均为无效票；Y物业发出征求意见500票，30同意票，0不同意票，400张弃权票，其余票数均为无效票（因中途不愿投票所以才发出征求意见票500张），根据招标公告得票多者为中标单位，签订住宅物业服务合同，请广大业主对结果提出书面修改意见，以便业主委员会完善签订物业服务合同内容。2017年6月15日，被告作为甲方与天津市J物业服务有限公司作为乙方签订了《天津市住宅物业服务合同》。2017年8月30日，天津市河东区物业管理办公室对双方签订的上述《物业服务合同》予以备案，并出具《物业服务合同备案证明》。

庭审中，被告主张并向法庭提交了天津市业主大会会议表决票792张，表决事项为终止前期物业服务合同选聘新物业服务企业（天津市J物业服务有限公司）并签订天津市住宅物业服务合同，其中同意票765张，反对票21张，弃权票6张。

一审法院认为

本案的争议焦点有二，一是王某是否系本案适格主体，二是被告选聘天津市J物业服务有限公司作为小区新的物业服务公司的决议是否符合《物权法》第七十六条规定的应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的强制性规定。

关于王某是否系本案适格主体，根据《物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案王某作为小区业主，被告作出的选聘新物业公司的决议与其生活息息相关，且被告与案外人天津市J物业服务有限公司签订的《天津市住宅物业服务合同》第十三条第六款约定：“甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付50万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。”被告选聘新物业公司的决议直接关乎王某的自身利益，如若甲方发生违约行为，则该笔50万元违约金需由包括王某在内的广大业主承担，因此该违约金条款侵害了王某作为业主的合法权益，庭审中被告以在司法实践中该笔违约金及赔偿款无法实际追回为由进行抗辩，该理由不能成立，因此王某系本案的适格主体。

关于被告选聘天津市J物业服务有限公司作为小区新的物业服务公司的决议是否符合《物权法》第七十六条规定的双过半数规定，暂且不论同意业主所占有的专有部分占建筑物总面积是否过半数，根据天津市T小区共有业主1806人，要达到总人数过半数的业主同意的规定，至少需904名业主同意才符合规定。庭审中，被告抗辩称根据天津市人民政府《天津市业主大会和业主委员会活动规则》及小区《业主大会议事规则》的规定，在表决同一事项时，全体业主均应当明确表示同意或者不同意，业主不能参加会议又未委托代理人参加会议的，视为弃权，业主弃权的，视为同意。因此，将总业主人数1806减去投反对票的21票得出投同意票以及视为同意的业主共有1785票。此抗辩理由不成立。根据被告向法庭提交的选票，原、被告双方虽在庭审中对表决票未达成一致意见，但即便按照被告的意见，共有792张表决票，765张同意票，也尚未到达《物权法》规定的应当经占总人数过半数的业主同意的强制性规定。因此，被告选聘天津市J物业服务有限公司作为该小区新的物业服务公司的决议不符合《物权法》第七十六条规定。

关于被告抗辩所依据的天津市人民政府《天津市业主大会和业主委员会活动规则》和小区《业主大会议事规则》的规定，即业主不能参加会议又未委托代理人参加会议的，视为弃权，业主弃权的，视为同意。因《物权法》属相对上位法，地方性规则应从属于《物权法》的规定，故对被告的此抗辩，不能支持。

一审判决

撤销被告天津市河东区T小区业主大会作出的选聘天津市J物业服务公司为T小区物业服务公司的决议。

天津市河东区T小区业主大会不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为

《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。上诉人作出的选聘小区物业公司的决议，与被上诉人权益密切关联，被上诉人作为朝阳绿荫T小区小区的业主，有权依据法律规定向上诉人主张权利，被上诉人是本案适格的民事诉讼主体。上诉人主张被上诉人不是本案适格主体，没有法律依据，不予支持。

《物权法》第七十六条规定，选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。天津市人民政府《天津市业主大会和业主委员会活动规则》及小区《业主大会议事规则》的规定，在表决同一事项时，全体业主均应当明确表示同意或者不同意，业主不能参加会议又未委托代理人参加会议的，视为弃权，业主弃权的，视为同意。《天津市业主大会和业主委员会活动规则》、《业主大会议事规则》系对业主收到表决票后未明确表达意见，也就是弃权票如何认定法律后果的规定，属于选聘或解聘物业服务企业过程中的操作性规定，与《物权法》的原则规定并不冲突。本案中，诉争小区业主共1806人，选聘新的物业企业应超过904名业主同意。上诉人认为，通过公告和实际发送表决票的方式向全体业主发放了表决票。仅有21票反对，765票明确表示同意，其余未明确表示意见，应视为弃权，弃权的，视为同意。故同意的表决票1785票。上诉人提供有关公告送达表决票的证据，为2017年5月18日公示、2017年6月7日公告、2017年6月14日《关于T小区物业服务企业选聘的公示》。5月18日的公示及6月7日公告的内容均不属于公告送达表决票的内容，而是告知业主将入户征求意见，发送表决票。6月14日的公示内容是告知计票结果。上诉人不能证明其向小区业主公告送达了表决票，也不能证明实际向小区业主送达了1200张表决票。其仅向一审法院提供表决票792张，未超过小区全体业主的一半。故一审判决认定上诉人选聘天津市J物业服务有限公司作为小区物业服务公司的决议，不符合法律规定，并无不妥，应予维持。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

律师分析：本案争议焦点有二，一是什么样的业主有权提起撤销权诉讼，二是什么情况下业主大会的决议应当被撤销。

《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。个人认为，只要是小区业主，只要认为业主大会或业委会作出的决议侵害其合法权益，就可以提起撤销权之诉。

本案二审法院撤销的理由是选聘物业企业未经小区人数、面积均过半的业主同意，这是《物权法》及《物业管理条例》对业主大会作出决定的强制性规定，只有守住这个底线，作出的决议才可能是符合大多数业主利益的。

此外，业主行使撤销权还有一个争议问题：业主大会能否作为被告？实践中，有以业主大会作被告，有以业委会作被告，还有将二者都作为被告的。有法院以业主大会不能作被告驳回业主起诉的，但是结合《物权法》78条的规定，最高人民法院指导案例65号（上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案）及其他地区的判决，可以明确，业主大会完全可以作为被告。相信随着业主撤销权类案件的逐步增加，相应审判实践也会逐渐规范。