业主不能以未和物业签合同为由拒缴物业费
镇海法院审结一起物业服务合同纠纷案，小区居民李某以“自己没跟物业公司签合同”为由，拒缴物业服务费未获支持，法院判令李某缴纳物业费300余元。
李某居住在一个老小区，小区由镇海招宝物业管理公司负责管理。这家物业公司接手了镇海城区不少老小区的物管工作，由于部分小区居民不缴纳物业费，公司一度出现经营困难。于是，这家物业公司对拒缴物业服务费用的居民提起了诉讼，李某就是被告之一。李某在法院应诉时答辩称，物业公司是与小区业主委员会签订物业服务合同的，跟他没关系，他对物业公司的服务不满意，因此拒付物业费。
法官向李某说明了小区物业委托管理的相关法律规定：“业主委员会负有选聘物业管理企业的职责，业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》后，合同效力涉及全体业主，全体业主都应按合同约定履行相应义务。”
法官指出，物业公司开展服务是区域性的，业主缴付费用是个体性的，物业公司与业主必须各自履行好服务义务和缴费义务。物业公司不得因部分业主未缴费而拒绝提供物业服务或降低服务质量；业主也不得因自己对物业服务质量不满意而拒绝缴费。
对于老小区居民来说，在接受物业服务过程中难免碰到种种疑惑与困扰。我国的法律法规对物业服务公司和小区业主之间权利、义务的规范还处于摸索完善阶段。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。”
在物业服务合同纠纷中，物业服务的质量问题常成为争议焦点。法院审判中会从两方面来分析：一方面，物业公司必须根据合同规定全面履行服务义务，确保服务质量；另一方面，由于物业服务面向小区全体业主，对服务质量的评价不能以单个业主的主观满意度为标准。如果业主对物业服务不满意，应提请业主委员会解聘物业公司。
